ВС защитил право сособственника недвижимости в споре о взыскании с него арендной платы за землю под ней

Как пояснил Суд, земельный участок, на котором расположена недвижимость нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из них

Эксперты «АГ» поддержали выводы Верховного Суда. По мнению одного из них, позиция ВС обусловлена фактической основой спорных правоотношений и их спецификой. Другой полагает, что выводы Суда основаны на нормах земельного законодательства и полностью соответствуют правовым позициям ВАС и ВС РФ. Третья отметила, что определение Суда касается двух базовых принципов земельного законодательства: единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и платности использования земли.

27 февраля Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС19-22153 по спору о взыскании арендной платы за земельный участок одним сособственником расположенных на участке зданий с другого (дело № А40-221422/2018).

С 2005 г. ОАО «Московский центральный трест инженерно-строительных изысканий» («МОСЦТИСИЗ») владеет на праве собственности земельным участком под производственной базой в селе Акулово Одинцовского района Московской области, на котором расположена недвижимость, находящаяся в совместной собственности треста и ООО «Фирма Крот и К». При этом данные общества не заключали между собой договор аренды земельного участка.

Впоследствии «МОСЦТИСИЗ» обратился в суд с иском о взыскании с «Фирмы Крот и К» сбереженной арендной платы в сумме 16,2 млн руб. за фактическое пользование принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

В ходе судебного разбирательства, после изучения материалов текущего дела, а также дел № А41-6058/2013 и № А41-33274/2014 Арбитражный суд г. Москвы установил, что в 1994–1995 гг. ответчик построил ряд зданий (сооружений) на спорном участке, принадлежащем федеральному госпредприятию «Московский центральный трест инженерно-строительных изысканий» (правопредшественнику истца) на праве бессрочного безвозмездного пользования, с согласия последнего. В феврале 1996 г. стороны заключили договор о реальном разделе зданий и сооружений, определении идеальных долей в праве собственности на здания и сооружения, выделив доли каждого в праве совместной собственности на вышеуказанную недвижимость.

В 2005 г. госпредприятие было преобразовано в общество «МОСЦТИСИЗ», и земельный участок в соответствии с программой приватизации федерального имущества на 2005 г. вошел в состав подлежащего приватизации имущества, будучи учтенным в качестве вклада в уставный капитал нового юрлица.

В то же время в состав приватизированного имущества не вошли объекты недвижимости, которыми на момент приватизации владело общество «Фирма Крот и К» согласно договору о реальном разделе зданий и сооружений, определении идеальных долей в праве собственности на них от 23 февраля 1996 г. Кроме того, в приложении № 2 к передаточному акту Территориального управления Росимущества указывалось на наличие обременения (ограничения) имущества, включенного в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса в отношении производственной базы, в пользу ООО «Фирма Крот и К».

В итоге суд первой инстанции полностью удовлетворил иск, установив наличие у истца права собственности на спорный земельный участок и отсутствие между сторонами договорных отношений. В своем решении суд также указал на принцип платности использования земли, отметив, что истец доказал факт возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения в заявленном им размере. Впоследствии апелляция и кассация поддержали решение АС г. Москвы.

Со ссылкой на существенные нарушения судами норм материального права «Фирма Крот и К» обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам которого после изучения материалов дела нашла ее обоснованной.

Высшая судебная инстанция напомнила, что в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса в редакции от 21 июля 2005 г., действовавшей на момент приватизации земельного участка истцом, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юрлица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных федеральным законодательством. При этом исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такое лицо вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Как пояснил Верховный Суд, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено законом. «В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора», – отмечено в определении.

В этой связи ВС РФ отметил, что вывод нижестоящих судов о том, что право собственности ответчика на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости возникло только в 2011 г. с момента их государственной регистрации, был сделан без учета действовавшего на момент регистрации п. 1 ст. 6 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку такая процедура была осуществлена фирмой в качестве регистрации ранее возникшего права собственности.

Со ссылкой на правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в постановлениях от 6 сентября 2011 г. № 4275/11 и от 2 октября 2012 г. № 5361/12, Верховный Суд пояснил, что ст. 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. «Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости. В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное ст. 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка», – отметил ВС.

Как пояснил Суд, в настоящее время в арбитражном суде рассматривается спор о признании права общей долевой собственности на спорный земельный участок (дело № А41-14599/19). Таким образом, на момент приватизации правопредшественника истца на спорном участке находились объекты недвижимости, в отношении которых последний не мог не знать, что они принадлежат на праве собственности обществу «Фирма Крот и К». То обстоятельство, что на момент приватизации земельного участка «Фирма Крот и К» не зарегистрировала право собственности на эти объекты недвижимости в ЕГРП, не могло служить основанием для приватизации публичного участка без учета правил ст. 36 ЗК РФ.

Поскольку ответчик имеет право на общую долевую собственность на спорный земельный участок, размер долей сторон подлежит определению в рамках рассмотрения вышеуказанного дела. При этом фирма обязана уплачивать земельный налог пропорционально своей доле в общей долевой собственности на спорную землю. Если же земельный налог за весь участок был полностью уплачен одним из собственников, последний вправе требовать возмещения расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении. Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Адвокат АК «Бородин и Партнеры» Олеся Спиричева отметила, что правовая позиция Верховного Суда обусловлена фактической основой спорных правоотношений и их спецификой. «Правопредшественник истца – правообладатель земельного участка разрешил истцу строить на нем объекты недвижимости до его приватизации, между сторонами было заключено соглашение об определении долей в праве собственности на земельный участок и здания до введения в действие старого Закона о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Все это может свидетельствовать о наличии у ответчика права собственности на занимаемую его объектами недвижимости и необходимую для их использования часть земельного участка, взыскивая с одного из таких потенциальных сособственников неосновательное обогащение, суды нижестоящих инстанций, по мнению Верховного Суда не учли должным образом фактическую подоплеку спорных правоотношений, уходящую своими корнями в 90-е гг. и судебные споры по существу которых идут в настоящее время», – отметила она.

Эксперт усомнилась в том, что в рассматриваемом деле Верховный Суд излагает принципиально новые и универсальные правовые позиции. «Тем не менее для рассмотрения дел со схожими фактическими обстоятельствами комментируемое определение будет определяющим курс (как и многие другие), особенно для группы возможных судебных дел о правах на спорный земельный участок», – полагает адвокат.

Олеся Спиричева добавила, что изложенные в определении Верховного Суда правовые позиции соответствуют существовавшим ранее правовым позициям ВАС РФ и подтверждают их. «Суд, вне зависимости от наличия записи о регистрации права на недвижимость, может установить существование такого права, особенно это важно для прав, возникших до 31 января 1998 г. (по ним, в случае спора, суд часто является единственным “правоподтверждающим” органом). В рассматриваемом случае ответчик заявлял о наличии права и доказывал это обстоятельство по рассматриваемому делу без предъявления встречного иска, но с заявлением соответствующих требований в рамках отдельного судебного спора, влияющего на исход рассматриваемого дела и могущего повлечь приостановление производства по рассматриваемому делу, на что было обращено внимание Верховного Суда», – отметила адвокат.

Партнер, адвокат, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Игорь Чумаченко отметил, что выводы Верховного Суда основаны на нормах земельного законодательства и полностью соответствуют правовым позициям ВАС и ВС РФ. «Особенностью спора является то, что на одном земельном участке расположены здания, принадлежащие на праве собственности двум разным юрлицам, а при приватизации земельного участка истцом были нарушены права другого собственника недвижимых объектов, поскольку оба собственника зданий имеют исключительные права на приобретение данного участка в общую долевую собственность (если участок не разделен) в силу ранее действовавшей ст. 36 ЗК РФ и ныне действующей ст. 39.20 ЗК РФ. Поэтому ВС совершенно обоснованно указал на неправильное применение норм ЗК РФ и противоречие позиций нижестоящих судов актам ВАС и ВС РФ», – пояснил эксперт.

Игорь Чумаченко добавил, что сособственник участка в любом случае не должен платить другому сособственнику арендную плату, поскольку это противоречит режиму общей долевой собственности. В свою очередь, если один из собственников понес расходы на уплату, например, налога на участок в полном объеме, то он вправе потребовать возместить ему часть таких затрат в размере пропорционально долям в праве на участок (если стороны не договорятся об ином размере трат на общее имущество).

По словам эксперта, такие споры не являются распространенными, поскольку сама ситуация не является типичной. «Тем не менее споры, в основе которых лежит нарушение закона при приватизации земельных участков, имеют место быть, и Верховный Суд вынужден в таких случаях исправлять ошибки нижестоящих судов. В то же время споры между участниками общей долевой собственности встречаются довольно часто. Это касается, например, ситуаций, когда помещениями в нежилом здании владеет несколько собственников, между которыми по каким-то причинам не достигнуто соглашение о порядке пользования общим имуществом. В таком случае суды руководствуются принципом аналогии закона и применяют нормы ГК РФ и ЖК РФ об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, это касается, в том числе, и земельного участка, данная позиция отражена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64», – подытожил Игорь Чумаченко.

Партнер юридической компании Law & Commerce Offer Виктория Соловьёва полагает, что определение Суда касается двух базовых принципов земельного законодательства: единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и платности использования земли. «Установленный Земельным кодексом принцип платности землепользования является универсальным, поэтому неуплата земельного налога или арендной платы квалифицируется судами как неосновательное обогащение», – отметила она.

По словам эксперта, нижестоящие судебные инстанции правильно установили, что отсутствие договорных правоотношений между сторонами не исключает возмездности фактического пользования земельным участком, что подтверждается сложившейся судебной практикой. «Однако формами платы за использование земли, как это установлено в п. 1 ст. 65 ЗК РФ, являются не только арендная плата, но и земельный налог. Арбитражному суду г. Москвы были известны обстоятельства, свидетельствующие о наличии права ответчика на общую долевую собственность на земельный участок, а не только на фактическое использование части земельного участка под своими объектами. Поэтому неосновательное обогащение именно в виде арендной платы за использование своей земли представляется крайне необоснованным и противоречащим основным принципам земельного и гражданского законодательства», – резюмировала Виктория Соловьёва.