Дума приняла поправки в ГК о недвижимых вещах и вещных правах

Нововведения, в частности, предусматривают возможность лишения права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение, если его собственник использует объект не по назначению и систематически нарушает права соседей

По мнению одного эксперта «АГ», принятый закон не предполагает какой бы то ни было реформы, а представляет собой всего лишь кодификацию уже фактически применяемых в РФ норм о регулировании недвижимости и прав на нее, однако на настоящий момент установленных не законом, а судебной практикой. Другой полагает, что изменения в ГК РФ должны положительно сказаться на практике рассмотрения споров в области недвижимого имущества за счет введения универсальности базового принципа об общем имуществе и уточнения ряда правовых дефиниций.

8 декабря Госдума приняла закон (законопроект № 47538-6/12) о внесении изменений в Гражданский кодекс касательно объектов недвижимости. Этот законопроект является частью масштабных поправок в гражданское законодательство, внесенных на рассмотрение еще в 2012 г., разные блоки которых принимались в течение последних девяти лет. Последний до настоящего момента блок был подписан президентом в конце 2020 г. и вносил изменения в ч. 2 и 4 Гражданского кодекса.

Принятые 8 декабря поправки дополняют ч. 1 ГК РФ главой 6.1 «Недвижимые вещи», в которой содержатся дефиниции земельного участка, зданий и сооружений, помещений как недвижимых вещей. Так, под помещением планируется признавать обособленную часть здания или сооружения, пригодную для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящую для использования в соответствующих целях. Отмечено, что законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование такой недвижимости.

Также расширен круг субъектов, могущих принять на учет бесхозяйные линейные объекты, путем включения в них лиц, обязанных в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию таких объектов, без конкретизации последних. В настоящее время к таким субъектам относятся органы местного самоуправления, а также органы Росреестра в ряде субъектов РФ.

В ч. 1 ГК также включена глава 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места». В ней регламентированы порядок возникновения соответствующих прав при создании объектов недвижимости; некоторые особенности таких прав; алгоритм пользования собственником здания или сооружения чужим земельным участком; вопросы содержания общего имущества в МКД и тому подобное.

Нововведения предусматривают возможность прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение, если его собственник использует такой объект не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей или бесхозяйственно содержит таковое. Сначала такой собственник получит предупреждение о необходимости устранения соответствующего нарушения, а если оно влечет разрушение помещения, от него могут потребовать и ремонт последнего. Если нарушение не будет устранено, как и не будет сделан необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного госоргана или муниципалитета сможет принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев в комментарии «АГ» отметил, что принятые поправки не предполагают какой бы то ни было реформы, а представляют собой, за небольшим, но существенным исключением, всего лишь кодификацию уже фактически применяемых норм о регулировании недвижимости и прав на нее, однако на настоящий момент установленных не законом, а судебной практикой. «Документ значительно отличается от тех революционных предложений, которые содержались в изначальном проекте реформы вещного права и о которых, вероятно, с принятием этого закона придется забыть», – заметил он. По его мнению, после принятия поправок сложно ожидать каких-либо существенных изменений в практике, разве что вместо ссылок на постановления Пленумов ВС РФ в решениях судов теперь будут ссылки на новые нормы ГК.

По словам Александра Латыева, принятый закон можно разделить на три логические части: «Первая – новая глава 6.1 о недвижимых вещах и вторая – новая глава 17.1 о вещных правах на объекты недвижимости – как раз представляют собой ту совокупность норм, которые в нашем праве уже давно применяются, но не были закреплены в Кодексе. Появились эти нормы во многом в результате деятельности ВАС РФ и – частично – ВС РФ. Наибольшее влияние здесь оказало, пожалуй, Постановление Пленума ВАС РФ № 64 от 23 июля 2009 г., впервые приравнявшее отношения по использованию общего имущества нежилых зданий при множественности собственников к отношениям по использованию такого имущества в многоквартирных домах».

Он добавил, что третья логическая часть закона расположилась в его тексте между первой и второй, и именно она представляет собой действительно новую норму. «Речь идет об изменении, вносимом в ст. 225 ГК о бесхозяйном имуществе. Причем изменения предлагается внести только лишь для одного вида такого имущества – линейных объектов. В отношении них теперь, во-первых, предполагается сокращение срока, по прошествии которого можно требовать признания права собственности на такое имущество, с одного года до трех месяцев со дня принятия такого имущества на учет. А во-вторых, в отличие от пока что действующего регулирования, предлагается предоставить право требовать признания права собственности на такие объекты не только органам местного самоуправления, но и – как абстрактно сформулировано в тексте –“лицам, обязанным в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию таких линейных объектов”. Более того, именно этот блок норм предполагается ввести в действие немедленно по опубликовании закона. Можно высказать крамольное предположение, что вообще весь проект был затеян с той целью, чтобы незаметно “протащить” это изменение, явно нарушающее фундаментальные положения ГК о принципиально равной гражданской правоспособности субъектов», – убежден эксперт.

По его мнению, если это предположение верно, становится понятно, почему в остальной части проекта имеется столь много недосказанностей. «Так, вопреки словам его основного куратора в Государственной Думе – Павла Крашенинникова – в нем вовсе нет норм, отсекающих от недвижимости выгребные ямы, асфальтовое замощение и тому подобное. По-видимому, судам, как и прежде, нужно будет производить такое отсечение, ссылаясь на прецедентные решения высших судебных инстанций, а не на закон. Также проект почти умалчивает и о таких объектах недвижимости, как объекты незавершенного строительства, запрещая лишь формирование помещений и машино-мест в них, но оставляя, например, неурегулированным такой вопрос, как преобразование ОНС в здание или сооружение по итогам его достройки и последствия такой достройки для прав или обременений, ранее установленных в отношении ОНС», – резюмировал Александр Латыев.

Управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин
считает, что основной новеллой рассматриваемых поправок в ГК является более точное и вместе с тем универсальное регулирование ряда вопросов правового режима недвижимого имущества, которые ранее либо регулировались не в полной мере, либо же правовое регулирование скорее касалось лишь каких-то отдельных видов имущества. «Так, в новой редакции Кодекса появится однозначное определение недвижимого имущества, в том числе связанное со способом его создания, и его конкретные виды. Эти новые положения не позволят регистрировать в качестве недвижимого имущества, например, тяжелое промышленное оборудование или забор, как это нередко происходило ранее», – отметил он.

По словам эксперта, другой серьезной новеллой является распространение режима общего имущества, до настоящего времени предусмотренного Жилищным кодексом для многоквартирных жилых домов, на все виды зданий и помещений. «Как известно, до недавнего времени суды применяли в отношении споров об общем имуществе в нежилых зданиях положения ЖК РФ по аналогии. С принятием законопроекта эта ситуация изменится, и положения об общей долевой собственности владельцев помещений на общее имущество в здании станут универсальными», – пояснил он.

Также, отметил эксперт, впервые вводится в ГК такой вид недвижимого имущества, как машино-места, и предусматриваются правовой статус и регулирование этого вида недвижимости, что также должно положительно сказаться на правоприменительной практике в отношении таких объектов. «В целом изменения в Гражданский кодекс должны положительно сказаться на практике рассмотрения споров в области недвижимого имущества за счет введения универсальности базового принципа об общем имуществе и уточнения ряда правовых дефиниций», – подытожил Анатолий Юшин.