ВС разрешил арендаторам оспаривать кадастровую стоимость


Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Оспорить кадастровую стоимость земли по общему правилу могут все, кого это затрагивает, например, собственники или арендаторы, которые платят за участок исходя из этой суммы. Но вправе ли подать иск арендаторы, которые заключили договор после торгов? Апелляция решила, что нет, потому что плата за землю определяется в результате особой процедуры. ВС исправил эту ошибку.

Арендатор государственной или муниципальной земли, который получил право на нее в результате торгов, может оспорить кадастровую стоимость участка, указал Верховный суд в одном из недавних дел. Иск подал Аслан Алиев, который в 2016 году победил в аукционе на право аренды 500 Га у местных властей. По договору он должен был платить муниципалам 1,5% от кадастровой стоимости участка, которая была равна 31,8 млн руб. В 2018 году Алиев решил ее снизить до 10 млн руб. через суд. Но Красноярский крайсуд отказался рассматривать его заявление. Он указал, что плата за аренду определялась по результатам торгов. Раз она не связана с кадастровой стоимостью, значит, Алиев не может ее обжаловать – это никак не нарушает его права, объяснили две инстанции.

Дело №53-КГ18-31

Главный вопрос в деле: может ли арендатор обжаловать кадастровую стоимость участка, если к ней привязана плата за землю, а право аренды он получил на торгах?

Верховный суд отменил их решения и объяснил, почему. В договоре написано, что арендатор платит за участок исходя из кадастровой стоимости. Следовательно, он может ее обжаловать, говорится в определении гражданской коллегии. Каким способом был заключен договор аренды – не имеет никакого значения, уточнил ВС.

Его решение соответствует существующей судебной практике, говорит Георгий Мурзакаев из
O2 Consulting

O2 Consulting

Федеральный рейтинг

II
группа
ТМТ

II
группа
Налоговое право и налоговые споры

III
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения

III
группа
Интеллектуальная собственность

×

: еще в 2015 году вышло Постановление Пленума ВС № 28, где рассказано, кто именно может подать подобный иск. По общему правилу, это те, чьи права затронуты результатами определения кадастровой стоимости, поясняет Мурзакаев. Примеры самых часто встречающихся истцов приводит Юлия Леонова из юрфирмы
Клифф

Клифф

Федеральный рэнкинг

III
группа
Налоговое право и налоговые споры

IV
группа
Коммерческая недвижимость/Строительство

28
место

По размеру выручки на юриста

16-18
место

По количеству юристов

41
место

По размеру выручки

Федеральный рейтинг

III
группа
Налоговое право и налоговые споры

IV
группа
Коммерческая недвижимость/Строительство

28
место

По размеру выручки на юриста

16-18
место

По количеству юристов

41
место

По размеру выручки

×

:

  • собственники земли;
  • арендаторы, если плата привязана к кадастровой стоимости земли;
  • те, кто имеет исключительное право выкупа участка;
  • наследники, потому что госпошлина за выдачу свидетельства на наследство рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.
  • бывшие собственники, если кадастровая оценка повлияла на размер его налога, добавляет Мурзакаев.

Может ли оспорить кадастровую стоимость потенциальный арендатор, который только планирует участвовать в торгах, задается вопросом партнер юридического бюро
Мозго и партнеры

Мозго и партнеры

Федеральный рейтинг

II
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование

IV
группа
Коммерческая недвижимость/Строительство

Профайл компании

×

Антон Шаматонов. 

Суды, скорее всего, не позволят потенциальному арендатору оспорить кадастровую стоимость участка. Но получается, он должен сначала рискнуть и согласиться с платой, которую он считает слишком большой, а лишь потом попробовать ее оспорить. К тому же, это идет вразрез с принципом эстоппеля (непротиворечивого поведения).

Антон Шаматонов

Во всех судебных округах много споров, как у Алиева, причем иски подают и арендаторы, и госорганы, отмечает партнер
Vegas Lex

VEGAS LEX

Федеральный рэнкинг

I
группа
Коммерческая недвижимость/Строительство

I
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

I
группа
Транспортное право

I
группа
Природные ресурсы/Энергетика

II
группа
Арбитражное судопроизводство

II
группа
Антимонопольное право

II
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения

II
группа
Налоговое право и налоговые споры

II
группа
Банкротство

III
группа
ТМТ

4
место

По размеру выручки

5
место

По размеру выручки на юриста

3
место

По количеству юристов

Профайл компании

Федеральный рейтинг

I
группа
Коммерческая недвижимость/Строительство

I
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

I
группа
Транспортное право

I
группа
Природные ресурсы/Энергетика

II
группа
Арбитражное судопроизводство

II
группа
Антимонопольное право

II
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения

II
группа
Налоговое право и налоговые споры

II
группа
Банкротство

III
группа
ТМТ

4
место

По размеру выручки

5
место

По размеру выручки на юриста

3
место

По количеству юристов

Профайл компании

×

Игорь Чумаченко. По его словам, плохие результаты кадастровой оценки в основном объясняют нехваткой данных в Росреестре, на которые оценщики обязаны опираться в работе. «Например, много земельных участков и объектов капитального строительства не имеют установленных в соответствии с законом границ. Это не позволит оценщику учесть наличие коммуникаций», - делится Чумаченко.

Чтобы увеличить шансы на победу в суде, он рекомендует подготовить качественный отчет об оценке и указать в ходатайстве конкретную организацию, которая смогла бы хорошо провести судебную экспертизу. Леонова из «Клиффа» напоминает, что досудебный порядок обязателен, если кадастровая оценка установлена раньше 2017 года. Также важно внимательно отнестись к срокам. Нужно успеть подать обращение до дня внесения «новых» сведений о кадастровой стоимости объекта, обращает внимание Леонова. Иначе, по ее словам, суд может отказать даже заинтересованному лицу.  Не откладывать все на последний момент советует Ольга Позднякова из
КСК Групп

КСК групп

Федеральный рэнкинг

II
группа
Налоговое право и налоговые споры

III
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения

III
группа
Банкротство

14
место

По размеру выручки на юриста

19
место

По размеру выручки

27
место

По количеству юристов

Профайл компании

Федеральный рейтинг

II
группа
Налоговое право и налоговые споры

III
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения

III
группа
Банкротство

14
место

По размеру выручки на юриста

19
место

По размеру выручки

27
место

По количеству юристов

Профайл компании

×

.

Не стоит дожидаться конца года, а тем более утверждения новой кадастровой стоимости. Лучше взять запас времени на процесс пересмотра – оценку, подготовку заявления, подачу.

Ольга Позднякова

Метки записи:   ,

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о