Вопросы юристу


Как защищать имущественные права юрлица – участника долевого строительства при банкротстве застройщика?

Верховный Суд подчеркнул, что, хотя поправками в Законе о банкротстве из понятия участника строительства было исключено упоминание о юридических лицах, эти изменения не применяются, если не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди

Как защищать имущественные права юрлица – участника долевого строительства при банкротстве застройщика?

Одна из адвокатов отметила, что, как видно из определения Верховного Суда, наличие залогового обеспечения прав требования у общества, обладающего правом требования на спорные квартиры, не гарантирует какой-то особый статус такому кредитору. Второй заметил, что ВС продолжает развитие позиции о том, что необходимо определять назначение и цели приобретения строящихся квартир, исходя из чего квалифицировать дольщика как инвестора или участвующего в строительстве лица, с соответствующим внесением его требований в ту или иную очередь.

Верховный Суд в Определении № 305-ЭС19-12342(3) от 23 сентября по делу А40-253090/2016 разбирался, какие законодательные нормы действуют для юрлица, которое заключило с застройщиком договор о взаиморасчетах и должно было получить квартиры, после чего вступили в силу поправки, исключившие из понятия участника строительства упоминание о юридических лицах.

ОАО «Земли Московии» являлось застройщиком многоквартирных домов на земельном участке, расположенном в городском поселении «Раменское» Московской области. По договору от 24 мая 2015 г. ООО «Паритет» приняло участие в долевом строительстве, обязавшись оплатить обществу «Земли Московии» обусловленную договором сумму за квартиры, которые застройщик обязался передать после получения разрешения на ввод домов в эксплуатацию. Через два дня стороны заключили договор строительного подряда, по условиям которого «Паритет» обязался по заказу «Земли Московии» выполнить строительно-монтажные работы на том же строительном объекте, где им приобретались жилые помещения. Стороны согласовали возможность оплаты результата работ посредством оформления между ними договора участия в долевом строительстве и зачета встречных однородных требований.

Так как «Земли Московии» задолжало «Паритету» более 22 млн руб., общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы, и 17 ноября 2016 г. в рамках дела № А40-114062/2016 с ответчика взыскали деньги по оплате работ, выполненных на 1 августа 2015 г. Однако уже 27 декабря того же года было возбуждено дело о банкротстве «Земли Московии», а 23 июня 2017 г. компания заключила соглашение о прекращении обязательства с «Паритетом» зачетом встречных требований. Взысканная по судебному решению сумма была зачтена в счет оплаты квартир, подлежащих передаче обществу.

25 декабря 2019 г. застройщик был признан банкротом, а требования «Паритета» о передаче квартир определением суда были включены в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений.

17 февраля 2021 г. арбитражный суд удовлетворил заявление Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области о намерении стать приобретателем прав «Земли Московии» на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями на нем, в том числе объектами незавершенного строительства – домами № 1 и 8, и исполнить обязательства «Земли Московии» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства. Суд определил способ исполнения обязательств перед гражданами – участниками строительства путем предоставления им соответствующего жилого помещения.

28 июня 2021 г. конкурсный управляющий общества «Земли Московии» потребовал исключить из реестра требований о передаче жилых помещений требования «Паритета» о передаче ему 10 квартир, мотивировав тем, что они включены в несуществующий реестр, который в деле о банкротстве должника не ведется, так как Фонд приобрел права и обязанности застройщика-банкрота в отношении участников строительства.

Арбитражный суд города Москвы заявление удовлетворил. Одновременно с этим суд включил требования «Паритета» в размере более 22 млн руб. в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника. Суд исходил из того, что требование к застройщику в натуральной форме могут иметь только участники строительства, однако ни на дату открытия конкурсного производства в отношении должника, ни на дату рассмотрения заявления общества последнее таковым не являлось по определению и его требования не подлежали включению в реестр требований участников строительства. Определяя способ и очередность удовлетворения требований «Паритета», суд сослался на ст. 201.9 Закона о банкротстве.

Девятый арбитражный апелляционный суд отказал в удовлетворении заявления, так как общество «Паритет» как юридическое лицо на момент возбуждения дела о банкротстве застройщика являлось участником строительства и было вправе рассчитывать на включение в реестр требований участников строительства и погашение его требований в том числе и посредством правового механизма, связанного с участием специализированного фонда. Кассация оставила решение апелляции в силе.

Конкурсный управляющий «Земли Московии» подал кассационную жалобу в Верховный Суд. Он посчитал, что, исходя из определения понятия застройщика и положений Закона от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ, которым были внесены поправки в Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ, у общества «Паритет» отсутствует право на предоставление ему застройщиком жилого помещения в натуральной форме. Конкурсный управляющий также сослался на то, что Фонд принял на себя права и обязанности должника как застройщика перед участниками строительства, в число которых юридические лица не вошли.

Изучив материалы дела, ВС заметил, что спор по существу свелся к решению вопроса о надлежащем способе защиты имущественных прав юридического лица, которое участвовало в долевом строительстве многоквартирного дома и в связи с этим имеет требования о предоставлении жилого помещения к застройщику-банкроту, передавшему свои права и обязанности перед участниками строительства специально созданной государством публично-правовой компании в виде фонда. Он отметил, что апелляционный и окружной суд полагали, что по делам, возбужденным до дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ, такие юридические лица вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет предоставления им жилого помещения в силу определения понятия участника строительства, данного в подп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей до внесенных изменений.

Суд указал, что из норм, содержащихся в Законе № 151-ФЗ, и из пояснительной записки к законопроекту, а также из смежных законов, в которые одновременно вносились изменения и дополнения, следует, что законодателем был установлен и введен в действие дополнительный механизм реализации прав участников строительства многоквартирных домов на удовлетворение их требований к застройщикам-банкротам посредством содействия специально создаваемых федерального и региональных фондов. При этом фонды создавались для реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан – участников строительства (ст. 2 Закона о фонде, ст. 21.2 Закона о долевом участии в строительстве). Наряду с прочими изменениями в Законе о банкротстве из понятия участника строительства исключено упоминание о юридических лицах.

По общему правилу внесенные в Закон о банкротстве изменения применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ, напомнил ВС. В то же время в п. 17 ст. 16 этого Закона указано, что если ко дню вступления его в силу не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, то ряд новых норм Закона о банкротстве (п. 3.2 ст. 201.1, ст. 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10–201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1) применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, возбужденных до дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ. В данном деле расчеты с кредиторами третьей очереди не были начаты.

Из этого следует, что в целях безотлагательной и эффективной реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты жилищных прав граждан – участников строительства, Законом № 151-ФЗ придана обратная сила вновь введенному дополнительному правовому механизму защиты прав участников строительства. При этом ВС посчитал, что само по себе отсутствие в п. 17 ст. 16 Закона № 151-ФЗ ссылки на норму, определяющую статус участника строительства (в новой редакции), не может означать сохранение лишенными этого статуса юридическими лицами своих прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде после запуска механизма передачи Фонду прав и обязанностей застройщика-банкрота.

Суд также заметил, что, вопреки требованиям ст. 65 АПК, общество «Паритет» не представило убедительных доводов и доказательств о наличии у Фонда правомочий по предоставлению жилых помещений юридическим лицам, ранее признававшимся участниками строительства, либо о праве застройщика-банкрота оставить часть квартир за собой для дальнейшего расчета с этими юридическими лицами в натуральном виде.

В то же время ВС отметил, что общество «Паритет» как кредитор застройщика-банкрота, не являющийся участником строительства и в силу ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве ранее являвшийся залоговым кредитором застройщика, передавшим предмет залога Фонду, имеет право требования к Фонду в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, без возобновления начисления процентов. Данное требование подлежит удовлетворению Фондом в порядке, предусмотренном в п. 4 резолютивной части Постановления Конституционного Суда от 21 июля № 34-П, за счет части выручки от реализации помещений в объекте незавершенного строительства, а также вне зависимости от реализации указанных помещений посредством выплаты суммы, установленной судом. При этом за обществом «Паритет» также сохраняется право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства «Земли Московии» в соответствующей очереди таким образом, чтобы совокупное удовлетворение его требований Фондом и в процедуре банкротства не превысило основной суммы долга и процентов по ранее обеспеченному залогом обязательству. Исходя из этого, ВС оставил в силе решение первой инстанции.

В комментарии «АГ» адвокат АП Московской области Валентина Ященко посчитала, что, несмотря на залоговый характер требований, «Паритет» рискует не добиться удовлетворения собственных требований. «Казалось бы, общество, имея соглашение о прекращении обязательства зачетом встречных требований и взыскании по судебному решению сумм зачтенных в счет оплаты квартир, подлежащих передаче обществу "Паритет", может обратить взыскание на заложенные права требования на квартиры, однако в деле о банкротстве застройщика общество не получит статус участника строительства либо участника долевого строительства – таким статусом наделен только гражданин, согласно подп. 2, 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона "О банкротстве"», – отметила она.

Эксперт пояснила, что это и привело к тому, что требования общества попали лишь в четвертую очередь требований кредиторов (подп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона «О банкротстве») – социальные гарантии на юридические лица не распространяются, аналогичная судебная практика встречается и в случае обращения банками взыскания на заложенные права по договорам долевого участия в строительстве. Валентина Ященко добавила, что, как видно из определения Верховного Суда, наличие залогового обеспечения прав требования у общества, обладающего правом требования на спорные квартиры, не гарантирует какой-то особый статус такому кредитору.

Адвокат, управляющий партнер юридической консалтинговой группы «Шашкин и Партнеры» Денис Шашкин посчитал, что Верховный Суд продолжает развитие позиций, недавно отраженных в деле дольщика Леонида Паначева к ООО «Стройинвест» в августе 2022 г. (Определение № 305-ЭС22-7163 по делу № А41-34210/2020). В этом деле Верховный Суд указал на необходимость определять назначение и цели приобретения строящихся квартир, исходя из чего квалифицировать дольщика как инвестора или участвующего в строительстве лица, с соответствующим внесением его требований в ту или иную очередь. «Оставление в силе определения арбитражного суда первой инстанции – достаточно редкая история в делах, рассматриваемых Верховным Судом, но в данном деле это справедливо. Суд учел отношения между "Паритетом" и должником и верно их классифицировал, дав правовую оценку», – указал адвокат.

Метки записи:   ,

Оставить комментарий

avatar
  
smilegrinwinkmrgreenneutraltwistedarrowshockunamusedcooleviloopsrazzrollcryeeklolmadsadexclamationquestionideahmmbegwhewchucklesillyenvyshutmouth
  Подписаться  
Уведомление о