ВС РФ определил начало изменения обязательств в связи с отсрочкой и уменьшением арендной платы из-за пандемии

ВС РФ определил начало изменения обязательств в связи с отсрочкой и уменьшением арендной платы из-за пандемии

1 мая 2020

Елена Самтынова

Президиум Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля утвердил второй Обзор разъяснений законодательства о противодействии распространению нового коронавируса в России. В частности, по вопросу определения начала периода предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы по договору аренды недвижимости, находящейся в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений, ВС РФ пояснил следующее.

В силу п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439 (далее – Требования) отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ. Следовательно, момент изменения обязательства сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного до принятия решения органом госвласти об установлении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ, определяется, начиная с даты введения такого режима независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды. При этом допсоглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы в 2020 году, должно быть заключено в течение 30 дней со дня обращения арендатора к арендодателю (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ) на условиях, предусмотренных п. 3 Требований.

Обращается внимание, что стороны могут установить и более ранний момент предоставления арендатору отсрочки по арендной плате и иные условия ее предоставления, но они не должны ухудшать положение арендатора по сравнению с установленными Требованиями. Помимо этого, если арендатор не внес арендную плату в размере и в сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать о деятельности арендатора в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших от коронавирусной инфекции (перечень отраслей утвержден постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434), арендодатель может информировать арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ. При этом отсрочка уплаты арендной платы арендатору в соответствии с п. 3 Требований будет предоставлена по умолчанию, даже в случае отсутствия соответствующего информирования от арендодателя или его уклонения от заключения допсоглашения, а также при его поведении, которое дает арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо невыдвижения арендодателем возражений на этот счет.

ВС РФ отмечает, что отнесение к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате пандемии коронавируса является достаточным основанием для предоставления отсрочки арендной платы арендатору и установления иных дополнительных оснований для этого не требуется. Однако, если арендодателем будет доказано, что бизнес арендатора не пострадал от пандемии, и его требования являются ничем иным, как проявлением недобросовестного поведения (например, если объект аренды использовался вопреки установленным ограничительным мерам), суд может и отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса, п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25  "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

 Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Что касается определения момента изменения обязательства сторон договора аренды в части уменьшения размера арендной платы на основании ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, то ввиду прямого указания в данной статье арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с принятием решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ, а именно, с того момента, когда наступила невозможность использования такого имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения допсоглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Кроме того, арендатор вправе возражать относительно поданного иска о взыскании арендной платы о том, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения допсоглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом на основании требований ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может быть определен с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Также ВС РФ пояснил, что положения ст. 19 Закона № 98-ФЗ применимы и к договорам аренды части недвижимой вещи.