ВС подтвердил возможность сдачи лесного участка в аренду разным арендаторам одновременно

Он указал, что это возможно, если регулирование лесничества, за которым числился участок, допускает одновременное его использование для различных видов деятельности

По мнению одного эксперта «АГ», в рассматриваемом случае Экономколлегия ВС РФ отступила от буквы закона, который действительно прямо запрещает предоставлять лесные участки в аренду, если они уже предоставлены кому-то другому, но поступила в соответствии с его духом. Другой полагает, что определение Суда ярко демонстрирует то, что чиновники, заключающие арендные договоры, не всегда понимают, что они делают.

Верховный Суд вынес Определение № 307-ЭС22-408 по делу № А13-17361/2020, в котором напомнил о том, что Лесной кодекс не запрещает предоставление одного лесного участка разным лесопользователям для осуществления различных видов деятельности.

В июне 2009 г. Департамент лесного комплекса Вологодской области по итогам аукциона предоставил в аренду закрепленный за местным лесничеством земельный участок площадью 84 га ИП Нине Туровой для заготовки древесины. В августе 2015 г. права и обязанности по договору были переданы ООО «Город ВО», а спустя два с половиной года они перешли к ИП Александру Тихомирову, оба перехода были зарегистрированы в региональном Управлении Росреестра.

В феврале 2018 г. в ЕГРН было зарегистрировано право собственности РФ в отношении этого лесного участка, принадлежащего к категории земель лесного фонда, а в сентябре 2020 г. по итогам аукциона участок был предоставлен в аренду предпринимателю Сергею Андрианову для заготовки пищевых лесных ресурсов и сбора лекарственных растений (березовой чаги). Спустя месяц Департамент лесного комплекса Вологодской области направил в областное Управление Росреестра заявление о госрегистрации договора аренды земельного участка, заключенного с Сергеем Андриановым, однако госрегистрация договора была приостановлена со ссылкой на то, что спорный участок ранее был предоставлен в аренду ИП Александру Тихомирову.

Департамент оспорил действие регионального Управления Росреестра, но суд отказал в удовлетворении иска. Он пришел к выводу, что спорный земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если он предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненно наследуемого владения или аренды. В рассматриваемом случае, подчеркнул суд, заявление о проведении аукциона было подано в отношении спорного лесного участка, который уже был предоставлен другому лицу, тем самым Департамент лесного комплекса нарушил процедуру предоставления лесного участка путем заключения договора о сдаче в аренду одного и того же участка разным лицам, а значит оспариваемое решение Управления Росреестра о приостановлении госрегистрации договора аренды является законным.

Апелляция и кассация поддержали решение первой инстанции. При этом окружной суд отклонил ссылку Департамента на подп. «б» п. 3.1 Типовых форм договоров аренды лесного участка, которым предусмотрена возможность предоставления арендованных лесных участков или их частей третьим лицам для иных видов использования лесов, предусмотренных лесохозяйственным регламентом лесничества (лесопарка), за исключением случаев, когда одновременное многоцелевое использование лесного участка невозможно. Кассация сочла, что эта норма противоречит положениям Лесного кодекса, обладающим большей юридической силой.

В кассационной жалобе в Верховный Суд Департамент лесного комплекса сослался на существенные нарушения нижестоящими судами норм материального права, и Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ согласилась с его доводами. Так, Экономколлегия напомнила, что лесное законодательство имеет приоритет в отношениях, связанных с оборотом лесных участков, а правоотношения сторон в рамках договора аренды лесного участка регулируются ГК РФ, если специальными положениями Лесного кодекса или федерального закона, регулирующего лесные отношения, не установлены особенности (в частности, по предоставлению лесного участка в аренду). В той части, в которой эти отношения не урегулированы Лесным кодексом, ГК РФ или иным специальным законом, применяется Земельный кодекс. При этом Лесной кодекс не запрещает предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления различных видов деятельности.

ВС также пояснил, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только лишь тогда, когда одновременное многоцелевое леспользование одним земельным участком невозможно. В свою очередь, п. 1 ч. 6 ст. 78 Лесного кодекса носит процедурный характер и подлежит истолкованию таким образом: решение об отказе в проведении аукциона возможно, если заявление о проведении аукциона подано в отношении лесного участка, который уже предоставлен другому гражданину или юрлицу для того же вида деятельности либо для случаев, когда одновременное многоцелевое использование лесного участка невозможно.

В рассматриваемом деле, подчеркнул Верховный Суд, кассатор указывал, что нормативное регулирование лесничества, за которым числился спорный земельный участок, допускало одновременную заготовку древесины и заготовку пищевых лесных ресурсов, а также сбор лекарственных растений (березовой чаги). При этом арендодатель вправе предоставлять арендованный лесной участок или его часть третьим лицам для иных видов использования лесов, предусмотренных лесохозяйственным регламентом лесничества (лесопарка), за исключением случаев, когда одновременное многоцелевое использование лесного участка невозможно, а также выдавать разрешение на выполнение работ по геологическому изучению недр. Такое право соответствует условиям типовых форм договоров аренды лесного участка, а также положениям Лесного кодекса. Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев полагает, что Экономколлегия ВС РФ отступила от буквы закона, который действительно прямо запрещает предоставлять лесные участки в аренду, если они уже предоставлены кому-то другому, но поступила в соответствии с его духом. «Во всяком случае попытки Коллегии формально обосновать свое правильное по существу решение в конце определения через обращение к тексту типового договора аренды со ссылкой на то, что нормативный акт об его утверждении не оспорен, выглядят совсем неубедительно», – считает он.

По словам эксперта, в этом довольно частном вопросе можно наблюдать отражение давней дискуссии о двух подходах к пониманию аренды – обязательственном и вещном. «Долгое время в нашей стране господствующим был (да и остается в законе – в том числе и в ГК РФ – сейчас) именно вещный подход, который предполагает передачу арендатору не только в пользование, но и во владение всего объекта целиком. Соответственно, наличие одного арендатора в таком понимании исключает появление другого. Именно из этого представления, видимо, исходит и п. 1 ч. 6 ст. 78 ЛК РФ, на который ссылались нижестоящие суды, отказывая в регистрации второго договора аренды, а фактически объявляя его недействительным из-за того, что аукцион на заключение такого договора проводить было нельзя», – заметил Александр Латыев.

В отношении недвижимости, по мнению эксперта, обязательственный подход зачастую оказывается более адекватным, поскольку один и тот же объект недвижимости может быть использован одновременно несколькими лицами в разных целях без создания помех друг другу. «Возьмем здание: с одной стороны, квадратный метр в его холле может быть использован банком под размещение банкомата, на фасаде рекламная компания повесит баннер, а на крыше сотовый оператор разместит антенну – нет никаких препятствий заключить три договора аренды, они никак не помешают друг другу, и все здание никому из них в аренду не нужно. С земельными участками та же история: ничто не мешает использовать их разным лицам для разных целей. Особенно справедливо это в отношении лесных участков, в силу закона находящихся в исключительной федеральной собственности: никакого арендатора с вещной позицией, исключающей третьих лиц на таких участках, даже помыслить нельзя. Возможность таких договоров аренды в общегражданском обороте давным-давно уже признана судебной практикой», – полагает Александр Латыев.

«Допуская возможность заключения нескольких договоров в отношении одного и того же лесного участка, но с разными видами использования этого участка, Экономколлегия поступила верно. Другое дело, что те, кто правил Лесной кодекс в 2017 г. (когда появилась ч. 2 ст. 78 в нынешней редакции), закрепили в нем явно устаревшие и не адекватные ситуации подходы, видимо, необоснованно предполагая, что общие цивилистические дискуссии (в том числе об аренде) к их специфической области не относятся», – заключил эксперт.

Адвокат АП Санкт-Петербурга Антон Лебедев полагает, что определение ВС ярко демонстрирует то, что чиновники, заключающие арендные договоры, не всегда понимают, что они делают. «Речь идет о предоставлении возможности заключить договор на аукционе двум разным субъектам для двух разных целей. Получается, рассматриваемый спор возник касательно возможности “собирать березовую чагу и пилить лес одновременно”, признанной ВС РФ. Верховный Суд также указал нижестоящим судам, что пора прекратить использовать Постановление Президиума ВАС РФ от 27 июля 2010 г. № 2111/10, поскольку в нем идет речь о старой версии Лесного кодекса», – отметил он.