Включенные в договор аренды инвестиционные обязательства арендатора являются встречными обязательствами

Как указал ВС, признание инвестиционных условий как имеющих лишь декларативный характер нарушает права арендодателя, утрачивающего не только возможность расторжения договора в случае нарушения арендатором принятых на себя инвестиционных обязательств, но и перспективу исполнения им этих условий договора

По мнению одного эксперта «АГ», Верховный Суд разрешил достаточно неоднозначное судебное дело, а мотивировка принятого решения, возможно, могла бы быть несколько иной, если бы Суд выявил нарушение цели предоставления объекта аренды. Другой не исключил наличие в этом споре патернализма, проявленного ВС с целью защиты публичных интересов, – понуждения портов реализовывать инвестпроекты в рамках утвержденных госпрограмм в точном соответствии с принятыми на себя обязательствами, отраженными в договорах аренды гидротехнических сооружений. Третья отметила, что рассматриваемое дело служит отличным примером того, что любые споры необходимо разрешать системно, а не ограничиваться прочтением отдельных условий договора.

30 августа Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС22-5403 по делу № А40-77969/2021, в котором рассмотрел вопрос о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в связи с невыполнением арендатором ряда инвестиционных обязательств.

В августе 2018 г. ФГУП «Национальные рыбные ресурсы» предоставило ОАО «Владивостокский морской рыбный порт» в аренду сроком на 49 лет гидротехнические сооружения в виде причалов для обслуживания судов рыбопромыслового флота и иного назначения, выполнения погрузочно-разгрузочных работ в отношении рыбы, рыбопродукции, морепродуктов и иных грузов, поддержания причалов в надлежащем техническом состоянии, а также для осуществления инвестиций в создание и модернизацию объектов портовой и иной инфраструктуры. Согласно условиям арендного договора, инвестиционные обязательства арендатора сводились к обеспечению поэтапного строительства и ввода в эксплуатацию холодильного склада, увеличивающего пропускную способность порта по перевалке до 500 тыс. тонн рыбы, рыбной продукции и морепродуктов за календарный год. Такой объект требовалось возвести в течение четырех лет с даты подписания договора аренды. Рыбный порт также должен был разработать инвестиционный проект по созданию контейнерного терминала для перегрузки с судна, хранения и отгрузки на железнодорожный и автомобильный транспорт крупнотоннажных контейнеров в течение первого года с даты заключения договора аренды. Невыполнение таких условий было обозначено как повод для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В дальнейшем «Национальные рыбные ресурсы» потребовало в судебном порядке досрочно расторгнуть договор аренды со ссылкой на то, что арендатор допустил нарушение принятых на себя инвестиционных обязательств. По мнению истца, по результатам проверки комиссией процесса исполнения рыбным портом обязательств по заключенному сторонами договору было выявлено, что арендатор произвольно и в одностороннем порядке изменил сроки строительства и ввода в эксплуатацию холодильного склада, проектную мощность которого нельзя было определить в отсутствие проектной (рабочей) документации. Таким образом, комиссия сочла, что арендатор не подготовил инвестиционный проект и не осуществил запланированные инвестиции в модернизацию специализированной холодильно-складской инфраструктуры. Соответственно, объем инвестиций, осуществленных арендатором в течение действия договора аренды до момента проведения проверки, не соответствовал объемам, гарантированным его бизнес-планом от 18 января 2016 г., а проектно-сметная и разрешительная документация не позволяли осуществить строительство и ввод в эксплуатацию нового холодильного склада в запланированные сроки – к августу 2021 г.

Суд удовлетворил иск, а апелляция поддержала его решение. Обе инстанции сочли, что неисполнение арендатором инвестиционных обязательств является существенным нарушением условий арендного договора и служит основанием для досрочного его расторжения по требованию арендодателя. При этом они отметили, что спорный договор является смешанным и содержит в себе элементы как договора аренды, так и не поименованного в ГК РФ договора инвестирования.

Впоследствии окружной суд отменил судебные акты и отказал в удовлетворении иска со ссылкой на то, что спорный договор является договором аренды. Кассация сочла, что инвестиционные обязательства арендатора являются декларацией о его намерениях создать на принадлежащих ему земельных участках на территории порта за свой счет и для себя объекты недвижимого имущества, в том числе здания холодильного склада, при этом условиями договора не предусмотрено какого-либо встречного предоставления по договору в инвестиционной части со стороны арендодателя. Соответственно, их реализация не порождает у арендодателя каких-либо прав в отношении созданных арендатором для себя объектов и не создает для арендатора каких-либо обязательств в интересах арендодателя.

Таким образом, заключил суд округа, в этой части обязательств стороны не являются по отношению друг к другу кредитором и должником, поэтому истец не вправе требовать от ответчика исполнения указанных намерений, а также расторжения договора в связи с их неисполнением. В связи с этим соответствующие положения договора аренды, предусматривающие возможность досрочного его расторжения из-за неисполнения рыбным портом инвестиционных проектов, являются ничтожными, поскольку неисполнение стороной декларативных намерений, не являющихся по своему содержанию обязательством по смыслу положений ст. 307 ГК РФ, не может служить правовым основанием для расторжения договора.

Кассация добавила, что содержащиеся в договоре инвестиционные намерения арендатора являются неопределенными по своему предмету, поскольку не содержат указаний ни на объем инвестиций, ни на характеристики создаваемых объектов. Текст спорного договора также не содержит каких-либо ссылок на бизнес-планы арендатора или на государственные программы (стратегии).

Тогда ФГУП «Национальные рыбные ресурсы» оспорило судебный акт окружного суда в Верховный Суд, и Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ согласилась с его доводами. Так, Экономколлегия пояснила, что в рассматриваемом случае истец утверждал, что ответчик не только не исполнил спорные обязательства, а в одностороннем порядке по своему усмотрению изменил инвестиционные условия, согласованные с арендодателем, определив в новом бизнес-плане от 2020 г. иные проектируемые объемы хранения, а также существенно изменил дату реализации строительства, продлив его сроки. Ответчиком не оспаривался факт невыполнения условий договора аренды, предусматривающих в том числе инвестиционные обязательства, до обращения истца в суд с соответствующим иском.

Коллегия также отметила, что в 2016 г. арендатор подготовил бизнес-план с целью участия в заключении договора, предусматривающего аренду федерального имущества – причалов, передаваемых в пользование на определенных условиях во исполнение соответствующих поручений Президента РФ, правительственного Плана мероприятий по модернизации и развитию портовой и рыбохозяйственной инфраструктуры, Стратегии развития морских терминалов для комплексного обслуживания судов рыбопромыслового флота с учетом береговой логистической инфраструктуры, предназначенной для транспортировки, хранения и дистрибуции рыбной продукции, утвержденной приказом Минсельхоза России от 20 апреля 2017 г. № 189.

Рыбный порт в обоснование инициативы по заключению договора заявлял об объеме капитальных вложений в проект 2430 млн руб. с использованием собственных и заемных средств, сократив эти показатели по бизнес-плану 2020 г. до 1244, 4 млн руб. без согласования с арендодателем. Для заключения подобных договоров были представлены инвестиционные проекты по строительству холодильников суммарной мощностью 56 тыс. тонн единовременного хранения в терминалах ОАО «Владивостокский морской рыбный порт», АО «Находкинский морской рыбный порт», ООО «Диомидовский рыбный порт».

Причалы, передаваемые в аренду, закреплены за истцом на праве хозяйственного ведения, указал Суд, и он является стратегическим унитарным предприятием, подведомственным Росрыболовству. Уставной целью этого предприятия является удовлетворение общественных потребностей, максимально эффективное использование причалов в рыболовной отрасли и развитие этой отрасли для решения общественно значимых задач. С целью развития рыболовной отрасли в 2016–2018 гг. истец заключил ряд договоров аренды причалов и иных объектов портовой инфраструктуры с условиями о строительстве холодильников на территории крупнейших портовых терминалов России (в том числе спорный договор). При этом во все эти договоры вошло аналогичное условие, допускающее его досрочное расторжение.

В этом деле, как отметила Экономколлегия, кассационный суд не сопоставил условие о том, что построенные объекты будут собственностью арендатора, с другими условиями договора аренды и смыслом договора в целом, не истолковал условия об инвестиционных обязательствах в системной взаимосвязи со всеми иными условиями. Тем самым окружной суд допустил (с учетом длительного срока аренды) возможность ответчика извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, то есть арендовать объекты федеральной собственности, не выполняя принятые на себя инвестиционные обязательства, являющиеся для истца существенными, включенные им и согласованные с Росимуществом для реализации поставленных перед ним задач по стратегическому развитию российских морских портов.

Коллегия добавила, что спорный договор, содержащий в себе условия как об аренде имущества, так и о встречных инвестиционных обязательствах на условиях, согласованных самими сторонами спора о создании и модернизации объектов портовой и иной инфраструктуры, ранее признанный судами первой и апелляционной инстанций смешанным, не противоречит закону и не нарушает прав его участников. «При изложенных условиях договора и обстоятельствах заключения договора, связанных с выполнением задач, предусмотренных Стратегией, не поименованной в договоре, но воспринятой ответчиком на условиях самого договора аренды и изъявившим желание участвовать в ее реализации посредством представления бизнес-плана, признание судом кассационной инстанции инвестиционных условий как имеющих лишь декларативный характер нарушает права истца, утрачивающего не только возможность расторжения договора в случае нарушения арендатором принятых на себя инвестиционных обязательств, но и перспективу исполнения им этих условий договора, являющихся существенными для истца, внося тем самым неопределенность в права и обязанности сторон по делу», – отмечено в определении Суда.

Таким образом, ВС отменил судебный акт окружного суда, оставив в силе решения первой и апелляционной инстанций.

Как отметил адвокат МКА «Вердиктъ» Юнис Дигмар, Верховный Суд обоснованно исходил из разъяснений, которые в том числе изложены в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» и Постановлении Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора». «Исходя из высказанной в определении ВС позиции, свобода договора может предусматривать возможность его расторжения в случаях, прямо предусмотренных положениями этого договора. При этом нарушение договорного обязательства (вне зависимости от того, является ли оно декларацией о намерениях или инвестиционным обязательством) влечет возникновение у арендодателя субъективного права на его расторжение в силу соответствующего условия договора», – заметил он.

Также, по словам эксперта, в определении поднята проблема синаллагматически увязанных обязательств сторон договора аренды. Юнис Дигмар пояснил, что основной вопрос состоял в том, можно ли квалифицировать как существенное условие договора, предусматривающее обязанность арендатора создать имущество, которое поступит в собственность арендатора, притом что арендодатель получит лишь нематериальное благо – достижение целевых показателей, получение которых являлось предпосылкой заключения данного договора.

«Окружной суд признал ничтожность условия договора, из которого следовало право арендодателя расторгнуть договор в отсутствие нарушения арендатором имущественных интересов арендодателя. Однако ВС РФ ответил на этот вопрос утвердительно, сделав два основных вывода: если заключение договора инициировано арендатором, сделавшим заверения о выполнении инвестиционных обязательств в определенном объеме, недостижение целевых показателей объемов таких инвестиций является нарушением условий договора, в которых данные показатели отражены, – пояснил адвокат. – В свою очередь, непоступление имущества в собственность арендодателя при исполнении арендатором инвестиционных обязательств, притом что основным благом для арендодателя в такой ситуации выступает достижение целевых показателей, не служит основанием для отказа арендодателю в расторжении договора аренды, поскольку целью условий, предусматривающих инвестиционные обязанности арендатора, является получение арендодателем нематериальных благ – достижение соответствующих целевых показателей. В этом, по мнению Суда, как раз и состоит основной охраняемый законом и договором интерес арендодателя».

Юнис Дигмар также не исключил наличие в этом споре патернализма, проявленного Верховным Судом с целью защиты публичных интересов, – понуждения портов реализовывать инвестпроекты в рамках утвержденных госпрограмм в точном соответствии с принятыми на себя обязательствами, отраженными в договорах аренды гидротехнических сооружений, принадлежащих публичному собственнику, под страхом их расторжения и, соответственно, последующего потенциального повышения ставки арендной платы для арендаторов.

Главный юрист АО «ИнфраВЭБ» Павел Лобачев
полагает, что в рассматриваемом случае ВС разрешил достаточно неоднозначное судебное дело, а мотивировка принятого решения, возможно, могла бы быть несколько иной. «Ключевой вопрос, который встал перед судами, заключался в толковании условий об инвестиционных обязательствах арендатора, которые он нарушил. Так, Верховный Суд признал, что арендатор нарушил обязательство по инвестированию, что, в свою очередь, является основанием для расторжения договора. Вместе с тем представляется, что более точным основанием для расторжения в данном случае мог бы стать вывод о нарушении цели предоставления земельного участка. Как установлено судами, земельный участок предоставлялся в том числе с целью осуществления инвестиций в создание и модернизацию объектов портовой и иной инфраструктуры, то есть для строительства определенных объектов. Соответственно, их невозведение возможно квалифицировать как нарушение арендатором цели аренды, что является основанием для расторжения договора согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ. Подобный вывод также встречается в судебной практике (см., например, Постановление АС Московского округа от 19 декабря 2016 г. по делу № А40-35821/16)», – заметил он.

По словам эксперта, некоторые компании структурируют подобные соглашения, как правило, по концессионной модели: «Такая договорная форма подробно урегулирована законодательством (в том числе Законом о концессионных соглашениях) и прямо предусматривает возложение инвестиционных обязательств на соответствующую сторону, что позволяет эффективно защитить права как инвестора, так и публичной стороны».

Руководитель практики разрешения судебных споров и банкротства компании Kept Лидия Солодовникова считает, что в этом деле Экономколлегия ВС подошла к рассмотрению кассационной жалобы не формально, опираясь лишь на текст самого договора, но и изучила фактические обстоятельства, при которых был заключен договор, установила наличие ряда аналогичных договоров с другими лицами, проанализировала условия договора в их совокупности, а также определила цель заключения данного договора. «Ссылаясь на принцип свободы договора, ВС РФ лишь в очередной раз подчеркнул, что стороны договора вольны в установлении предмета договора, взаимных прав и обязанностей. И в каждом спорном случае необходимо устанавливать, на заключение какого именно договора была направлена воля сторон. Здесь примечателен вывод Суда, что целью договора не было предоставление объектов федеральной собственности в пользование ответчику только для его собственных нужд и исключительно в его интересах, поскольку находящиеся в федеральной собственности причалы не могут быть переданы в частное пользование, а договор возлагал на арендатора дополнительные обязательства, имеющие социальное значение. Это дело – отличный пример для нижестоящих инстанций, что любые споры необходимо разрешать системно, а не ограничиваться прочтением отдельных условий договора», – заключила она.