Застройщик не вправе передать соинвестору строительства квартиру до ввода дома в эксплуатацию

Как пояснил ВС, строительство многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод его в эксплуатацию, потому до получения такого документа обязательства застройщика по строительству объекта не могут считаться исполненными

Один из экспертов «АГ» поддержал применение к отношениям сторон договора соинвестирования требований Закона о ДДУ, которые направлены на защиту прав приобретателя объекта недвижимости и устанавливают условия его передачи. Другой отметил выводы ВС о том, что нарушение прав дольщика в отношении качества жилья может наступить не ранее ввода дома в эксплуатацию.

Верховный Суд опубликовал Определение
по делу № 30-КГ23-5-К5, в котором указал на невозможность передачи квартиры дольщику без получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В январе 2007 г. Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия и ООО «Фирма “Рамзис”» заключили контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству двух многоквартирных домов в Черкесске. По его условиям, инвестор «Фирма “Рамзис”» обязался возвести МКД за счет собственных или привлеченных средств на земельном участке заказчика.

В июне 2009 г. инвестор привлек в качестве соинвестора ООО «Градстрой». По условиям заключенного между ними договора общество «Рамзис» обязалось предоставить земельный участок под строительство объекта, получить разрешение на строительство, выполнить технический надзор за ходом строительства в обмен на финансирование «Градстроем» строительства из собственных средств и средств привлеченных дольщиков.

Сначала местные власти выдали академии разрешение на строительство МКД, однако в сентябре 2009 г. оно было отозвано из-за отсутствия заключения вневедомственной экспертизы на строящийся дом и обращения прокуратуры КЧР в суд с соответствующим заявлением.

В январе 2010 г. «Градстрой» заключил с Азаматом Чагаровым договор о соинвестировании в строительство жилого дома. Таким образом, этот гражданин рассчитывал на то, что по окончании строительства ему передадут однокомнатную квартиру в МКД для оформления права собственности. Размер внесенных им целевых взносов превысил 918 тыс. руб. По условиям заключенного между сторонами договора окончание строительства ожидалось в последнем квартале 2010 г.

В июне 2011 г. арбитражный суд признал контракт, заключенный между академией и обществом «Рамзис» на реализацию инвестиционного проекта по возведению двух МКД, недействительным. В следующем году один из домов был построен, Азамат Чагаров получил в нем квартиру и обставил ее мебелью и техникой.

В мае 2021 г. Азамат Чагаров потребовал от обществ «Градстрой» и «Рамзис» расторгнуть договор соинвестирования, выплатить ему неустойку и компенсировать стоимость ремонта и меблировки со ссылкой на то, что власти Черкесска не выдали разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Поскольку претензия не была выполнена, он обратился в суд с требованием расторгнуть договор и взыскать с ответчиков солидарно полную рыночную стоимость квартиры в размере 3,5 млн руб., неустойку свыше 625 тыс. руб., возмещение стоимости ремонта и мебели – 757 тыс. руб. и более 65 тыс. руб. судебных расходов. Ответчики не признали такие исковые требования, а «Градстрой» заявил встречный иск о признании установленным факта передачи 1 января 2011 г. Азамату Чагарову спорной квартиры со ссылкой на то, что истец проживает в ней, оплачивает коммунальные услуги и несет бремя содержания имущества.

Первая инстанция частично удовлетворила иск Азамата Чагарова, признав договор соинвестирования в строительство МКД расторгнутым с 14 мая 2021 г. С общества «Градстрой» были взысканы рыночная стоимость квартиры в размере 2,6 млн руб., неустойка в размере 300 тыс. руб., стоимость ремонта и мебели – 449 тыс. руб., штраф – 1,6 млн руб., судебные расходы – 45 тыс. руб. В удовлетворении встречного иска было отказано. Суд указал, что обязательства по внесению взносов в строительство были исполнены Азаматом Чагаровым в полном объеме, а «Градстрой» нарушил свои обязательства по передаче объекта долевого строительства в соответствии с условиями договора.

Однако апелляционный суд счел, что истец фактически принял спорное жилье, поэтому ответчик выполнил свое обязательство по передаче квартиры в натуре. Апелляция добавила, что договором соинвестирования не предусмотрена обязанность «Градстроя» по госрегистрации прав на возводимый объект недвижимости, а требования истца об отказе от этого договора заявлены в связи с имеющимися существенными недостатками квартиры, о которых ему было известно с 2015 г., т.е. за пределами установленного гарантийного срока. В связи с этим в удовлетворении иска Азамата Чагарова было отказано. При этом в части отказа в удовлетворении встречного иска решение первой инстанции было оставлено без изменений. Впоследствии кассация оставила в силе апелляционное определение.

После изучения кассационной жалобы Азамата Чагарова Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда напомнила, что ДДУ должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства. При этом передача объекта должна быть произведена не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию МКД или иного объекта недвижимости и не позднее установленного договором срока. С момента истечения срока, установленного договором для передачи застройщиком жилья, он считается не исполнившим обязательство, что дает дольщику право на одностороннее расторжение договора. Исполнение застройщиком обязательства по строительству МКД удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу ст. 55 ГрК РФ является обязанностью застройщика, до получения этого документа обязательства застройщика по строительству объекта не могут считаться исполненными. При этом срок исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры может быть определен с даты ввода дома в эксплуатацию.

В спорном договоре, заметил ВС, срок окончания строительства МКД был определен путем указания календарной даты – четвертый квартал 2010 г., а срок передачи истцу объекта долевого строительства установлен в виде периода – в течение месяца с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Между тем судом было установлено, что разрешение на ввод в эксплуатацию МКД не выдавалось. При таких обстоятельствах вывод апелляции об исполнении застройщиком обязательства по передаче квартиры дольщику нельзя признать обоснованным. «Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на то, что право Азамата Чагарова на предъявление требований об устранении недостатков и расторжении договора возникло с момента фактической передачи объекта строительства и не было им реализовано в период гарантийного срока, указанные выше и установленные судом первой инстанции обстоятельства не учел, в связи с чем пришел к ошибочному выводу о пропуске срока исковой давности для предъявления настоящего иска», – отмечено в определении.

Верховный Суд также указал, что апелляция, признав установленным факт передачи дольщику квартиры и исполнения застройщиком возложенных на него законом и договором обязательств, фактически установив обстоятельства, на которые ссылался истец по встречному иску, тем не менее согласилась с выводами первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного иска, оставив в этой части решение суда первой инстанции без изменения, хотя такие выводы являются взаимоисключающими. В связи с этим ВС отменил судебные акты апелляции и кассации, вернув дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Адвокат, управляющий филиалом КА «ЛОЙС» в г. Владивостоке Сергей Миронов отметил, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, надлежит оценивать их как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (например, Определение
ВС РФ № 305-ЭС23-1573 от 16 июня 2023 г. по делу
№ А40-24848/2022). «Суд обоснованно применил к отношениям сторон договора требования Закона о ДДУ, которые направлены на защиту прав приобретателя объекта недвижимости и устанавливают условия передачи объекта долевого строительства не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Тот факт, что дело направлено на новое рассмотрение именно в суд апелляционной инстанции, которая и отказала гражданину в удовлетворении его требований к застройщику и чье решение устояло в кассации, увеличивает шансы истца на возможность удовлетворения его требований, рассмотренных и удовлетворенных в первой инстанции», – полагает он.

Генеральный директор, партнер юридической фирмы Law & Commerce Offer Антон Алексеев обратил внимание на то, что ВС выявил грубое процессуальное нарушение суда апелляционной инстанции, который отказал истцу по первоначальному иску и в то же время оставил без удовлетворения и встречный иск. «Верховный Суд вновь напомнил о необходимости принятия мотивированного решения с указанием оснований для принятия или непринятия тех или иных доводов сторон, чего апелляцией сделано не было. При этом он делает значимый вывод о том, что при отсутствии разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию фактически переданная дольщику квартира не свидетельствует об исполнении застройщиком своего обязательства передать соответствующую жилую площадь этому лицу. Соответственно, нельзя говорить и о пропуске срока исковой давности в отношении заявленных первоначальным истцом требований», – заметил он.

Эксперт также отметил выводы ВС о том, что нарушение прав дольщика в отношении качества жилья может наступить только после передачи ему объекта долевого строительства, т.е. не ранее ввода дома в эксплуатацию. «Следовательно, оснований для подачи иска о расторжении спорного договора по причинам недостатков фактически переданного дольщику жилья как бы и нет. Однако выводы ВС, по моему мнению, однозначно никак не разрешают данный момент, хотя основанием для расторжения спорного договора являлось также нарушение сроков строительства дома», – считает Антон Алексеев.

Зинаида Павлова