ВС напомнил, когда предварительный ДКП жилья можно считать основным договором

Как пояснил Суд, если предварительный договор обязывает покупателя до заключения основного договора уплатить стоимость жилья или ее существенную часть, его нужно квалифицировать как ДКП с условием о предварительной оплате

По мнению одного из адвокатов, выводы ВС будут способствовать формированию единообразного толкования и применения судами норм обязательственного права о предварительных договорах. Другая подчеркнула, что сторонам договора, которые не уверены в том, что они будут готовы заключить основной договор, нужно заключать краткий предварительный договор с незначительным авансом или задатком, для составления корректного договора следует обращаться к профессионалам своего дела, а не скачивать шаблон из Интернета.

Верховный Суд опубликовал Определение от 3 октября по делу № 20-КГ23-10-К5, в котором разъяснил, когда заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи жилья можно расценивать как основной ДКП.

В мае 2021 г. между Рашидом Адаевым (продавцом) и Магомедрасулом Джапаровым (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого основной ДКП должен был быть заключен до 1 сентября того же года. Цена квартиры составила 2,6 млн руб. и была полностью уплачена потенциальным покупателем в качестве аванса до подписания предварительного ДКП.

Впоследствии Джапаров обратился в суд с иском к Адаеву о признании предварительного ДКП основным договором купли-продажи и признании за ним права собственности на квартиру. По мнению истца, ответчик уклонялся от заключения основного договора и не реагировал на его просьбы, в связи с чем покупатель лишен возможности оформить свое право собственности на приобретенную недвижимость.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска со ссылкой на то, что заключенный 24 мая 2021 г. договор является предварительным и не может быть признан основным ДКП, поскольку содержит лишь обязательство заключить такой договор в будущем. Суд счел, что основной договор так и не был заключен, ни одна из сторон не направляла другой соответствующего предложения заключить его. Апелляция, в свою очередь, добавила, что истец не обратился в суд с требованиями о понуждении ответчика к заключению основного договора в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ (в установленный законом шестимесячный срок). Впоследствии кассация поддержала решения нижестоящих судов.

После изучения кассационной жалобы Магомедрасула Джапарова Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, однако может выйти за их пределы в случаях, предусмотренных федеральным законом. В связи с этим суд обязан разрешить дело по предъявленному иску, исходя из его предмета и основания, а также возражений ответчика относительно иска.

В этом деле, заметил ВС, истец ставил вопрос о признании предварительного договора основным и признании за ним права собственности на спорную квартиру в связи с исполнением им всех условий ДКП. Однако суды сочли, что основной ДКП не был заключен сторонами, а заключенный между ними предварительный договор основным не является, поскольку содержит лишь обязательство по заключению такого договора в будущем. «Между тем из содержания обжалуемых судебных постановлений следует, что судами фактически рассмотрены не заявленные требования Магомедрасула Джапарова о признании предварительного договора купли-продажи основным, а требования о возложении на ответчика обязанности заключить основной договор купли-продажи, которые им не заявлялись. При этом надлежащей оценки фактически заявленным требованиям Магомедрасула Джапарова в обжалуемых судебных постановлениях не дано», – счел Суд.

Со ссылкой на разъяснения Постановления Пленума от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» Верховный Суд напомнил, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем основной договор о продаже имущества, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор нужно квалифицировать как ДКП с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК к такому договору не применяются, однако в этом деле такие разъяснения нижестоящими судами не были учтены, заметил ВС.

В данном споре, пояснил Верховный Суд, судам следовало установить действительное содержание договора независимо от его наименования, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом цели договора, действительной общей воли сторон и фактически сложившихся отношений между ними. Так, заключенным между сторонами договором, хотя и поименованным как предварительный, предусмотрены обязанность продавца передать покупателю квартиру на момент заключения договора и обязанность последнего в полном объеме до заключения в будущем ДКП оплатить стоимость этого жилья. При этом обязанность покупателя по полной оплате стоимости квартиры была исполнена до подписания предварительного договора, что подтверждается содержанием его п. 3, который представляет собой расписку продавца в получении от покупателя 2,6 млн руб.

«Таким образом, предварительный договор не является таковым по смыслу ст. 429 ГК РФ, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)», – указал ВС. Он добавил, что в обжалуемых судебных актах отсутствуют выводы относительно соответствия заключенного договора требованиям, предъявляемым к ДКП недвижимости парагр. 7 гл. 30 ГК, и возможности удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности на квартиру в связи с исполнением договорных обязательств. В связи с этим ВС отменил решения нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Адвокат АП г. Москвы Екатерина Тютюнникова в комментарии «АГ» напомнила, что предварительный договор заключается сторонами для фиксации намерений о купле-продаже объекта (стоимость, характеристики объекта, сроки заключения основного договора). «Чаще всего в этом документе указывается о внесении незначительного аванса или задатка. Если в предварительном договоре указана оплата всей цены договора или значительной ее части, такой договор может быть признан основным, на что и указал ВС в своем решении. Еще в 2011 г. был опубликовано Постановление Пленума ВАС РФ № 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”, в п. 8 которого указано на возможность признания предварительного договора основным. Также ВС в Определении по делу № 20-КГ23-10-К5 сослался на Постановление Пленума № 49. При этом ВС и раньше указывал судам на необходимость учитывать не только название договора, но и его условия (см. Определение от 2 апреля 2019 г. по делу 11-КГ19-3). Беспокоит то, что суды трех инстанций не захотели разобраться в существе спора, не учли неоднократные выводы Верховного Суда. Для сторон, которые до конца не уверены в том, что будут готовы заключить основной договор, хотелось бы порекомендовать заключать краткий предварительный договор с незначительным авансом или задатком и для составления корректного договора обращаться к профессионалам, а не скачивать шаблон из Интернета», – заметила она.

Адвокат «Адвокатской консультации № 63» МРКА Борис Юрченко положительно оценил выводы Верховного Суда. «ВС правильно указал на неприменение в рассматриваемом споре разъяснений, приведенных в п. 23 Постановления № 49, что привело к неправильной оценке судами сложившихся между сторонами правоотношений. Так, в рассмотренном деле покупатель оплатил цену квартиры до заключения предварительного ДКП, на что было указано в этом документе. В связи с этим ВС напомнил, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной ДКП имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или ее существенную часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предоплате. Правила ст. 429 ГК к такому договору не применяются. Полагаю, данный прецедент будет способствовать формированию единообразия в толковании и применении судами норм обязательственного права о предварительных договорах», – резюмировал он.

Зинаида Павлова