ВС: Покупатель части недвижимости на земле в госсобственности обязан арендовать весь участок либо выкупить его

Суд подчеркнул, что сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был разделен между собственниками объектов недвижимости, может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка

Одна из адвокатов отметила, что затронутая проблема весьма актуальна, поскольку в ней очередной раз подтверждается принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Другой отметил, что выводы ВС соответствуют букве закона, так как в силу определенных обстоятельств при приватизации части объекта недвижимости, признаваемого самостоятельным объектом, отчуждение доли в праве собственности на земельный участок под всем объектом недвижимости осложнено, в связи с чем законодатель предусмотрел исключение из общего правила.

18 августа Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС22-6663 по делу № А40-248982/2020, в котором рассмотрел вопрос о применении принципа единства судьбы здания и земельного участка при покупке помещения на участке, принадлежащем городским властям.

2 марта 2015 г. ООО «Торговое предприятие «Предприниматель – Потребителю» на основании ДКП приобрело в собственность нежилое помещение в здании, расположенном на принадлежащем государству участке, который в 2005 г. был предоставлен ООО «Люфтреал+» и ООО «Светлячок» в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком до 22 августа 2030 г. Право общества на помещение было зарегистрировано в ЕГРН 22 апреля 2015 г.

26 июня 2020 г. Департамент городского имущества г. Москвы направил обществу проект соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка. Поскольку торговое предприятие уклонилось от этого, Департамент обратился в арбитражный суд с иском к обществу об обязании заключить соглашение. Суд первой инстанции удовлетворил требования, а апелляционный суд оставил в силе данное решение. Суды сослались на положения ст. 271, 421, 445, 552, 609, 617 ГК РФ, ст. 22, 26, 35, 39.1, 39.2, 39.6, 39.20, 65 ЗК РФ, разъяснения п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73. Они исходили из того, что законом установлена обязанность правообладателя зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, заключить с истцом договор аренды земельного участка, на котором находится принадлежащее правообладателю здание, сооружение, от исполнения которой ответчик уклонился.

В свою очередь, суд округа не согласился с выводами первой и апелляционной инстанций, отказав в удовлетворении иска. При этом кассация пришла к выводу, что с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества к ответчику перешло право собственности на земельный участок, который занят этим объектом и необходим для его использования. С момента перехода права собственности на объект недвижимости у общества возникла и доля в праве собственности на спорный земельный участок, поэтому оснований для заключения соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, определения условий такого соглашения не имеется.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам отметила, что в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

ВС указал, что из положений ст. 39.20 ЗК РФ следует, что при наличии нескольких правообладателей помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, при оформлении любым из них договора аренды в отношении такого земельного участка остальные обязаны вступить в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора. Суд пояснил, что правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган, добавил он.

В связи с этим Экономколлегия подчеркнула, что заключение договора аренды в таком случае является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем. Положения ст. 39.20 ЗК РФ вступили в силу с 1 марта 2015 г., то есть на момент приобретения обществом спорного помещения земельным законодательством предусмотрена соответствующая обязанность собственника помещения, разъяснил ВС.

Суд принял во внимание, что общество уклонялось от подписания соглашения о присоединении к действующему договору аренды при наличии императивной обязанности по вступлению в имеющиеся арендные правоотношения в качестве соарендатора. В связи с этим, как полагает ВС, вывод суда кассационной инстанции об отсутствии у ответчика такой обязанности не основан на нормах гражданского и земельного законодательства.

Кроме того, в определении отмечается, что суд округа сослался на то, что к ответчику на основании ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ перешло право собственности на земельный участок площадью, пропорциональной его доле в праве собственности на здание. ВС же указал, что из ДКП помещения, а также пояснений Департамента, который является продавцом по данному договору, следует, что общество приобрело помещения на основании Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности (№ 159-ФЗ). Судебная коллегия пояснила, что суд округа не учел, что этот закон не распространяет свое действие на правоотношения по выкупу земельного участка.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, уточнил ВС. Он отметил, что, согласно Закону № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности в РФ.

Верховный Суд указал, что, согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 5 подп. 4 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134, действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков. Это не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В определении подчеркивается, что п. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным законом, регулируются Законом о приватизации. Экономколлегия обратила внимание, что в случае одновременного приобретения на основании положений Закона № 159-ФЗ здания и земельного участка выкупная цена как здания, так и земельного участка должна определяться исходя из их рыночной стоимости. Она пояснила, что приведенная правовая позиция была сформулирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2012 г. № 14556/11 и в Определении ВС РФ от 6 июня 2017 г. № 306-ЭС17-737.

ВС отметил, что в рассматриваемом случае общество приобрело нежилое помещение в здании на основании ДКП недвижимости (нежилого помещения) от 2 марта 2015 г., заключенного в порядке Закона № 159-ФЗ. Суд установил, что в материалах дела не имеется распорядительного документа, изданного в установленном законом порядке и свидетельствующего об одновременной приватизации земельного участка под выкупаемым нежилым помещением, с включением в выкупную цену, определенную оценщиком, стоимости доли в праве на земельный участок. «С учетом того что предметом продажи была только часть нежилого здания – помещение, признание за ответчиком права собственности на часть земельного участка нельзя признать законным», – посчитала Судебная коллегия. При этом Суд учел, что при рассмотрении дела Департамент последовательно указывал на то, что основание возникновения права собственности на спорный земельный участок не подтверждено, на спорный земельный участок оформлен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, который исполняется сторонами, не оспорен и не признан недействительным, представил проект соглашения.

Верховный Суд также пояснил, что, исходя из положений подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 и 2 ст. 39.20 ЗК РФ, собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью реализовать как право на выкуп земельных участков, предусмотренное указанными нормами права, так и право аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы, однако только совместно. Таким образом, он указал, что сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был разделен между собственниками объектов недвижимости, может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, если отсутствуют законодательные ограничения для выкупа данного участка.

Вместе с тем ВС подчеркнул, что если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ. Данными нормами предусмотрено, что с заявлением о приобретении в аренду земельного участка может обратиться любой из правообладателей здания, сооружения или помещений в них, а уполномоченный орган в течение 30 дней направляет подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора всем иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды такого участка.

Суд установил, что, принимая судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор, чего судами сделано не было относительно условий по расчету арендной платы, установлению размера неустойки. Данное требование также изложено и в п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49, согласно которому при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда.

ВС пришел к выводу, что судами не дана оценка условиям соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 16 ноября 2005 г., указанным доводам истца в их совокупности и взаимосвязи. Между тем, как заметила Судебная коллегия, все собственники помещений в здании, соарендаторы по спорному договору к участию в деле не были привлечены, доли арендуемого участка не определены, разные условия договора и соглашения о вступлении в договор на обсуждение сторон судом не выносились.

Таким образом, Верховный Суд отменил состоявшиеся по делу решения трех инстанций как принятые при существенном нарушении норм материального и процессуального права, направив дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. При этом он подчеркнул, что при новом рассмотрении дела судам следует исследовать фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определить закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц соарендаторов спорного земельного участка, принять законный и обоснованный судебный акт.

Адвокат АП Московской области Татьяна Саяпина отметила, что ВС в очередной раз подтвердил принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. «Определение ВС представляет особый интерес, когда речь идет именно о множественности собственников или арендаторов земельного участка, находящегося в государственной или в муниципальной собственности, поскольку в нем подробно раскрыты особенности оформления таких участков с учетом находящихся на них объектов, что ценно для практики по подобного рода спорам», – прокомментировала она.

Руководитель арбитражной практики КА «ТАКТИК ПРО» Александр Данилов полагает, что рассматриваемый случай является специфичным, так как в деле исследуются вопросы применения принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости при приватизации части здания, сооружения или сооружения, признаваемого самостоятельным объектом недвижимости, что регулируется отдельными положениями ЗК РФ и Закона о приватизации, то есть имеются исключения из общих правил приватизации имущества.

«Выводы ВС РФ соответствуют букве закона, так как в силу определенных обстоятельств при приватизации части объекта недвижимости, признаваемого самостоятельным объектом недвижимости, отчуждение доли в праве собственности на земельный участок под всем объектом недвижимости осложнено, в связи с чем законодатель предусмотрел исключение из общего правила. Учитывая наличие в законе прямого регулирования указанных ситуаций и анализ судебной практики, аналогичных дел немного, при этом суды правильно рассматривают такие споры», – поделился Александр Данилов.