ВС разрешил требовать рыночную стоимость за недвижимость по скидке

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Застройщик пообещал дольщику подсобное помещение в новом доме по сниженной цене – всего за 1000 руб., почти в 300 раз ниже рынка. Но имущества покупатель не дождался и расторгнул договор. Тысячу рублей ему вернули, но дольщику показалось, что этого недостаточно: ведь за такие деньги он не сможет купить помещение такой же площади, например, место на стоянке для автомобиля. Он пошел в суд требовать с застройщика полную рыночную стоимость несостоявшейся покупки. Возможно ли добиться такой крупной выплаты от застройщика в подобной ситуации, решал ВС.

Скидка не прошла

30 июля 2015 года Станислав Петров* купил 71-метровую трешку в новостройке Екатеринбурга. За нее он заплатил застройщику ООО «Брусника» 4,9 млн руб. Квартиру обещали построить до 21 марта 2017 года, но ключи от нового жилья отдали с опозданием. За это компания добровольно заплатила компенсацию и штраф – в общей сложности около 100 000 руб.

Кроме квартиры, по другому договору Петров получал подсобное помещение в том же доме. Оно обошлось дешево: за 9 кв. м по акции он заплатил всего 1000 руб. Но место покупатель не получил и в мае 2019 года отказался от договора. В ответ компания вернула ему 1000 руб. и проценты за пользование деньгами. Покупателя это не устроило.

Он пошел в суд и попросил взыскать с застройщика деньги, но уже не тысячу, а разницу между рыночной стоимостью такого места и переданной за него суммой 1000 руб., а заодно деньги за нарушение срока передачи квартиры и 30 000 руб. в счет компенсации морального ущерба. Истец указал, что на момент предъявления требований стоимость подсобки составила около 280 000 руб., а не получив помещение, он вынужден был снимать гараж.

Рыночное предложение или невиданная щедрость

Три инстанции удовлетворили иск частично. Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 5 августа 2019 г., которое устояло в двух следующих инстанциях, с компании взыскали неустойку за нарушение срока передачи квартиры. Еще 1000 руб. присудили в качестве компенсации морального вреда. За подсобку не взыскали ничего. 

Суды решили, что, требуя рыночную стоимость машиноместа, истец злоупотребляет правом.

Но ВС решил, что нижестоящие инстанции ошибаются (дело №45-КГ20-29-К7). Судебная коллегия по гражданским делам под председательством Сергея Романовского указала, что при расторжении договора долевого участия по вине застройщика тот обязан не только вернуть деньги с процентами, но и возместить убытки сверх этих сумм. Раз специальных положений об убытках в законе о долевом участии в строительстве нет, то надо применять общие положения ГК о возмещении убытков вследствие ненадлежащего исполнения обязательств. ВС напомнил о ст. 393 ГК. Согласно ее положениям, в случае, когда должник не исполнил договор и кредитору пришлось его прекратить и заключить аналогичный, кредитор может потребовать возместить убытки. Из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения должником договора кредитору пришлось его прекратить и заключить аналогичный. Он может требовать возместить ему убытки – разницу между ценой прекращенного и нового договоров. Если нового договора нет, то можно потребовать разницу между ценой договора и текущей ценой на сопоставимые товары или услуги.

То есть, если отказаться от ДДУ пришлось из-за нарушения сроков передачи объекта, дольщик вправе требовать разницу между ценой прекращенного договора и текущей стоимостью. 

Текущая цена – это сумма, которую берут на момент прекращения договора за сопоставимые товары или услуги там, где должен быть исполнен договор. Если в этом месте о цене говорить нельзя, можно взять стоимость на те же товары и услуги из другого места, учитывая транспортные и другие расходы, пояснил ВС (п. 11 Постановления Пленума ВС от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств»). 

ВС отдельно отметил: необязательно, чтобы цена в прекращенном договоре соответствовала рыночной на момент его заключения. Мотивы, по которым цена в прекращенном договоре была определена ниже рыночной (например, из-за рекламной акции), сами по себе не будут основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств, подчеркивается в определении. 

Кроме того, добросовестность кредитора и вина должника в этом случае презюмируются, пока должник не доказал обратное. 

ДДУ как на квартиру, так и на нежилое помещение в одном и том же доме были заключены по предложению застройщика и по предложенной им цене, подчеркнула коллегия. Логично, что покупатель добросовестно и разумно полагал получить квартиру с подсобным помещением по предложенной ответчиком цене, отметил ВС. «Ожидаемого результата истец не получил по вине ответчика, вследствие чего он имеет право получить то, на что рассчитывал, принимая предложение ответчика при заключении договоров», – сказано в определении. Таким образом, определила коллегия, права дольщика были нарушены. Дело отправили на новое рассмотрение в апелляцию (на момент написания материала не рассмотрено).

Вместе с тем определение содержит оговорку о недопустимости осуществления прав с намерением причинить вред другому лицу, обратила внимание Александра Мозгунова, старший юрист юридической фирмы АТ Юридическая фирма

АТ Юридическая фирма

Федеральный рейтинг.

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа
Управление частным капиталом

группа
Семейное и наследственное право

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market)

группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство

группа
Трудовое и миграционное право (включая споры)

18место
По выручке на юриста (менее 30 юристов)

40место
По выручке

×

.

«С одной стороны, занятая коллегией позиция говорит о необходимости соблюдения участниками сделки взятых на себя обязательств, а с другой – о соблюдении баланса интересов», – отмечает Мозгунова. По ее мнению, перспективы дела на новом круге рассмотрения во многом будут зависеть от доказательств размера рыночной стоимости машиноместа, представленных сторонами: «Если застройщику удастся доказать, что рыночная стоимость ниже заявленной гражданином, то суд может снизить размер исковых требований».

* Имя и фамилия изменены автором