Должна ли УК ремонтировать почтовые ящики, если они не указаны в договоре в составе общего имущества?

Верховный Суд напомнил, что определение состава общего имущества многоквартирного дома регулируется федеральным законодательством, а не договором на управление многоквартирным домом

Один из адвокатов назвал решение Суда обоснованным, так как очевидно, что почтовые ящики по своему функциональному назначению используются для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Как заметила вторая, нижестоящие суды обращают внимание на доводы управляющих компаний, однако разработать какой-то отдельный четкий алгоритм действий невозможно и нецелесообразно: основные положения отражены в специальном законодательстве, а точечные ситуации детализируются судебной практикой.

Верховный Суд в Определении по делу № 51-КГ23-3-К8 разъяснил, обязана ли управляющая организация ремонтировать почтовые ящики, если они не перечислены в составе общего имущества в договоре управления конкретным многоквартирным домом.

Геннадий Бобров на основании договора купли-продажи от 4 октября 2010 г. является собственником жилого помещения 1972 г. постройки. Дом включен в краевую программу «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Алтайского края» на 2014–2043 гг., утвержденную постановлением краевой администрации от 27 марта 2014 г. № 146.

С сентября 2016 г. управление многоквартирным домом осуществляет МУП «УК Смарт». 20 сентября 2021 г. на внеочередном общем собрании собственников помещений в МКД квалифицированным большинством голосов собственники помещений приняли решение о проведении ремонта в подъездах дома за счет средств, поступивших управляющей компании по разделу «содержание жилья».

Позднее Геннадий Бобров обратился в суд с иском к «УК Смарт», Комитету жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула (КЖКХ г. Барнаула), НО «Региональный оператор Алтайского края «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов» о возложении обязанности по выполнению работ по текущему и капитальному ремонту, взыскании компенсации морального вреда и штрафа. В обоснование требований он указал, что с 2016 г. многоквартирный дом находится на обслуживании «УК Смарт», которая не выполняет свои обязанности по надлежащему содержанию и ремонту жилого дома. В связи с этим Геннадий Бобров попросил возложить на управляющую компанию обязанность провести текущий ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома за счет денежных средств, поступивших от собственников в качестве платы за содержание жилья, в том числе заменить существующие почтовые ящики.

Также истец просил возложить на НО «Региональный оператор Алтайского края «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов» обязанность выполнить работы по капитальному ремонту системы отопления и электроснабжения дома, а на КЖКХ г. Барнаула – обязанность профинансировать указанные работы путем перечисления на счет регионального оператора денежной суммы в размере более 7 млн руб. Кроме того, истец просил взыскать с МУП «УК Смарт» в свою пользу компенсацию морального вреда в размере 10 тыс. руб. и штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.

Из заключения судебной строительной экспертизы от 8 февраля 2022 г., проведенной ООО «Региональный центр Оценки и Экспертизы», и дополнительного заключения экспертов от 13 апреля 2022 г. следует, что по состоянию на 19 августа 1992 г. требовалось проведение капитального ремонта многоквартирного дома, определена стоимость указанных работ. Также в заключении отражены необходимые виды работ по текущему ремонту в подъезде № 1 МКД. При этом установлено, что почтовые ящики имеют многочисленные дефекты в виде искривления элементов, нарушения креплений дверец, отсутствия запорных элементов, локального отсутствия окрасочного слоя. Состояние почтовых ящиков оценено экспертами как неудовлетворительное. Причина образования дефектов – длительная эксплуатация без проведения ремонтных и лакокрасочных работ. Согласно заключению эксперта, для устранения выявленных недостатков целесообразно заменить существующие почтовые ящики на более современные и функциональные.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд принял во внимание заключение судебной строительной экспертизы и пояснения представителя управляющей компании, который не отрицал необходимость проведения текущего ремонта многоквартирного дома, за исключением обязанности по замене почтовых ящиков и оконных блоков на окна ПВХ. Установив факт нуждаемости в проведении капитального ремонта систем теплоснабжения и электроснабжения спорного многоквартирного дома на момент первой приватизации, суд также пришел к выводу об удовлетворении требований истца в указанной части.

Проверяя обоснованность требований истца в части замены элеватора, установки устройств защитного отключения на каждую квартиру, устройства системы автоматизации и диспетчеризации тепловых сетей элеватора, суд установил, что замена элеватора, по выводам эксперта, требовалась по состоянию на 27 марта 2014 г., что системы автоматизации и диспетчеризации, УЗО на каждую квартиру проектом дома не предусмотрены.

Отказывая в удовлетворении требований Геннадия Боброва в части возложения на МУП «УК Смарт» обязанности по выполнению работ по замене почтовых ящиков, суд сослался на условия договора управления многоквартирным домом, а также на минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290. Первая инстанция пришла к выводу, что абонентские почтовые ящики не входят в состав общего имущества, в связи с чем их обслуживание, содержание, ремонт и замена возможны только в качестве дополнительной услуги, которая должна быть включена в договор управления.

Апелляция согласилась с выводами первой инстанции, дополнительно указав, что предметом разбирательства является спор, связанный с невыполнением бывшим наймодателем обязанности по выполнению капитального ремонта многоквартирного дома, в то время как необходимость замены элеватора на дату первой приватизации отсутствовала. Соответственно, отклоняя доводы истца в части автоматизации, диспетчеризации, установки в поэтажных щитках устройств защитного отключения на каждую квартиру, суд пришел к выводу, что указанные виды работ относятся не к реализации механизма исполнения бывшим наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту, а к модернизации жилого дома в рамках проведения капитального ремонта. Восьмой кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами нижестоящих судов.

Не согласившись с позицией судов, Геннадий Бобров обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС заметила, что в соответствии с положениями ст. 161 и 162 ЖК требования, которые предъявляются к выполнению работ по управлению и техническому обслуживанию дома, все текущие и неотложные работы и услуги в отношении общего имущества многоквартирного дома считаются предусмотренными в договоре в силу правил содержания дома как объекта недвижимости и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные работы и услуги.

Суд указал, что действующее законодательство предусматривает обязательное установление на первых этажах многоквартирных жилых домов абонентских почтовых шкафов, которые являются общим имуществом многоквартирного дома в силу требований ч. 1 ст. 36 ЖК, подп. «д» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Поскольку абонентские почтовые ящики относятся к общему имуществу МКД, такое имущество подлежит содержанию управляющей организацией в надлежащем техническом состоянии, обеспечивающем выполнение им основного назначения. При ненадлежащем состоянии абонентского почтового шкафа в подъезде многоквартирного дома он подлежит восстановлению (ремонту либо замене) управляющей организацией в счет установленной платы за содержание жилых помещений, вносимой собственниками помещений в многоквартирном доме.

«Определение состава общего имущества многоквартирного дома регулируется федеральным законодательством, поэтому отсутствие в договоре управления конкретным многоквартирным домом упоминания в составе общего имущества абонентского почтового шкафа не освобождает управляющую организацию от обязанности по восстановлению (ремонту либо замене) почтовых ящиков в случае их ненадлежащего технического состояния», – отмечается в определении. Таким образом, Верховный Суд отметил решения нижестоящих инстанций в части отказа в удовлетворении требований о ремонте почтовых ящиков.

Поддержав выводы Верховного Суда, адвокат АП Московской области Татьяна Саяпина заметила, что в данном случае замена и ремонт почтовых ящиков должны быть осуществлены управляющей компанией без взимания дополнительной платы за это, поскольку такие выплаты уже предусмотрены в разделе квитанций об оплате «на содержание общего имущества многоквартирного дома». По ее мнению, Верховный Суд внес дополнительную ясность по вопросу отнесения имущества многоквартирного дома к общему. «Собственникам имущества, расположенного в многоквартирных домах, бывает сложно защититься в спорах с управляющими компаниями. Нижестоящие суды обращают внимание в первую очередь на доводы таких компаний, и в итоге незаконные решения обжалуются, в том числе с последующей подачей жалоб на судей. Однако разработать какой-то отдельный четкий алгоритм действий невозможно и нецелесообразно: основные положения отражены в специальном законодательстве, а точечные ситуации детализируются судебной практикой», – указала адвокат.

Адвокат, советник INTELLECT Илья Абрамов назвал решение об отнесении абонентских ящиков к общему имуществу обоснованным, так как очевидно, что они по своему функциональному назначению используются для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Данный критерий указан в п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и успешно применяется судами при разрешении конкретных споров.

В то же время эксперт предположил, что абонентские ящики не самый распространенный объект, по поводу ремонта которого возникают споры. По его мнению, нижестоящие суды посчитали, что данные элементы не относятся к общему имуществу, поскольку не упоминаются в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». В этой части Верховный Суд также указал на ошибку нижестоящих инстанций, сославшись на то, что абонентские ящики все же являются общим имуществом, что вытекает как из положений ст. 36 ЖК РФ, так и из Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 49.

«Отдельно хотелось бы отметить вывод Верховного Суда о том, что все текущие и неотложные работы и услуги в отношении общего имущества многоквартирного дома считаются предусмотренными в договоре в силу правил содержания дома как объекта недвижимости и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются они в договоре или нет. В данном конкретном случае состояние абонентских ящиков было неудовлетворительным, что и позволило Суду сделать вывод о необходимости ремонта и этого оборудования», – указал Илья Абрамов.