Односторонний отказ от обязательств по договору о возведении временных построек недопустим

Верховный Суд РФ определил, что делать со зданиями, которые нельзя было строить на выделенной по договору аренды земле

Эксперты считают, что интересно проследить за новым кругом рассмотрения дела. Один из них разъяснил, что в новых судебных актах будет разрешен ряд вопросов правового характера касательно сроков исковой давности, наличия или отсутствия права собственности на сооружения, определения конкретного вещного права, на котором участок предоставлялся в пользование.

Верховный Суд РФ рассмотрел дело № А41-65936/2016 и вынес определение по иску Администрации к Обществу, которое решило объявить временные постройки капитальными и присвоить земельные участки истца.

Между Администрацией и Обществом был заключен договор на право размещения на земельных участках торговых павильонов входного типа. По истечении срока действия договора Общество обязано было произвести демонтаж павильонов и рекультивацию земельных участков. При этом договор мог быть пролонгирован при взаимном согласии сторон, однако через 3 года после истечения срока Администрация письменно уведомила ответчика о прекращении его действия.

Общество отказалось освобождать занимаемые участки, сославшись на то, что уведомление о прекращении действия договора направлено на лишение Общества права собственности на объекты недвижимого имущества, возведенные на законных основаниях. Общество сообщило также, что как собственник объектов недвижимости обладает исключительным правом на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, на которых они расположены. С этим Администрация не согласилась и подала иск в арбитражный суд.

Суды отказали истцу обязать Общество снести возведенные на участках объекты и вернуть земельные участки в рекультивированном состоянии. При этом они исходили из отсутствия доказательств, подтверждающих наличие у спорных объектов признаков самовольной постройки. Кроме того, суды приняли во внимание заключение о том, что спорные объекты являются объектами недвижимости. В связи с последним судами было отмечено, что возведение капитальных строений было согласовано с истцом, а строительство осуществлено на основании разрешительных документов, которые не содержат указания на временный характер строений.

Администрация подала кассационную жалобу на решения арбитражных судов, рассмотрев которую, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ пришла к выводу о том, что она подлежит удовлетворению. Суд отменил принятые по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд.

Судебная коллегия напомнила, что при разрешении подобных споров необходимо выяснять действительную общую волю сторон с учетом цели договора. Суд указал на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих разрешение Обществу осуществлять строительство капитальных объектов. Также Суд заметил, что земельные участки в аренду не предоставлялись и ответчик за них не платил.

В то же время Верховный Суд установил, что суды не смогли корректно применить Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и обосновать, в силу каких доказательств пришли к выводу о возникновении у Общества прав на торговые павильоны как на объекты недвижимого имущества.

Таким образом, ВС РФ направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд.

Руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» АБ КИАП Сергей Попов сообщил, что судебная практика по вопросу демонтажа капитальных сооружений, возведенных на земельных участках, предназначенных для временных павильонов, уже достаточно сформирована. «Подобные сооружения часто носят характер самовольной постройки, их снос осуществляется на основании соответствующего иска собственника земельного участка. Наличие зарегистрированного или признаваемого в соответствии с законом права собственности на объект капитального строительства не является основанием для сохранения постройки. Другое дело, что в отношении иска о сносе самовольной постройки может быть заявлено о сроке исковой давности, тогда как иск об освобождении земельного участка от некапитальных строений может быть заявлен в любое время», – пояснил он.

Эксперт добавил, что в данном конкретном деле Верховный Суд, по всей видимости, исходил из того, что само по себе наличие признаков капитального строения не должно снижать степени правовой защищенности собственника земельного участка, который не предоставлял участок под капитальное строение и при заявлении иска не мог и не должен был исходить из того, что имеются нарушения пользования участком со стороны ответчика.

Сергей Попов считает, что дело может иметь интересное продолжение в виде новых судебных актов: «Они могут иметь значение для практики, поскольку будет разрешен ряд вопросов правового характера касательно сроков исковой давности, наличия или отсутствия права собственности на сооружения, определения конкретного вещного права, на котором участок предоставлялся в пользование».

Юрист практики недвижимости и строительства юридической фирмы ART DE LEX Максим Гусаров отметил, что сейчас крайне редки случаи отказа в исковых требованиях Департамента городского имущества г. Москвы о признании объекта самовольной постройкой и обязании снести ее. «При этом существует три признака самовольной постройки: возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания объекта самовольной постройкой достаточно наличия хотя бы одного из перечисленных признаков», – прокомментировал он.

Эксперт изучил дело и отметил, что в отношении одного из четырех объектов имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Московской области об отказе в признании самовольной постройкой и обязании снести ее. Именно на этом суд первой инстанции сделал вывод о преюдициальном значении более раннего решения при рассмотрении настоящего дела, указав, однако, что иски имеют различные основания и предмет. При этом ни один из вышестоящих судов не дал оценки этому доводу.

Максим Гусаров считает также, что выглядит необычным отсутствие судебной строительно-технической экспертизы по делу, которая, как правило, назначается в таких случаях.

«В целом рассматриваемое определение не задает какого-либо нового вектора в правоприменительной практике, однако будет интересно наблюдать за новым кругом его рассмотрения. Имеются все основания дойти до высшей судебной инстанции, которой в свою очередь придется оценивать, как суды выполнили при новом рассмотрении предписания второй кассациии», – заключил юрист.

Виктория Велимирова