ВС напомнил, какие штрафы взыскиваются с застройщика, несвоевременно передавшего жилье владельцу

Суд указал, что при отсутствии доказательств того, что убытки из-за аренды жилья были понесены исключительно в результате действий застройщика, взыскать их не получится

По словам одного из экспертов «АГ», для взыскания такого рода убытков необходимо доказать факт их несения, размер и причинно-следственную связь между возникновением таких расходов и действиями застройщика. Другая полагает, что определение ВС РФ лишь пополнило сложившуюся не в пользу дольщиков практику взыскания с застройщика, нарушившего срок передачи квартиры, расходов на оплату съемной квартиры.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда опубликовала Определение от 1 июня 2021 г. № 10-КГ21-3-К6 по спору о взыскании с застройщика в пользу собственницы квартиры в Подмосковье штрафных санкций за ее несвоевременную передачу последней, а также понесенных ею убытков в связи с наймом московской квартиры.

В июле 2016 г. ЗАО «Птицефабрика “Красногорская”» заключила договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с застройщиком ООО «Рождествено». По условиям ДДУ застройщик обязался передать птицефабрике 412 квартир и 19 нежилых помещений не позднее 30 июня 2018 г. Впоследствии стороны перенесли срок сдачи на 1 сентября того же года.

В декабре 2016 г. птицефабрика за 4 млн руб. уступила права требования по ДДУ на одну из квартир Марине Родиной. В договоре уступки отмечалось, что на момент его заключения обязательство по уплате застройщику цены договора участия в долевом строительстве было исполнено полностью.

Только в августе 2019 г. застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, о чем он уведомил и Марину Родину. 24 августа женщина направила претензию в адрес ООО «Рождествено» с требованием выплаты неустойки, но требование осталось без удовлетворения.

В ноябре квартиру передали собственнице по акту приема-передачи, после чего Марина Родина обратилась в суд с иском к застройщику. Со ссылкой на нарушение срока передачи объекта долевого строительства она просила взыскать неустойку в размере 897 тыс. руб., убытки из-за найма московской квартиры в размере 100 тыс. руб., 50 тыс. руб. компенсации морального вреда, а также почтовые расходы и штраф в размере 50% от присужденной ей суммы за отказ от добровольного исполнения требований.

Суд удовлетворил иск частично, взыскав с ответчика неустойку в размере 122 тыс. руб., 29 тыс. руб. компенсации морального вреда, штраф в размере 71 тыс. руб. и почтовые расходы. Апелляция и кассация поддержали это решение.

Суды согласились, что застройщик нарушил срок передачи объекта долевого строительства, а потому истец вправе требовать уплаты неустойки за период с 4 сентября 2018 г. по 21 ноября 2019 г. При расчете неустойки за нарушение срока передачи квартиры суды применили цену ДДУ, которая была определена в результате деления цены договора на проектную площадь всех объектов долевого строительства. Стоимость 1 кв. м площади при данном расчете превысила 18 тыс. руб., таким образом, стоимость квартиры была определена в размере около 637 тыс. руб. – из этой суммы и была исчислена неустойка.

Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания убытков, суды сочли, что представленные истцом доказательства не достаточны для вывода о том, что ее расходы по найму жилья были понесены исключительно в результате неисполнения ответчиком обязанности застройщика по передаче квартиры и непосредственно связаны с данным обстоятельством.

В кассационной жалобе в Верховный Суд Марина Родина отметила, что подлежащая взысканию неустойка должна исчисляться из суммы 4 млн руб., определенной договором уступки. Она также не согласилась с мотивами отказа судами удовлетворить ее требование о взыскании убытков в связи с наймом жилья.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила, что при нарушении предусмотренного договором срока передачи участнику ДДУ объекта долевого строительства застройщик уплачивает такому лицу неустойку (пеню) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБР, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве). Если же участником долевого строительства является гражданин, вышеуказанная неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

«Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Между тем цена уступки права требования не тождественна цене договора долевого участия в строительстве, а, следовательно, у суда при расчете подлежащей взысканию в пользу истца неустойки не имелось предусмотренных законом оснований для исчисления ее из суммы 4 075 012 руб. 80 коп.», – отмечено в определении.

Верховный Суд добавил, что вывод о недоказанности необходимости несения истцом расходов по найму столичного жилья был сделан судом первой инстанции и поддержан апелляцией, поэтому кассация не вправе игнорировать такие выводы, основанные на оценке установленных обстоятельств. Таким образом, ВС оставил в силе судебные акты нижестоящих инстанций.

Партнер Юридической фирмы Law & Commerce Offer Антон Алексеев пояснил, что положения Закона об участии в долевом строительстве устанавливают право дольщика на взыскание с застройщика убытков, понесенных дольщиком из-за нарушения последним своих обязательств по ДДУ: «Это касается и взыскания затрат дольщика на вынужденную аренду жилого помещения в период нарушения застройщиком сроков передачи готовой квартиры дольщику».

По словам эксперта, для взыскания такого рода убытков необходимо доказать факт их несения, размер и причинно-следственную связь между возникновением таких расходов и действиями застройщика. «Факт понесенных расходов и их размер, как правило, доказать несложно, представив, например, договор найма и расписку в получении денег. Наибольшую сложность с точки зрения доказывания составляет как раз последнее обстоятельство. Доказать его возможно в тех случаях, когда, например, дольщик вместе со своими родственниками (родители, братья, сестры) является собственником однокомнатного жилья, где проживает вместе со своей собственной семьей, при этом дольщик и члены его семьи является разнополыми по отношению к другим проживающим с ними родственникам (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 17 июля 2018 г. по делу № 33-7459/2018). Суды считают, что при таких обстоятельствах у дольщика возникает необходимость в отдельном проживании и аренде отдельного жилья», – пояснил Антон Алексеев.

Он добавил, что если в квартире есть несколько обособленных помещений, то необходимость найма другой квартиры дольщику, скорее всего, доказать не удастся (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14 июня 2018 г. № 33-10892/2018 по делу № 2-3670/2017; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 28 ноября 2017 г. № 33-24016/2017 по делу № 2-1305/2017). «Также суды могут удовлетворить требования дольщика о взыскании затрат на аренду жилого помещения, если дольщик зарегистрирован в одном населенном пункте, а работает в другом, находящемся на значительном удалении (Определение ВС РФ от 19 декабря 2017 г. № 18-КГ17-239; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22 мая 2018 г. № 33-9989/2018)», – резюмировал Антон Алексеев.

Младший юрист Содружества земельных юристов Татьяна Кустова отметила, что сложившаяся практика взыскания с застройщика, нарушившего срок передачи квартиры, расходов на оплату съемной квартиры дольщика имеет негативный уклон. «Определение ВС РФ – не исключение. Риск отказа возмещения убытков связан с отсутствием причинно-следственной связи между пропуском сроков передачи квартиры и наймом другой, усугубить ситуацию может заключение договора найма до просрочки застройщика или наличие вины самих дольщиков в истечении сроков сдачи квартир», – пояснила она.

По мнению эксперта, чтобы суд встал на сторону дольщика, необходимо продемонстрировать, что последний зарегистрирован в одном городе, но вынужден по уважительной причине проживать в другом, где уже купил квартиру, т.е. действует добросовестно. Крайне важно представить суду документы в качестве обоснования требований: договор найма, расписки арендодателя о получении арендной платы/акт сверки взаиморасчетов, справку с места работы/копию трудовой книжки. «Проблема также кроется и в том, что однозначных критериев определения добросовестности самих дольщиков не закреплено. Этим, в свою очередь, пытаются воспользоваться застройщики, оспаривая предъявленную к взысканию сумму арендной платы как несоразмерную и завышенную. Рациональным представляется способ сравнения ранее имевшегося жилья дольщика со съемной и средней стоимости аренды квартир у частных лиц. Справедливо учитывать, что стоимость найма квартир существенно разнится в зависимости от города. Так, дольщик, вынужденный снимать квартиру, например, в Москве (в связи с переездом по работе, иными жизненными обстоятельствами), понесет больший размер убытков, чем тот, который переехал в иной город, но сможет рассчитывать на справедливое, по его мнению, возмещение, только если докажет его соразмерность и обоснованность», – полагает Татьяна Кустова.

Она добавила, что при решении спора о возмещении застройщиком стоимости вынужденного найма дольщику необходимо распределять ответственность пропорционально вине как дольщика, так и застройщика.

Зинаида Павлова