ВС решил, кому принадлежит подаренная квартира

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Мужчина подарил своей гражданской жене квартиру и через несколько дней умер. Супруги не успели зарегистрировать переход права собственности на недвижимость в ЕГРН, поэтому московские власти посчитали, что квартира не может принадлежать гражданской жене покойного. Тогда женщина решила потребовать зарегистрировать квартиру в судебном порядке. Первая инстанции удовлетворила требования истца, но с этим решением не согласились апелляция и кассация. В итоге дело дошло до ВС.

Анна Петрова* и Иван Толстой* более 17 лет состояли в гражданском браке. Они страдали хроническими заболеваниями и оба были инвалидами II группы. Супруги жили вместе в квартире Толстого в Москве. Там они вели совместное хозяйство и заботились друг о друге. 

12 марта 2017 года муж и жена заключили договор дарения квартиры, по условиям которого Толстой безвозмездно передал Петровой свою квартиру. В соглашении указывалось, что квартира перешла в собственность одаряемой в момент подписания договора. В тот же день стороны подписали акт приема-передачи недвижимости. 

13 марта 2017 года Петровой стало плохо и ее экстренно госпитализировали для проведения операции. Через три дня умер Толстой. 

Наследников у умершего не было. Переход права собственности на квартиру в ЕГРН супруги зарегистрировать не успели. Петрова полагала, что квартира принадлежит ей на основании договора дарения и без регистрации. Но с этим был не согласен Департамент городского имущества Москвы, который отказался передать ей квартиру. 

Тогда гражданская жена покойного обратилась в Перовский районный суд города Москвы с иском о признании права собственности на квартиру. В период рассмотрения спора суд назначил почерковедческую экспертизу, которая показала, что подпись на договоре действительно принадлежит Толстому. 

Первая инстанция удовлетворила требования истца, но с этим не согласилась апелляция. Московский городской суд посчитал, что квартира не была фактически передана одаряемой и стороны не совершали никаких действий, направленных на подтверждение перехода права собственности на истца, в том числе супруги не обращались и Росреестр. Кроме того, апелляция приняла во внимание, что Петрова подала иск о признании права собственности только спустя два года с даты смерти Толстого, а до этого она не предпринимала никаких действий, чтобы оформить на себя квартиру. Позицию апелляции поддержала и кассация. При этом в актах не указано, почему она не решала вопрос с квартирой два года.

После чего Петрова решила обжаловать судебные акты в Верховном суде.

«Тройка» под председательством судьи Юрия Москаленко не согласилась с судебными актами апелляционной и кассационной инстанций. 

Суд посчитал, что отсутствие регистрации перехода права собственности в ЕГРН не может влиять на действительность договора, который заключили стороны. Толстой передал Петровой ключи и документы на квартиру, стороны также заключили акт приема-передачи. Все эти обстоятельства свидетельствуют, что квартира фактически была передана одаряемой, и это должны были учесть нижестоящие инстанции, решил ВС. 

Гражданская коллегия также сослалась на п. 3 ст. 551 ГК. По нему, если одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, другая сторона может потребовать зарегистрировать такой переход в судебном порядке. ВС напомнил нижестоящим судам о п. 62 постановления Пленума ВС № 10 и Пленума ВАС № 22 от 29 апреля 2010 года, в котором указывается, что покупатель недвижимости может обратиться за регистрацией перехода права собственности даже при отсутствии наследников продавца. Все эти правила о договоре купли-продажи применяются и к договору дарения, пояснил ВС.

В итоге гражданская коллегия в своем определении по делу № 5-КГ21-143-К2 отменила судебные акты апелляции и кассации и оставила в силе решение первой инстанции. Таким образом, требования истца были удовлетворены. Теперь Росреестр должен зарегистрировать переход права собственности на квартиру на основании судебного решения. 

Исключение рисков

Апелляции и кассации необходимо было учесть, что отсутствие госрегистрации перехода права собственности не может влиять на действительность договора дарения, поясняет Олег Москвитин, партнер КА Муранов, Черняков и партнеры

Муранов, Черняков и партнеры

Федеральный рейтинг.

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market)

группа
Банкротство (включая споры) (mid market)

×

. Для удовлетворения иска судам было достаточно проверить, что стороны согласовали все существенные условия договора и даритель исполнил свою обязанность по передаче вещи, поясняет эксперт. 

Вячеслав Климов, юрист Адвокатское бюро Asterisk

Адвокатское бюро Asterisk

Федеральный рейтинг.

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)

группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

группа
Банкротство (включая споры) (mid market)

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

5место
По выручке на юриста (менее 30 юристов)

30место
По выручке

×

, также отмечает, что нормы ГК о дарении напрямую не предусматривают, что одаряемый может требовать государственной регистрации недвижимости в судебном порядке, поэтому ВС пришлось по аналогии применять ст. 551 ГК о купле-продаже.  

По словам Москвина, такой подход в целом соответствует судебной практике ВС, но не всегда находит отклик у нижестоящих инстанций. Например, в определении от 6 июля 2021 года по делу № 41-КГ21-17-К4 ВС уже указывал, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в ЕГРН не влияет на действительность договора дарения, а право собственности на квартиру переходит в момент ее фактической передачи одаряемому. 

Необходимо также обратить внимание, что суд первой инстанции назначил почерковедческую экспертизу для проверки подписи на договоре дарения. Подобные экспертизы являются ключевым инструментом, который помогает исключить злоупотребления в спорах, возникших после смерти одной из сторон договора.

Олег Москвитин, партнер КА «Муранов, Черняков и партнеры»

* Имя и фамилия изменены редакцией.