Пленум ВС РФ скорректировал норму о договорах в пользу арендодателей

Спорное положение, которое могло повлиять на отношения арендаторов с арендодателями, отредактировал в окончательном тексте своего постановления пленум Верховного суда РФ.

В конце мая пленум ВС обсуждал проект постановления о применении положений Гражданского кодекса о прекращении обязательств. Одним из пунктов предусматривалось, что если возникшие после заключения договора чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства, риск наступления которых не несет ни одна из сторон (в том числе связанные с решением органов власти), влекут объективную невозможность исполнения, но носят временный характер, то каждая из сторон в случае утраты интереса вправе отказаться от договора - в частности, в случаях, когда эти обстоятельства привели или очевидно приведут к существенной просрочке.

Против этого положения выступил Российский совет торговых центров, который направил письмо председателю Верховного суда с просьбой исключить это положение из документа. Он указал, что недавно принятым "антикризисным" законом были урегулированы отношения арендаторов и собственников недвижимости. После широкого обсуждения с бизнес-сообществом в законе был прописан "компромиссный" вариант - договоры аренды разрешили расторгать, но только малому и среднему бизнесу из наиболее пострадавших отраслей экономики, до октября нынешнего года и лишь в случае, если владелец недвижимости не соглашается снизить арендную плату.

Были приняты конкретные решения, четко определившие критерии, при которых возможен отказ от договора в условиях введения ограничений на период борьбы с коронавирусной инфекцией, отмечают в РСТЦ. Предлагавшаяся же в постановлении пленума норма, по мнению владельцев торговых площадей, существенно расширяла возможности арендаторов на отказ от договоров и противоречила логике принятого закона.

Обстоятельства непреодолимой силы сами по себе не прекращают обязательств должника

В итоговой редакции постановления, принятой в четверг пленумом ВС, спорный пункт был изменен. "Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали", - говорится в окончательном тексте. При этом сторона освобождается от возмещения убытков или уплаты другой стороне неустойки и иных санкций, вызванных просрочкой исполнения обязательства ввиду непреодолимой силы.

Договор может предусматривать специальные правила о прекращении обязательств на случай возникновения обстоятельств непреодолимой силы, например об автоматическом прекращении договорных отношений при наличии таких обстоятельств либо об их прекращении по истечении определенного срока с момента возникновения обстоятельств, указывает пленум ВС.

В окончательной редакции пункт постановления никак существенным образом не меняет текущее положение дел, говорит президент РОО "Право на защиту" юрист Андрей Тютюнин. Постановление говорит о том, что обязательство должно быть исполнено в том объеме, в котором оно установлено договором, и ограничения в работе бизнеса, связанные с коронавирусом, на условия исполнения самого обязательства не влияют. "Но данные ограничения влияют на ответственность предпринимателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства, - говорит юрист. - Ответственностью является неустойка, пени, штрафы и убытки. Применительно, например, к аренде, ситуация выглядит так: арендную плату арендатор заплатить все равно должен, но неустойки и штрафы за несвоевременную оплату аренды можно будет не платить". Такое правило и так было установлено в Гражданском кодексе, но редко применялось судами. Теперь Верховный суд прямо указал, что в текущей ситуации данный пункт применяться должен, чем устранил неопределенность в вопросе. "Более ранний вариант постановления выглядел более оптимистичным для многих предпринимателей", - отмечает Тютюнин.

"Очевидно, что ссылка на форс-мажорные обстоятельства для расторжения договора аренды в одностороннем порядке была способом обойти закон, подписанный президентом", - подчеркивают в РСТЦ. Теперь формулировка изменилась - наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали. "Это справедливо, потому что 1 июня в Москве, а позднее и в других ргионах России, открылись торговые центры. Число посетителей ТЦ постоянно растет и приближается к допандемическому уровню. Отрасль постепенно восстанавливается", - говорит управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский.