ВС защитил арендатора, которому не дали использовать построенный объект
Иллюстрация: Midjourney.com
Чтобы начать использовать построенный объект недвижимости, надо получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Этот документ выдают местные власти, и иногда они отказывают по формальным основаниям. Так, фирма не смогла получить разрешение из-за истекшего договора аренды. Верховный суд пресек такой формальный подход. По мнению экономколлегии, это не говорит о том, что работы велись с нарушением, поэтому и нельзя отказать в выдаче разрешения.
Компания «Транспортный газ» (после реорганизации — «Интелпроект») летом 2013-го арендовала у администрации Богородского района Московской области участок площадью 5000 м². Он предназначался для объектов придорожного сервиса, который и собирался возвести арендатор. В мае следующего года власти выдали фирме разрешение на строительство заправки.
В 2018-м объект был готов на 74%, арендатор оформил на него право собственности. Затем стороны заключили новый договор аренды той же земли, чтобы достроить заправку. Работы закончили в пределах срока действия разрешения на строительство, а вот договор аренды истек. Главгосстройнадзор Московской области утвердил заключение о соответствии объекта требованиям проектной документации. Тогда «Транспортный газ» предложил администрации снова заключить договор аренды, но власти отказались сдавать участок без торгов.
Проблемы с запуском возведенного комплекса
Летом 2022-го компания попросила Министерство жилищной политики выдать разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию. Чиновники тоже отказали фирме, сославшись на то, что договор аренды земли истек.
Компания обжаловала отказ министерства в суде (дело № А41-96091/2022). «Транспортный газ» хотел, чтобы властей обязали выдать разрешение на ввод в эксплуатацию. Три инстанции отказали. Суды обратили внимание на ст. 55 Градостроительного кодекса («Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»). Согласно норме, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, нужно представить правоустанавливающие документы на участок, например договор аренды. Так как срок действия сделки «Транспортного газа» и администрации истек, у компании не было нужных документов. А значит, власти правомерно отказались выдавать разрешение.
Истекший срок аренды — это не повод отказывать
Верховный суд с такими выводами не согласился, отменил акты нижестоящих судов и признал отказ министерства незаконным. В части же обязания властей выдать фирме документ дело направили на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Если на момент подачи заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию истек срок действия договора аренды земли для строительства недвижимости, это не говорит о том, что нет правоустанавливающих документов на участок. На этом основании нельзя отказать в выдаче разрешения, разъяснила экономколлегия.
В ГрК не указан срок, в который нужно обратиться за разрешением. При этом ввести объект в эксплуатацию надо в разумные сроки, чтобы как можно скорее достигнуть цели, для которой арендовали участок.
Арендатор законно, пока действовало разрешение на строительство на арендованном участке, возвел комплекс. Завершение работ подтвердил Главгосстройнадзор. А истечение срока сделки не говорит о том, что работы провели с нарушением требований разрешения на строительство, подчеркнул ВС. Не свидетельствует это и о самовольном возведении объекта. Все это не может быть основанием, чтобы отказывать в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.
Мнение юристов
ВС сформировал четкую позицию по вопросу правомерности выдачи разрешения на введение объекта в эксплуатацию при истекшем договоре аренды земельного участка. Определение должно благоприятно повлиять на практику, считает Владислав Гейтс, юрист Рустам Курмаев и партнеры
Рустам Курмаев и партнеры
Федеральный рейтинг.
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)
группа
Банкротство (споры high market)
группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Уголовное право
группа
Антимонопольное право
группа
Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры)
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)
группа
Трудовое и миграционное право
4место
По выручке
Профайл компании
×
Суды получили ясный ориентир в том, как разрешать подобные споры между застройщиками и публичными органами. Будут реже отказываться выдавать разрешение, полагает юрист.
Позиция ВС позволит застройщикам преодолевать формальный подход при выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию в аналогичных ситуациях, если будут отсутствовать иные нарушения, в частности отсутствие документов по планировке, разрешений на строительство.
Инфралекс
Федеральный рейтинг.
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)
группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)
группа
Банкротство (споры high market)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)
группа
Антимонопольное право
группа
Санкционное право
группа
Семейное и наследственное право
группа
Уголовное право
группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)
Профайл компании
×
Вероятно, суды будут тщательнее оценивать добросовестность поведения участников процедуры, прежде всего застройщика, считает Дмитрий Богданов, советник практики недвижимости и строительства SEAMLESS Legal
SEAMLESS Legal
Федеральный рейтинг.
группа
Защита персональных данных
группа
Страховое право
группа
Экологическое право
группа
Антимонопольное право
группа
Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры)
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование)
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)
группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Трудовое и миграционное право
группа
Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)
группа
Цифровая экономика
группа
Международный арбитраж
группа
Частный капитал
группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)
4место
По выручке на юриста
9место
По выручке
18место
По количеству юристов
×
Еще они станут обращать внимание на то, насколько разумным был временной разрыв между истечением срока аренды и подачей заявления о выдаче заключения о соответствии и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полагает эксперт.
Позиция о том, что истечение срока действия договора аренды — это не основание для отказа в выдаче разрешения, уже встречалась в практике, делится Гейтс. Например, в постановлении АС Поволжского округа по делу № А12-38295/2021 и акте АС Западно-Сибирского округа по делу № А46-12451/2020. В первом случае суд согласился с тем, что отсутствие правоустанавливающих документов на землю не равно истечению срока их действия на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения. Во втором деле суд также согласился, что истечение срока не мешает оформлению разрешения. Еще аналогичная позиция встречалась в постановлении АС Московского округа в деле № А41-45620/2023, делится примером Богданов.
Публичные органы часто ведут себя недобросовестно, слишком формально толкуя действующее законодательство.
В большинстве случаев уполномоченные на выдачу разрешений органы придерживаются позиции, что на момент подачи заявления о выдаче документа должен иметься действующий договор аренды, рассказывает Константин Бойцов, советник, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal
Maxima Legal
Федеральный рейтинг.
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты
группа
Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры)
группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
группа
Семейное и наследственное право
группа
Частный капитал
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)
группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)
×
Формальный подход госорганов в случаях, когда нет действующего договора аренды и других нарушений при строительстве, может привести к необходимости снести объект, объясняет Гусев. Так будет, если власти предъявят соответствующее требование. Кроме того, это потребует значительных затрат, а участок невозможно будет эффективно использовать, говорит эксперт.
Поскольку в ГрК не урегулирован срок для обращения за получением разрешения, застройщики могли оказаться в безвыходной ситуации: из-за истечения срока договора аренды им отказывали во введении объекта в эксплуатацию. Новый договор аренды власти также не заключали со ссылкой на отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформленных правоустанавливающих документов на построенный объект, объясняет Алексей Станкевич, партнер Orchards
Orchards
Федеральный рейтинг.
группа
Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры)
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)
группа
Банкротство (споры mid market)
группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
группа
Экологическое право
группа
Антимонопольное право
группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
группа
Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)
группа
Частный капитал
×
Законодательный пробел создавал замкнутый круг, позволяющий региональным органам публичной власти контролировать по своему усмотрению судьбу возведенных построек. Тем не менее практики по подобным спорам не много.
Это дело нетипично по обстоятельствам, считает Станкевич. Чаще всего госорганы правомерно отказывают застройщикам во вводе в эксплуатацию, говорит эксперт, например из-за нарушения условий договора аренды или градостроительных норм и правил. Такая позиция есть в постановлении АС Дальневосточного округа по делу № А51-15855/2022.
Еще с сайта:
Оставьте комментарий к этой записи ↓
