Круг лиц, которые могут попасть в реестр пострадавших от недобросовестных застройщиков, ограничен

Как указал Верховный Суд, к числу таковых не относятся участники долевого строительства, подписавшие договор до 1 апреля 2005 г.

Один из экспертов «АГ» полагает, что выводы Верховного Суда не противоречат нормам ГК о том, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после их введения в действие. Другой эксперт считает, что решение ВС соответствует закону и общему принципу его действия во времени.

Верховный Суд РФ опубликовал Решение от 24 июня по административному иску об оспаривании норм приказа Минстроя, устанавливающего критерии отнесения граждан к числу пострадавших от недобросовестных застройщиков.

В январе 2005 г. ООО «Мария» (впоследствии переименовано в «СтройСпектр») и гражданка К. заключили договор участия в долевом строительстве дома в г. Ростове-на-Дону. Гражданка оплатила сумму договора в полном объеме. Впоследствии она уступила право требования по договору гражданке А., которая, в свою очередь, передала права по ДДУ Инге Беликовой. Поскольку застройщик не исполнил условия договора, требования новой участницы о передаче трехкомнатной квартиры были включены в реестр требований кредиторов по решению суда в сентябре 2018 г. (дело № А53-14704/2015).

Спустя месяц региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области отказалась включать Ингу Беликову в реестр пострадавших от застройщиков граждан по причине несоответствия критериям, установленным приказом Минстроя РФ от 12 августа 2016 г. № 560/пр. Согласно подп. 2 п. 2 данного документа гражданин относится к числу пострадавших в случае привлечения застройщиком проблемного объекта его денежных средств на условиях ДДУ, заключенного в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве.

Гражданка предприняла безуспешную попытку оспорить отказ в судах трех инстанций, которые оставили решение службы Госстройнадзора без изменения (дело № 2а-358/2019 (2а-3814/2018)). Суды сочли, что женщина не подлежит включению в реестр граждан, пострадавших от застройщиков, поскольку ее правопредшественницы заключили ДДУ до введения в действие Закона об участии в долевом строительстве. Следовательно, положения данного закона не распространяются на взаимоотношения между истицей и застройщиком.

Не согласившись с позицией судов, Инга Беликова обратилась в Верховный Суд с административным иском к Минстрою и Минюсту РФ о признании недействующим подп. 2 п. 2 Критериев. В обоснование своих требований она ссылалась на то, что спорные положения приказа неконституционны и незаконны, поскольку ухудшают положение граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных жилых домов на основании ДДУ, заключенного до вступления в силу соответствующего закона о нем. По ее мнению, оспариваемые нормы необоснованно сужают круг обманутых дольщиков, а Минстрой не осуществил правовое регулирование, гарантирующее восстановление их нарушенных прав.

Изучив материалы дела № КПИ19-331, ВС не нашел оснований для удовлетворения иска. Верховный Суд заключил, что оспариваемые положения соответствуют ч. 2 ст. 27 Закона о долевом участии в строительстве, которая определяет действие закона во времени, пространстве и по кругу лиц. «Согласно общему принципу действия закона во времени его нормы распространяются на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие», – сообщается в решении.

Как пояснил Суд, действие данного Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу (1 апреля 2005 г.). При этом он добавил, что к правоотношениям, возникшим до указанной даты, применяются общие положения гражданского законодательства о договорных обязательствах, а также законодательство о защите прав потребителей.

Комментируя «АГ» решение Верховного Суда, адвокат КА «Адвокат» Ольга Савостьянова отметила, что его выводы не противоречат ст. 4 ГК о том, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие, а также что действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, и только в случаях, прямо предусмотренных законом.

«О влиянии на судебную практику здесь вряд ли можно говорить, поскольку корректив в оспариваемые заявителем положения нормативных правовых актов Суд не внес», – добавила она.

По мнению адвоката МКА «СЕД ЛЕКС» Валерии Аршиновой, обжалуемый подп. 2 п. 2 Критериев непосредственно связан со вступлением в силу Закона о долевом участии в строительстве, первоначальный текст которого был опубликован 31 декабря 2004 г., а в силу он вступил 1 апреля 2005 г.

«Как указывал Конституционный Суд РФ в Определении от 25 апреля 2019 г. № 993-О, определение действия закона во времени, в пространстве и по кругу лиц является, если иное не предусмотрено Конституцией РФ, прерогативой законодателя (определения от 22 апреля 2010 г. № 604-О-О и от 19 декабря 2017 г. № 2975-О), который вправе распространить новые нормы на юридические факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу, – пояснила она. – Данный субъект, реализуя исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений (Постановление КС от 15 февраля 2016 г. № 3-П; определения от 23 апреля 2015 г. № 821-О, от 24 апреля 2018 г. № 1104-О и др.)». По мнению эксперта, решение ВС соответствует закону и общему принципу его действия во времени.

«При этом пострадавшие, не подпадающие под действие подп. 2 п. 2 Критериев, не остаются без защиты, поскольку Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.), к отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве объектов, разрешения на которое получены до 1 апреля 2005 г., применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство РФ о защите прав потребителей», – полагает Валерия Аршинова.

Адвокат добавила, что с 1 июля 2019 г. вступили в действие изменения, внесенные законом от 25 декабря 2018 г. № 478-ФЗ, согласно которым все застройщики для привлечения финансирования должны открывать счета эскроу, в том числе получившие разрешения на строительство до 1 июля 2018 г. «Теперь расчеты по ДДУ, заключенным после 1 июля 2019 г., будут осуществляться с использованием эскроу-счетов независимо от того, когда заключался первый договор. В данном случае важно, что дольщики передают денежные средства не застройщику, а банку, который ʺзамораживаетʺ деньги до тех пор, пока объект строительства не будет сдан в эксплуатацию. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов», – резюмировала она.

Зинаида Павлова