ВС разбирался в деле о самовольной постройке, о судьбе которой было заявлено два встречных требования

Суд указал, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку

Одна из экспертов отметила, что право собственности на самовольную постройку может быть признано не за любым лицом, а лишь за тем, кому соответствующий земельный участок принадлежит на вещном праве. Другая указала, что вопреки положениям ГК РФ Верховный Суд признал в качестве существенно важного признака самовольной постройки, на который следует ориентироваться, исключительно наличие или отсутствие существенных нарушений градостроительных норм и правил при возведении постройки, угрозы жизни и здоровью граждан. Третий эксперт посчитала, что принять взвешенное решение на основании только письменных доказательств, без экспертизы, невозможно.

Верховный Суд вынес Определение № 308-ЭС19-14740 по спору между администрацией Ессентуков и арендатором земельного участка по поводу возведенного на нем многоэтажного дома, строительство которого шло без получения необходимого разрешения.

Обстоятельства дела

3 сентября 2013 г. ООО «Эрмесстрой» заключило с администрацией г. Ессентуки договор аренды земельного участка для использования в целях строительства многоэтажных домов от 3 до 9 этажей. 18 февраля 2016 г. Управление архитектуры и градостроительства администрации города установило, что арендатор осуществляет строительство при отсутствии необходимого разрешения, а также положительного заключения экспертизы проекта многоэтажного многоквартирного дома.

Полагая, что возведенный объект является самовольным строением, которое подлежит сносу, Управление обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края. Общество предъявило встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку. Такие же требования арендатор предъявил и к администрации.

Суд посчитал, что земельный участок был предоставлен обществу неправомерно

Первая инстанция иск Управления удовлетворила, отказав во встречном иске. Она отметила, что постановлением администрации г. Ессентуки от 11 июня 2013 г. по заявлению «Эрмесстрой» был изменен вид разрешенного использования земельного участка с «под производственную базу» на «для строительства многоэтажных жилых домов от 3 до 9 этажей». На основании постановления администрации от 28 августа 2013 г. стороны заключили договор аренды земельного участка.

Суд указал, что Земельным кодексом в редакции, действовавшей на момент заключения договора, был предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под жилищное строительство. Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировалась ст. 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели мог быть предоставлен только посредством проведения аукциона. «При этом наличие на земельном участке <…> принадлежащих ответчику объектов недвижимого имущества производственного назначения не имеет правового значения для целей легализации права аренды на участок, поскольку в данном случае предоставление участка под жилищное строительство выполнено в обход установленной законом процедуры торгов», – указал суд.

Он отметил, что согласно выписке из ЕГРП на земельном участке расположены как объекты ООО «Эрмесстрой», так и ООО «Управление механизации». Первая инстанция подчеркнула, что право аренды приобретено ответчиком, минуя процедуру торгов, несмотря на то, что на участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам по праву собственности. «При таких обстоятельствах следует признать, что предоставление земельного участка <…> под жилищное строительство в нарушение императивного требования закона о торгах посягает на публичный интерес неопределенного круга лиц, потенциально заинтересованных в приобретении прав на земельный участок, предназначенный для жилищного строительства. Тогда как наличие на участке недвижимого имущества, находящегося в собственности третьих лиц, нарушает права этих лиц на свободное использование той части участка, которая необходима для эксплуатации принадлежащих им по праву собственности объектов недвижимости», – резюмировал суд.

Он заметил, что по вопросу выдачи разрешения на строительство общество обращалось в администрацию дважды – 13 ноября 2015 г. и 14 сентября 2016 г. При этом ни разу полный пакет документов, предусмотренных п. 7 ст. 51 ГрК РФ, не представлялся. При этом в ходе рассмотрения дела общество ходатайствовало о проведении строительно-технической экспертизы, однако суд посчитал, что ее проведение нецелесообразно.

Апелляция рассмотрела дело дважды

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд рассмотрел дело по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дел судом первой инстанции. Он посчитал, что обжалуемым судебным решением затрагиваются права и обязанности не привлеченных к участию в деле участников строительства (дольщиков). Апелляция привлекла их к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, однако все равно удовлетворила иск Управления.

Стоит отметить, что «Эрмесстрой» вновь заявлял ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы. Однако и в этот раз суд посчитал, что необходимость в ее назначении отсутствует, поскольку в данном случае правильное разрешение спора возможно без проведения экспертизы путем исследования и оценки представленных в материалы дела документов, а также обстоятельств по настоящему спору.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, рассмотрев кассационные жалобы общества, указал, что апелляция неверно определила процессуальный статус дольщиков как третьих лиц и направила дело на пересмотр. В ходе повторного рассмотрения дела Шестнадцатым арбитражным апелляционным судом дольщики заявили ходатайства о привлечении их в качестве соответчиков и прекращении производства по делу.

Суд указал, что согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ в редакции, действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В соответствии с п. 2 данной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 и 4 настоящей статьи.

Апелляция отметила, что в абз. 4 п. 2 Определения КС от 26 апреля 2016 г. № 910-О, указывается, что п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ не предполагают возложения на невиновное лицо обязанности по сносу за свой счет самовольной, не им созданной постройки.

Общество представило строительно-техническое заключение, которое содержало выводы о том, что постройка соответствует градостроительным требованиям, а также требованиям СНиП, СП, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим нормам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Но суд указал, что, поскольку представленное заключение не является результатом проведения судебной экспертизы, получено не в рамках судебного процесса, а по инициативе ответчика, оно в соответствии со ст. 71 АПК признается простым письменным доказательством и оценивается наряду с другими доказательствами.

В то же время, отметила апелляция, заключение выполнено по заказу заинтересованной в исходе спора стороны, исследование проведено не в рамках рассмотрения настоящего дела, проводивший исследование эксперт не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, исследование проводилось без соблюдения требований, установленных ст. 82, 83, 86 АПК, в связи с чем не может быть принято в качестве надлежащего доказательства по делу, подтверждающего доводы встречного иска. Также суд вновь посчитал, что необходимость в проведении судебной строительно-технической экспертизы по делу отсутствует.

Удовлетворяя требования Управления, суд руководствовался ст. 222 ГК, ст. 47, 48, 49, 51 Градостроительного кодекса, разъяснениями, изложенными в п. 26 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и исходил из того, что общество на спорном земельном участке осуществляло строительство без разрешения и с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о предоставлении обществу в аренду земельного участка для жилищного строительства с нарушением предусмотренной положениями ст. 30.1 Земельного кодекса (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) процедуры торгов. Исходя из разъяснений, данных в п. 26 постановления Пленума № 10/22, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС от 9 декабря 2010 г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», суд пришел к выводу, что право собственности на самовольную постройку может быть признано только за добросовестным лицом, которое возводило объект по легальной процедуре, действуя на равных началах с другими добросовестными участниками оборота.

Не усмотрев доказательств принятия обществом «Эрмесстрой» надлежащих мер к легальному созданию объекта, в частности к получению необходимого для строительства разрешения, суд апелляционной инстанции посчитал, что в силу установленных по делу обстоятельств имеются основания для сноса самовольной постройки и отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа оставил постановление апелляции в силе.

Верховный Суд указал на ошибки нижестоящих инстанций

Изучив материалы дела, ВС заметил, что, поскольку при его рассмотрении было заявлено два встречных требования о судьбе самовольной постройки, судам следовало исходить из необходимости установления фактических обстоятельств, входящих в предмет доказывания по каждому иску.

Высшая инстанция сослалась на п. 26 Постановления Пленума ВАС № 10/22 и указала, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не закреплено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

ВС отметил, что в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом ВС 19 марта 2014 г., разъяснено, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела. К существенным нарушениям строительных норм и правил могут быть отнесены такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 Земельного кодекса) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. 35–40 ГрК, ст. 85 ЗК), правил землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющих вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.

ВС заметил, что 11 июня 2013 г. постановлением администрации г. Ессентуки был изменен вид разрешенного использования (назначения) земельного участка, при этом Управление отмечало, что данный земельный участок находится в зоне многоэтажной жилой застройки, основной вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома от 3 до 9 этажей. «Однако указанным обстоятельствам не была дана соответствующая правовая оценка в совокупности с иными установленными по делу обстоятельствами», – подчеркнул Суд.

Кроме того, отметил он, договор аренды предусматривал использование земельного участка в целях строительства именно таких многоквартирных жилых домов, а в соответствии с п. 1.2 договора находящиеся на земельном участке объекты (склады, навесы, боксы, мастерские, производственные строения и т.д.) принадлежат обществу на праве собственности. ВС указал, что иных собственников объектов на этом земельном участке на момент строительства не имеется.

Однако это, заметила высшая инстанция, не было учтено судами при применении в споре ст. 30.1 ЗК в обоснование необходимости проведения торгов и нарушения тем самым прав других лиц возведением самовольной постройки обществом на земельном участке, на котором расположены только принадлежащие ему объекты недвижимости, согласно чему, как утверждало общество, оно имеет исключительное право на его аренду. Общество отмечало, напомнил ВС, что в силу указанных обстоятельств нахождение самовольной постройки на арендуемом земельном участке не может нарушать права иных лиц.

Суд указал, что апелляция, считая заключение «Эрмесстроя» недопустимым доказательством, поскольку оно выполнено по заказу заинтересованной стороны, не дала оценки содержащимся в нем выводам. По его мнению, признавая заключение недопустимым доказательством и одновременно отказывая в назначении судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции нарушил ч. 1 ст. 82 АПК РФ, не обеспечив полноту и объективность при сборе и исследовании доказательств. «Указанный подход не позволил судам дать оценку наличия при возведении самовольной постройки существенных нарушений строительных норм и правил, в том числе неустранимых, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц», – посчитал ВС.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационных жалобах третьих лиц, судебная коллегия посчитала, что выводы судов об отсутствии оснований для привлечения их в качестве ответчиков являются обоснованными, соответствуют разъяснениям, изложенным в п. 23–24 Постановления Пленума № 10/22.

Таким образом, Верховный Суд отменил решения апелляции и кассации и направил дело на новое рассмотрение во вторую инстанцию.

Эксперты «АГ» проанализировали дело

В комментарии «АГ» руководитель практики «Недвижимость, строительство, инвестиции», партнер КА Pen & Paper Мария Николаева отметила, что предусмотренный ст. 222 ГК РФ механизм узаконивания самовольных построек призван компенсировать отдельные нарушения процедуры их создания, в том числе отсутствие разрешительной документации на строительство объекта. При этом одним из обязательных условий признания права на самовольную постройку является установление судом того факта, что создавшее соответствующий объект лицо принимало меры для получения необходимой разрешительной документации. Важное значение имеют также основания, по которым уполномоченный орган отказал в выдаче такого разрешения.

По мнению эксперта, следует также учитывать, что право собственности на самовольную постройку может быть признано не за любым лицом, а лишь за тем, кому соответствующий земельный участок, на котором возведен объект, принадлежит на вещном праве – праве собственности, пожизненного наследуемого владения либо на праве постоянного (бессрочного) пользования. «При рассмотрении дел данной категории суд также в обязательном порядке должен установить, в том числе, соответствие постройки установленным требованиям, а также тот факт, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан», – указала Мария Николаева.

Руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал» Ольга Батура отметила, что ответчик в преимущественном порядке получил право на использование земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов, на что обращал внимание Шестнадцатый арбитражный суд. Однако в своем решении Верховный Суд РФ, по сути, легализовал такую схему приобретения права аренды на земельные участки для жилищного строительства в обход обязательной процедуры торгов.

«Также, вопреки положениям нормы п. 3 ст. 222 ГК РФ, Верховный Суд признал в качестве существенно важного признака самовольной постройки, на которой следует ориентироваться, исключительно наличие или отсутствие существенных нарушений градостроительных норм и правил при возведении постройки, угрозы жизни и здоровью граждан», – указала Ольга Батура.

Юрист КСК групп Нина Бабинова отметила, что после внесения изменений в ст. 222 ГК РФ в 2018 г. появилась возможность приведения самовольной постройки в соответствие с разрешением и иными документами. Она заметила, что при этом суды не могут одновременно отказать и в сносе самовольной постройки, и в признании права собственности на такую постройку (Определение ВС РФ от 28 июня 2018 г. № 304-ЭС18-2938).

Нина Бабинова посчитала, что основным критерием признания права собственности является то, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Она заметила, что суд апелляционной инстанции не принял во внимание результаты экспертизы, а принять взвешенное решение на основании только письменных доказательств, без экспертизы, невозможно.