Арендные споры: как торговые центры судятся с ушедшими брендами

Выбор редакции

Арендные споры: как торговые центры судятся с ушедшими брендами

3 ноября 2022

Маргарита Сазонова

В этом материале:

• Какие на данный момент есть судебные споры в сфере аренды?
• Как в арендных спорах защищаются иностранные компании?
• Являются ли санкции форс-мажором?

Многие бизнес-центры и торгово-развлекательные комплексы сегодня переживают финансовые трудности из-за того, что некоторые бренды, которые осуществляли коммерческую деятельность в России, приостановили ее или вовсе ушли с рынка. Это в значительной степени повлияло на финансовые показатели ТЦ, которые в среднем получают 20% от выручки магазина в месяц – такую статистику привел исполнительный директор Ассоциации малых торговых центров Кирилл Кусмарцев. При этом не только спрос на торговые площади, но и цена на рынке аренды упала, что также негативно отразилось на коммерческой деятельности торговых центров.

Изменение ставок аренды по итогам I полугодия 2022 года связано с уходом зарубежных компаний, пересмотром коммерческих условий ведения предпринимательской деятельности и падением товарооборота арендаторов, отметил заместитель директора направления "Недвижимость" группы компаний SRG Максим Гончаров. Так, например, зафиксировано снижение в Южном (4,6%), Западном (10,5%) и Восточном (7,1%) административных округах Москвы, а наименьшее падение ставок отмечено в Северном (1,1%). На территории Новой Москвы снижение составило 0,5%.

Несмотря на то что большое число компаний покинули российский рынок или приостановили работу еще в марте 2022 года, статистика по спорам с ними появляется только сейчас. Рассмотрим основные исковые разбирательства между ТЦ и ушедшими брендами, узнаем мнение экспертов по вопросу потенциальной возможности решения возникших арендных споров, а также определим, являются ли санкции форс-мажором.

Взыскание неустойки – с какими компаниями есть судебные споры?

Среди основных категорий судебных споров между торговыми центами и арендаторами эксперты выделяют следующие.

1. Досрочное расторжение договора аренды (односторонний отказ, существенное изменение обстоятельств).
2. Взыскание задолженности по арендным платежам.
3. Взыскание убытков.
4. Взыскание неустойки.

Как отмечает ведущий юрист практики "Разрешение споров" Лемчик, Крупский и Партнеры Екатерина Свинко, самый популярный вид неустойки – за приостановление или прекращение коммерческой деятельности. Она применяется в случае, когда в договоре предусмотрена обязанность арендатора осуществлять коммерческую деятельность, держать помещение открытым (в соответствии с графиком работы ТЦ), а также неустойка за несоблюдение данных условий. Также существуют и другие виды неустоек – например, за нарушение сроков:
начала осуществления коммерческой деятельности;
приемки или возврата помещения по акту приема-передачи;
внесения арендной платы.

На основании деятельности компании "Лемский, Крупский и партнеры" и анализа судебных дел по арендным спорам Екатерина Свинко в рамках тематического мероприятия Ассоциации малых торговых центров привела примеры судебной практики торговых центров с арендаторами.

1. H&M

С иском к ООО "Эйч энд Эм Хеннес экд Мауриц" обратились сразу несколько компаний. Первоначальные требования – взыскать с арендатора штраф за приостановку ведения коммерческой деятельности. Впоследствии требования были уточнены – арендодатель требовал взыскания неустойки за задержку в приемке арендатором помещения весной-летом 2020 года; неустойки за задержку начала коммерческой деятельности арендатором летом-осенью 2020 года; неустойки в связи с досрочным расторжением предварительного договора аренды с целью компенсации стоимости произведенных работ арендодателя. Во взыскании неустоек было отказано.

На данный момент на рассмотрении иски с требованием о взыскании штрафа за расторжение договора аренды по вине арендатора, а также штрафа по долгосрочным договорам аренды помещений за неправомерное приостановление арендатором коммерческой деятельности в арендуемых помещениях за период с марта по август 2022 года.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2022 г. № 09АП-46190/22 по делу № А40-64805/2022, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2022 г. № 09АП-46190/22 по делу № А40-64805/2022, Определение Арбитражного суда Московской области от 18 октября 2022 г. по делу № А41-59298/2022, Определение Арбитражного суда г. Москвы от 13 сентября 2022 г. по делу № А40-195112/2022

2. Adidas

Арендодатель требовала взыскание штрафа с ООО "Адидас" в связи с неисполнением обязательств по договорам субаренды – производство по делу было прекращено в связи с отказом арендодателя от исковых требований.

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 8 июля 2022 г. № А40-120504/2022

3. Inditex (бренды Zara Home, Massimo Dutti, Bershka, Oysho, Pull&Bear, Stradivarius)

Арендодателем были заявлены требования о взыскании штрафа с АО "ЗАРА СНГ", ООО "Бершка СНГ" и других представительств Inditex в России за приостановку ведения коммерческой деятельности за период с марта 2022 года до момента ее возобновления, исходя из расчета 75 тыс. руб. в день за каждый день. Примечательно, что после принятия исковых заявлений к производству, были приняты обеспечительные меры в виде ареста денежных средств на банковских счетах ответчика. Всего разными арендодателями было подано более 30 аналогичных исков к компании Inditex.

Определение Арбитражного суда Самарской области от 30 сентября 2022 г. по делу № А55-25729/2022, Определение Арбитражного суда Самарской области от 5 сентября 2022 г. по делу делу № А55-25730/2022

4. LPP (бренды Reserved, Cropp, Mohito и Sinsay)

Арендодателем были предъявлены к компании требования о взыскании неустойки за нарушение сроков оплаты арендной платы, за непредставление документов по страхованию и о взыскании неустойки за прекращение или приостановку ведения коммерческой деятельности. Исковое заявление принято к производству, также были арестованы денежные средства на банковском счете ответчика.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2022 г. № 11АП-14271/22 по делу № А55-22331/2022

Единственный возможный вариант влияния на арендатора – применение мер ответственности, которые следуют из договора аренды, считает Екатерина Свинко.

Перспектива рассмотрения споров по искам к ушедшим брендам зависит от условий договора, заключенного между арендатором и арендодателем, уверена директор ООО "ЦПО групп" Лариса Науменко. Как правило, владельцы торговых площадей в крупных торговых центрах предлагают заключать договоры по своим формам, в которых прописывают довольно жесткие условия, максимально защищают свои интересы. По таким договорам не составит труда взыскать штрафы за неосуществление коммерческой деятельности и убытки по неуплате арендной платы, считает эксперт. Иногда встречаются ситуации, когда крупные бренды не заинтересованы заключать договоры на обременяющих условиях, поэтому разрабатывают свои договоры, в которых риски применения штрафных санкций исключены или сведены к минимуму, считает Лариса Науменко. Именно поэтому сложно спрогнозировать, какой будет исход у судебных дел по арендным спорам между ТЦ и ушедшими из России компаниями.

В связи с этим, по мнению эксперта, рассматривая иски арендодателей к ушедшим брендам, суды будут придерживаться принципа стабильности гражданского оборота. Арендаторы, покинувшие торговые площади, не исполнившие условия заключенного договора, столкнутся с гражданско-правовыми последствиями совершенных действий. События последнего времени не повлекли юридических условий, освобождающих стороны договора от ответственности, заметила она. Как арендатор, так и арендодатель должны исполнять взятые на себя обязательства.

Именно по этой причине владельцы торговых площадей имеют высокие шансы на удовлетворение исковых требований, считает Лариса Науменко. Тем не менее в некоторых случаях бренды смогут избежать ответственности, поскольку обезопасили себя соответствующими условиями договора с арендодателем.

Исполнение решения суда в части расторжения договора аренды не составит проблем для собственников ТЦ, однако с денежными обязательствами дела обстоят иначе, уверен адвокат (Адвокатская палата Московской области, № 12225) Александр Скобцов. В части исполнения в первую очередь необходимо будет наличие денежных средств на счете арендатора и их движение, и если же таких средств недостаточно, то исполнять обязательства придется за счет имущества арендатора в последующем деле о банкротстве.

Также необходимо учитывать, что у такого арендатора могут быть долги по заработной плате и перед бюджетом (п. 2 ст. 134 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"). Как итог, вероятность проведения процедуры банкротства в отношении должника значительно возрастает. Таким образом, перспектива положительного судебного решения есть, но основная работа будет связана именно с фактическим исполнением такого решения.

Как защищаются арендаторы в суде?

Как рассказала Екатерина Свинко, арендодатель для защиты проверяет следующие параметры:

• правильно ли рассчитана неустойка – ссылка на несоразмерность (ст. 333 ГК РФ);
• соблюдены ли условия для ее взыскания;
• не истек ли срок исковой давности.

Также в некоторых случаях арендаторы ссылаются на мораторий на банкротство, во время которого не взыскиваются неустойки и убытки (Постановление Правительства РФ от 28 марта 2022 г. № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами", утратило силу со 2 октября 2022 года). В данном случае позиции судов разнятся, объяснила эксперт. Первая позиция судов подразумевает исключение периода действия моратория из периода расчета неустойки (по смыслу абз. 10 п. 1 ст. 63 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"). Однако некоторые суды не применяют возражения о наличии моратория в случае, если будет доказано, что ответчик, на которого распространяется мораторий, не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для его введения (абз. 2 п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 декабря 2020 г. № 44). Причем бремя доказывания лежит на кредиторе (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 сентября 2021 г. № Ф04-4390/2021 по делу № А45-36223/2020; Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2022 г. № 08АП-3768/2022 по делу № А75-11148/2021).

Еще одним способом, к которому прибегают арендаторы для защиты своих прав – ссылка на обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор).

Являются ли санкции форс-мажором?

Отдельного внимания заслуживает вопрос, могут ли санкции выступать обстоятельствами непреодолимой силы. Напомним, форс-мажор является условием освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств при ведении предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 401 ГК РФ). При этом законом не определен перечень таких обстоятельств, но некоторые разъяснения дают ВАС РФ и ВС РФ.

Так, к признакам обстоятельств непреодолимой силы относят чрезвычайность и невозможность предотвратить обстоятельства при данных условиях (п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 (далее - Постановление № 7). Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий – при этом неотвратимость должна носить объективный характер (Определение Верховного суда РФ от 16 февраля 2015 г. № 306-ЭС14-7853, Постановления Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 21 июня 2012 № 3352/12, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2020 г. № А68-9203/2019). Также признаки чрезвычайности и неотвратимости должны присутствовать одновременно, в совокупности (Определение Верховского суда РФ от 24 марта 2015 г. № 306-ЭС14-7853). Действие непреодолимой силы должно быть связано с конкретными гражданско-правовыми обязательствами сторон и быть непосредственной причиной невозможности их исполнения или ненадлежащего исполнения (п. 5 Обзора практики ВС Чувашской Республики и Арбитражного суда Чувашской Республики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов от 16 августа 2019 г. (далее – Обзор от 16 августа 2019 г.), Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 июня 2018 г. № А76-7758/2017).

Какие обстоятельства могут быть признаны форс-мажором?
Узнайте из Энциклопедии решений системы ГАРАНТ! Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

В числе обстоятельств непреодолимой силы в судебных решениях упоминаются, в том числе:

• наводнения, стихийные бедствия, землетрясения, ураганы, сход снежных лавин, иные природные катаклизмы (Определение Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 3 мая 2012 г. № ВАС-3352/12), смерч, ураган, аномальный ветер (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2017 г. № 07АП-5742/17);
• военные действия (Определение Высшего арбитражного суда РФ от 3 мая 2012 г. № ВАС-3352/12);
• действия и события общественного характера (война, крупномасштабные забастовки, массовые волнения (п. 5 Обзора от 16 августа 2019 г.);
• эпидемии (Определение Высшего арбитражного суда РФ от 3 мая 2012 г. № ВАС-3352/12, Определение Московского городского суда от 4 июля 2016 г. № 33а-15961/16);
• запретительные меры государственных органов (п. 5 Обзора от 16 августа 2019 г.).

По вопросу признания санкций форс-мажорным обстоятельством правоприменительная практика только начинает складываться – в каждом конкретном случае суд должен будет установить наличие обстоятельств, препятствующих надлежащему исполнению обязательств, признаков чрезвычайности и непреодолимости, а также непосредственность их влияния на возможность исполнения обязательства. В большинстве случаев ссылки ответчиков на обстоятельства непреодолимой силы судами отклоняются – суды отмечают, что введение ограничительных мер против России не должно использоваться участниками гражданского оборота в качестве удобного средства освобождения себя от ответственности (например, решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики - Чувашии от 13 апреля 2022 г. № 2-1796/2022). В некоторых случаях отмечалось, что форс-мажором не признаются случаи, если обязательства возникли до введения санкций (решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 5 мая 2022 г. № А65-5664/2022). Специальная военная операция не признавалась фактором, затрагивающим исполнение внутрироссийских контрактов (например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2022 г. № 09АП-43054/22 по делу № А40-40898/2022, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2022 № 08АП-6588/22, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2022 г. № 02АП-2996/22).

Реже суды приходят к выводу о наличии обстоятельств непреодолимой силы в связи с введением санкций. Например, в одном деле был сделан вывод о том, что обстоятельства, послужившие основанием для отмены тура, связаны с возникновением угрозы безопасности туристов и невозможности совершения поездки в страну отдыха в связи с введением санкций недружественных иностранных государств в отношении российских авиапредприятий и пассажиров – поэтому они являются форс-мажором (решении Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 8 августа 2022 г. по делу № 2-847/2022).

При этом Екатерина Свинко обратила внимание, что форс-мажор освобождает лишь от ответственности за неисполнение обязательства (например, возмещения убытков, взыскания неустойки и др.). Основная обязанность должника по договору сохраняется, если форс-мажор является временным. В качестве примера эксперт приводит случай признания форс-мажорным обстоятельством нарушение логистических цепочек из-за закрытия границ и ограничения авиасообщения в период пандемии. Однако если у компании была возможность сделать доставку железнодорожным или автомобильным транспортом, то форс-мажор не распространяется на такую ситуацию.

***

В настоящее время компании, которые ушли с рынка России или приостановили свою коммерческую деятельность, влияют на получение выручки торговыми центрами, где размещены закрытые магазины. Многие ТЦ приняли решение защищать свои интересы в суде – рассматриваются варианты одностороннего расторжения договоров, выплаты штрафов, пени и неустоек, а также задолженностей по арендным платежам. На данный момент судебная практика по арендным спорам только начинает складываться, однако по некоторым вопросам уже приняты решения не в пользу торговых центров. В частности, суды отметили, что необоснованным является требование о побуждении к осуществлению арендаторами коммерческой деятельности. По другим требованиям судебные споры продолжаются.