«Коммуналка» и коронавирус: на что рассчитывать арендатору коммерческой недвижимости
Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов
Для арендаторов коммерческой недвижимости нет четкого механизма получения отсрочки или уменьшения коммунальных платежей. Если «коммуналка» составляет переменную часть арендной платы, то при отсрочке аренды и с «коммуналкой» удастся повременить. Также арендатор вправе требовать уменьшения коммунальных платежей, если существенно ухудшились условия пользования имуществом.
Ни арендаторы, ни собственники недвижимости не получили право на отсрочку или уменьшение платы за «коммуналку» в связи с коронавирусом. Однако возможно, что в скором времени оно появится. Правительство вправе до 1 января 2021 года установить особенности начисления пеней в случае не полностью исполненных обязательств по оплате коммунальных услуг за коммерческую недвижимость (ст. 18 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ). «На федеральном уровне премьер-министр уже анонсировал освобождение субъектов среднего и малого предпринимательства от ответственности за просрочку оплаты за коммунальные услуги и предоставление им рассрочки для погашения задолженности. Также планируется запретить ресурсоснабжающим организациям отключать эту группу должников от коммунальных услуг», – рассказала юрист петербургской практики недвижимости и строительства
Пепеляев Групп
Пепеляев Групп
Федеральный рейтинг
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market)
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование
группа
Коммерческая недвижимость/Строительство
группа
Комплаенс
группа
Налоговое консультирование
группа
Налоговые споры
группа
Трудовое и миграционное право
группа
Фармацевтика и здравоохранение
группа
Экологическое право
группа
Антимонопольное право
группа
Банкротство
группа
Интеллектуальная собственность
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Семейное/Наследственное право
группа
ТМТ
группа
Финансовое/Банковское право
группа
Цифровая экономика
×
Александра Грищенкова.
Отдельные решения в этой области приняты на уровне субъектов РФ. Например, в Красноярском крае, Ростовской, Нижегородской и Оренбургской областях. При этом характер и условия предоставляемых бизнесу послаблений разнятся от региона к региону. Где-то речь идет об отсрочке уплаты коммунальных платежей, где-то – об отмене пеней и штрафов. «В большинстве случаев региональные власти лишь рекомендуют ресурсоснабжающим организациям и организациям связи предоставить бизнесу те или иные льготы. Предпринимателям следует ссылаться на соответствующие решения властей, однако результат переговоров они не предрешают. Многое будет зависеть от того, получит ли и в какой объеме конкретная ресурсоснабжающая организация государственную поддержку», – считает Грищенкова. По ее мнению, при отсутствии в регионе мер поддержки в коммунальной сфере можно использовать нормы ГК о форс-мажоре, хотя в случае судебного разбирательства их применение маловероятно.
Таким образом, сейчас нет четкого механизма для отсрочки или уменьшения коммунальных платежей, но попытаться их получить все же стоит.
Отсрочка оплаты
Согласно п. 1 ст. 19 № 98-ФЗ, арендатор вправе обратиться к арендодателю, а арендодатель обязан в течение 30 дней заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендной платы в 2020 году. Расходы на содержание имущества, к которым относятся коммунальные платежи, не являются составляющей частью арендной платы. Исключение – если стороны прямо согласовали иное в договоре (ст. 616 ГК). В этих случаях размер арендной платы определяется в виде нескольких составляющих: базовой арендной платы (арендной платы в собственном смысле), операционных издержек арендодателя (страховок, налогов и сборов), коммунальных платежей.
Если коммунальные платежи составляют переменную часть арендной платы, то при получении отсрочки за оплату аренды арендатор также получит отсрочку уплаты коммунальных платежей.
Ксения Степанищева, советник, адвокат КА
Ковалев, Тугуши и партнеры
Ковалев, Тугуши и партнеры
Федеральный рейтинг
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Страховое право
группа
Банкротство
группа
Фармацевтика и здравоохранение
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения
4
место
По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов)
27
место
По выручке
30-31
место
По количеству юристов
×
, напомнила о случаях, когда стороны заранее предусматривают в договоре последствия наступления просрочки в выплатах, в том числе в части газоснабжения, электроэнергии, водоснабжения и прочих ресурсов. Например, при просрочке арендной или коммунальной платы арендатору автоматически предоставляется отсрочка платежа за возмещение коммунальных услуг на условиях коммерческого кредита (№ А32-48840/2018). «Такие условия чаще встречаются именно в договорах аренды недвижимости в коммерческих целях», – говорит Степанищева.
Если отсрочку требует арендатор, то обычно решение остается строго за арендодателем и не лишает его права обратиться в суд за истребованием всей задолженности по арендной плате и коммунальным платежам (№ А44-3092/2016, № А03-2275/2019).
Ковалев, Тугуши и партнеры
Федеральный рейтинг
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Страховое право
группа
Банкротство
группа
Фармацевтика и здравоохранение
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения
4
место
По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов)
27
место
По выручке
30-31
место
По количеству юристов
×
Уменьшение платы
Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшились предусмотренные договором аренды условия пользования (п. 4 ст. 614 ГК). «Представляется, что эта норма по аналогии должна применяться и к коммунальным платежам даже в том случае, если их не включили в состав арендной платы. Ведь основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением», – считает советник КА
Муранов, Черняков и партнеры
Муранов, Черняков и партнеры
Федеральный рейтинг
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)
группа
Международный арбитраж
×
Ольга Бенедская.
Невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения его встречных обязанностей, в том числе и по текущему содержанию арендованного имущества.
Муранов, Черняков и партнеры
Федеральный рейтинг
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)
группа
Международный арбитраж
×
Еще с сайта:
Оставить комментарий