Эксперты рассказали о возможных поправках в законодательство о кадастровой оценке и нюансах учета характеристик объектов при определении их рыночной стоимости

Эксперты рассказали о возможных поправках в законодательство о кадастровой оценке и нюансах учета характеристик объектов при определении их рыночной стоимости

17 апреля 2019

Александра Урошлева

В 2018 году 34 субъекта РФ, включая Москву, провели оценку кадастровой стоимости объектов недвижимости по новым правилам. На это обратила внимание член рабочего органа Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ по стратегии развития оценочной деятельности, заместитель председателя дисциплинарного комитета СРО "Федерация специалистов оценщиков", генеральный директор, управляющий партнер ООО "Профессиональная Группа Оценки", MRICS Анна Исаева на тематическом круглом столе в МТПП. Новые правила определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, напомним, предусмотрены Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее – Закон № 237-ФЗ). Им установлено в том числе то, что определять кадастровую стоимость объектов уполномочены государственные бюджетные учреждения (далее – ГБУ), а не оценочные организации, отбираемые по конкурсу (ч. 1 ст. 14 Закона № 237-ФЗ). Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости могут теперь и не создаваться в регионах, а досудебный порядок оспаривания в них кадастровой стоимости, соответственно, не является для юрлиц обязательным согласно новым правилам (ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Минэкономразвития России в октябре 2018 года разработало законопроект о внесении изменений в Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Закон № 237-ФЗ. Данным проектом предполагается среди прочего исключить из Закона № 237-ФЗ положения о том, что в случае исправления ошибок, как технических, так и методологических, совершенных при определении кадастровой стоимости, допускается изменение кадастровой стоимости только в сторону понижения (ч. 8 ст. 20 и ч. 16 ст. 21 Закона № 237-ФЗ). По мнению Анны Исаевой, такие изменения в случае их вступления в силу ухудшат положение правообладателей объектов недвижимости по сравнению с действующим регулированием, и не будут способствовать качественному определению кадастровой стоимости со стороны ГБУ.

В то же время законопроектом предлагается предусмотреть ответственность руководителя ГБУ за проведение кадастровой оценки. Так, указывается, что если доля удовлетворенных судом заявлений об оспаривании принятых в течение календарного года решений ГБУ, которыми было отказано в исправлении допущенных при определении кадастровой стоимости ошибок либо в установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, от общего количества принятых ГБУ в течение календарного года решений превысила 20% для одного из оснований или 15% в сумме по обоим основаниям, то орган регистрации прав направляет в уполномоченный орган субъекта РФ представление о расторжении трудового договора по инициативе работодателя с руководителем ГБУ.

Может ли требование установления кадастровой стоимости в размере рыночной рассматриваться как оспаривание императивно установленного налогового платежа? Узнайте ответ в "Энциклопедии судебной практики. Закон об оценочной деятельности. Кадастровая оценка" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо учитывать их индивидуальные характеристики. Председатель подкомитета МТПП по судебно-оценочной экспертизе, член Совета по оценочной деятельности Минэкономразвития РФ, вице-президент СРО "Федерация специалистов оценщиков", основатель и управляющий партнер ООО "Профессиональная Группа Оценки", к. э. н., MRICS Ирина Комар показала важность такого учета на конкретных практических примерах. Так, в одном деле речь шла о двух объектах недвижимости – торговых центрах, принадлежащих одному правообладателю, со сходными характеристиками (год постройки, конструкция, назначение, расположение – адреса зданий разнились только по номеру строения, и т. д.). При этом их кадастровая стоимость отличалась по состоянию на 1 января 2016 года более чем в два раза. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отказала в ее пересмотре. Безуспешным для правообладателя объектов оказалось и оспаривание кадастровой стоимости в суде первой инстанции. Однако в итоге Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая дело в качестве суда апелляционной инстанции, назначил экспертизу, по итогам проведения которой рыночная стоимость одного объекта была определена на 56% ниже кадастровой, а другого – на 16% выше. ВС РФ, опираясь на отчет оценочной организации, удовлетворил требование истца об установлении кадастровой стоимости первого объекта в размере рыночной. А от аналогичного требования по второму объекту истец отказался.

Еще в одном деле правообладателю удалось снизить кадастровую стоимость объекта благодаря учету оценщиком его индивидуальных характеристик на 57%. Изначально при определении кадастровой стоимости не было принято во внимание, что 50% площади объекта приходится на чердак, который нельзя эксплуатировать. Помещение в целом по своему функциональному назначению определялось как офисное, но чердак при этом не был оборудован соответствующим образом, а представлял собой по сути технический этаж. Суд при рассмотрении дела учел соответствующие пояснения оценщика и установил кадастровую стоимость объекта в размере рыночной.

Ирина Комар заключила, что точно определить рыночную стоимость объекта недвижимости можно только путем его индивидуальной профессиональной оценки. Ведь при массовой кадастровой оценке объектов недвижимости, какими бы методиками не пользовались кадастровые оценщики, учесть все индивидуальные характеристики объекта невозможно.

Напомним также, что кадастровая стоимость объектов недвижимости не должна включать НДС. Такую позицию, в частности, обозначил ВС РФ.