ВС защитил арендатора, который не смог пользоваться участком

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Женщина по договору уступки получила в аренду участок земли для строительства жилого дома. Но потом оказалось, что рядом проходит газопровод и строить нельзя. Тогда арендатор решила взыскать с муниципалитета кадастровую стоимость участка и уплаченные арендные платежи. Ведь именно муниципалы допустили ошибку, поставив землю на кадастровый учет. В местной администрации не согласились с требованиями и указали, что деньги стоит требовать с прошлого арендатора. ВС решил, кто прав в этом споре.

В 2009 году администрация Гурьевского муниципального района Калининградской области утвердила границы охранной зоны газопровода к Калининградской ТЭЦ-2. А на следующий год в этих границах поставили на кадастровый учет земельный участок площадью 1200 м², который официально значился пригодным для строительства жилого дома. Георгий Трушкин* взял его в аренду до 2020 года, а в 2013 году по договору уступки передал Светлане Тимчуковой*, за что она заплатила 550 000 руб. 

В 2015 году муниципалитет внес в ЕГРН сведения, что на участке нельзя строить, потому что рядом проходит газопровод (п. 6 ст. 90 ЗК и ст. 28 ФЗ от 31.03.1999 № 69 «О газоснабжении в РФ»). К тому моменту Тимчукова так ничего и не построила на участке. Ей предложили расторгнуть договор аренды. Та согласилась, но только при условии, что ей выплатят убытки в виде кадастровой стоимости земельного участка и вернут уплаченные арендные платежи. Администрация отказалась. Тогда Тимчукова пошла в суд. 

Муниципалитет ни при чем

В Гурьевском райсуде Калининградской области Тимчукова хотела взыскать с муниципалитета 411 192 руб. убытков в виде кадастровой стоимости участка и 50 851 руб. неосновательного обогащения в виде выплаченных арендных платежей (дело № 2-733/2020). Она указала, что ответчик по ошибке сформировал земельный участок для строительства дома в охранной зоне и тем самым нарушил ее права. Тимчукова взяла землю для того, чтобы построить дом, но оказалось, что это невозможно.

Представитель ответчика указала, что Тимчукова передала деньги за участок не администрации, а бывшему арендатору. Поэтому требовать деньги с администрации нельзя. Тимчукова пользовалась землей, а это платно, поэтому нет законных оснований для возврата арендных платежей. Их нельзя считать неосновательным обогащением.

Судья Татьяна Макарова согласилась с доводами ответчика. Она отметила, что договор аренды действует, поэтому у истца есть обязанность вносить арендные платежи. Первоначально администрация безвозмездно передала земельный участок Трушкину, а у Тимчуковой денег не брала. Поэтому суд отказал в удовлетворении иска. 

Истец обжаловала решение. Но выводы первой инстанции поддержал Калининградский облсуд (дело № 33-1048/2021). «Тройка» под председательством Владимира Мухарычина указала, что Тимчукова не начала строительство дома, а значит, не потратила деньги. Когда администрация узнала об ограничениях, то сразу же сообщила об этом Тимчуковой. Но истец отказалась расторгать договор и внесла арендную плату. 

Тимчукова обратилась в Третий кассационный суд общей юрисдикции, но и он поддержал выводы нижестоящих инстанций. Истец обжаловала это решение в Верховный суд. 

Позиция ВС

Тройка судей под председательством Александра Киселева отметила, что муниципалитет поставил земельный участок на кадастровый учет в 2010 году, а о газопроводе знал еще в 2009-м (дело № 71-КГ22-5-КЗ). При этом сведения о том, что на участке нельзя строить жилой дом, в ЕГРН внесли только в 2015 году. Нижестоящие инстанции не обратили на это внимания. 

Тимчукова не может построить на земельном участке жилой дом, хотя это было оговорено в договоре аренды. Согласно ст. 16 ГК («Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления») и ст. 1069 ГК («Ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами») Тимчукова имеет право на возмещение убытков. Еще она вправе взыскать с муниципалитета арендные платежи как неосновательное обогащение  по ст. 1102 ГК («Обязанность возвратить неосновательное обогащение»). ВС отменил решения апелляционной и кассационной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Калининградский облсуд (дату рассмотрения пока не назначили. — Прим. ред.). 

Что думают эксперты

Юрист ЮСТ

ЮСТ

Федеральный рейтинг.

группа
Банкротство (включая споры) (mid market)

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование

группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство

группа
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа
Цифровая экономика

группа
Антимонопольное право (включая споры)

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)

группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)

группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

группа
Финансовое/Банковское право

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)

группа
Трудовое и миграционное право (включая споры)

10место
По выручке на юриста (более 30 юристов)

16место
По выручке

19-20место
По количеству юристов

×

Татьяна Яковлева отмечает, что использовать земельный участок в соответствии с его назначением — право и обязанность арендатора. Если возникают ограничения, в том числе при установлении охранных зон, арендатор фактически лишается своего права и даже может понести убытки. 

Далеко не все зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ) отражены в ЕГРН, указывает юрист практики разрешения споров Capital Legal Services

Capital Legal Services

Федеральный рейтинг.

группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market)

группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство

группа
Интеллектуальная собственность (Регистрация)

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа
Антимонопольное право (включая споры)

группа
Банкротство (включая споры) (mid market)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)

группа
Частный капитал

группа
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)

группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)

Профайл компании

×

Любовь Дорошенко. Есть вероятность, что, проверив участок по реестру, человек не найдет информацию об ограничениях, даже если фактически они есть. Эксперт добавляет, что из-за постоянных отсрочек внесения таких зон в ЕГРН исчерпывающей информации в реестре не будет как минимум до 1 января 2028 года (до этого дня продлены сроки установления подобных зон). Согласно ФЗ от 03.08.2018 № 342, до 1 января 2028 года ЗОУИТ считаются установленными (даже когда сведения о них отсутствуют ЕГРН), если их установили до 1 января 2025 года. 

Поэтому споры по аналогичным ситуациям будут возникать еще не раз. 

ВС много лет пытается урегулировать эту проблему. Но в корне ее решить может только законодатель. Он должен обязать владельцев газопроводов и других объектов, ограничивающих использование земли, вносить сведения в ЕГРН. Еще этим должны заниматься уполномоченные органы, в том числе Минэнерго.

Любовь Дорошенко

* Имя и фамилия изменены редакцией.