ВС разобрался, когда отказ арендодателя в перезаключении договора аренды на новый срок является ненадлежащим

Суд учел, что уведомление арендодателя об отказе в заключении допсоглашения о продлении договора было направлено в адрес организации, не являвшейся уже на тот момент стороной договора, о чем арендодателю было известно

В комментарии «АГ» одна из представителей арендатора в ВС РФ отметила, что Суд тщательно изучил все обстоятельства дела, дал им надлежащую правовую оценку и вынес справедливое решение, имеющее большое значение для дальнейшего рассмотрения дел по аналогичным спорам. Другая подчеркнула, что ВС наконец-то определил Департамент городского имущества г. Москвы как субъект, занимающий доминирующее положение на товарном рынке, и, следовательно, применение Закона о защите конкуренции является специальным к такому субъекту права. Эксперты «АГ» позитивно оценили определение ВС, отметив, что оно однозначно положительно отразится на правоприменительной практике по спорам, вытекающим из договора аренды государственного и муниципального имущества.

18 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС22-10237 по делу № А40-40060/2021, в котором рассмотрел вопрос о том, является ли уведомление Департамента городского имущества об отказе в заключении допсоглашения к договору аренды надлежащей формой отказа.

Обращение арендатора о продлении договора

22 февраля 2012 г. МОО «Международное содружество общественных объединений – обществ дружбы с народами зарубежных стран» арендовало у Департамента городского имущества г. Москвы помещения для использования под офис на срок до 11 мая 2021 г. В договоре указывалось, что он прекращает свое действие по окончании срока, указанного в нем, при наличии возражений со стороны арендодателя на продолжение использования арендатором объекта после истечения этого срока или при расторжении договора по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

29 октября 2018 г. арендатор принял решение о реорганизации путем выделения Региональной общественной организации развития туристических связей с регионами и зарубежными странами «Вокруг Света» с передачей части прав и обязанностей от реорганизуемого юридического лица к вновь созданному. Согласно передаточному акту все права и обязанности, в том числе по уплате штрафов, пеней и неустойки по договору аренды, переданы от международной организации к региональной. В связи с реорганизаций 3 декабря 2020 г. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым региональная организация «Вокруг Света» стала арендатором помещений.

В феврале 2021 г. арендатор обратился к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды на новый срок. Уведомлением от 12 февраля 2021 г. Департамент отказал региональной организации в заключении допсоглашения, указав, что 24 сентября 2020 г. он направил международной организации уведомление о прекращении действия договора по истечении его срока

Ссылаясь на незаконность указанного уведомления, региональная организация «Вокруг Света» обратилась в арбитражный суд с заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании незаконным отказа, оформленного уведомлением; об обязании направить допсоглашение о продлении на новый срок договора аренды.

Суды по-разному оценили уведомление об отказе перезаключать договор

Первая инстанция отказала в удовлетворении требований со ссылкой на ст. 421, 431, 450.1, 610, 621 ГК РФ и исходила из того, что арендодатель отказался от договора аренды надлежащим образом в установленный срок.

Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и удовлетворил заявление. Руководствуясь ст. 10, 450.1 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25, он пришел к выводу о том, что Департамент не уведомил региональную организацию о прекращении действия спорного договора надлежащим образом.

Апелляция разъяснила, что Департамент направил 24 сентября 2020 г. в адрес международной организации уведомление об отказе от договора аренды по истечении срока его действия (12 мая 2021 г.), в то время как прежний арендатор в лице международной организации выбыл из спорных правоотношений и стороной договора не является. Отказ Департамента от договора совершен без учета преимущественного права региональной организации на заключение договора на новый срок, предусмотренного ч. 9, 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, а также спорным договором, за реализацией которого обратился истец, отметил апелляционный суд.

Вместе с тем суд округа отменил апелляционное постановление, оставив в силе решение первой инстанции. Кассация согласилась с выводами о том, что Департамент до окончания срока действия договора аренды направил истцу уведомление о прекращении договорных отношений; при наличии возражений арендодателя договор прекратил свое действие.

ВС признал отсутствие оснований для отказа в продлении договора

Не согласившись с решениями судов первой и кассационной инстанций, региональная организация «Вокруг Света» обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой (есть у «АГ»), в которой ссылалась на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, а также на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В жалобе отмечалось, что кассационный суд безосновательно посчитал письмо от 12 февраля 2021 г. уведомлением организации об отказе от договора, тогда как данное письмо не являлось таковым, а представляет собой отказ в оказании государственной услуги по продлению договора аренды на новый срок. Заявитель утверждал, что следует признать несостоятельным заявление ответчика о том, что он отправил уведомление о прекращении действия договора аренды 24 сентября 2020 г. в международную организацию, а истец якобы является правопреемником ее прав и обязанностей по договору аренды, переданных по разделительному балансу при реорганизации в форме выделения, действующему по настоящее время. Департаментом не был соблюден обязательный порядок условий договора в части отказа от договора, который должен быть направлен надлежащей стороне договора, уточнялось в жалобе.

Подчеркивалось, что судом допущено неправильное толкование норм, применены нормы, не подлежащие применению (ст. 421, 422 и 431 ГК РФ), и не применены нормы, подлежащие применению (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции), а именно судом применены положения общих норм ГК РФ для договоров при наличии специальных норм, регулирующих порядок продления договоров аренды муниципального имущества. Также, по мнению заявителя, судом не применены нормы, подлежащие применению (ст. 31.1 Закона об НКО), которыми установлены особые условия предоставления государственного и муниципального имущества социально ориентированным НКО.

Рассмотрев дело, ВС напомнил, что в силу п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно.

Обращаясь к п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 22 ноября 2016 г. № 54, Суд разъяснил, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения.

Судебная коллегия подчеркнула: в силу ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством РФ, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона. Действие положений указанной нормы распространяется также на случаи заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 2 июля 2008 г., т.е. до введения в действие ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

В определении указано, что в силу ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 данной статьи, за исключением определенных случаев. К последним относятся: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Верховный Суд обратил внимание, что законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев. Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного ч. 9 ст. 17.1 указанного закона, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий.

ВС учел, что судами при рассмотрении данного дела установлено, что региональная организация своевременно, за семь месяцев до окончания срока действия договора аренды обратилась в Департамент с заявлением о его продлении. Судебная коллегия посчитала, что довод Департамента о том, что он надлежащим образом отказался от спорного договора, направив уведомление от 24 сентября 2020 г., был обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции. Это уведомление было направлено в адрес международной организации, не являвшейся уже на тот момент стороной договора аренды, о чем арендодателю было известно, так как он выступал истцом по делу, в рамках которого определением арбитражного суда осуществлено процессуальное правопреемство ответчика – международной организации на региональную организацию. Кроме того, поскольку у Департамента имеется предусмотренная обязанность заключить договор аренды на новый срок при наличии условий, указанных в ч. 9 и 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, то отказ от продления договора со ссылкой на иные основания, не предусмотренные данной нормой, не имеет правового значения.

Суд отметил, что Департаментом не учтено наличие преимущественного права региональной организации на заключение договора аренды на новый срок, за реализацией которого обратился арендатор впервые. Также не представлены доказательства задолженности по арендной плате, а также решения арендодателя об ином порядке использования спорного помещения. При этом региональная организация в материалы дела представила справку, выданную Департаментом, об отсутствии долга по арендным платежам, подчеркнуто в определении.

Таким образом, Верховный Суд посчитал, что суд апелляционной инстанции, установив, что региональная организация имеет право на заключение договора аренды на новый срок, пришел к правильному выводу об отсутствии у Департамента оснований для отказа в продлении договора. В связи с этим ВС отменил судебные акты первой и кассационной инстанций, оставив в силе постановление апелляционного суда.

Комментарии представителей заявителя

Одна из представителей арендатора, адвокат Московской арбитражной и налоговой коллегии адвокатов «ЛЮДИ ДЕЛА» Анна Чукина рассказала «АГ», что при рассмотрении кассационной жалобы Судебная коллегия ВС РФ тщательно изучила все обстоятельства дела, дала им надлежащую правовую оценку и вынесла справедливое решение, имеющее большое значение для дальнейшего рассмотрения дел по аналогичным спорам.

Адвокат отметила, что ВС учел все доводы кассационной жалобы, в частности то, что на ответчика – Департамент городского имущества г. Москвы распространяются ограничения, установленные антимонопольным законодательством, как на занимающий доминирующее положение хозяйствующий субъект. Согласно положениям ст. 17.1 Закона о защите конкуренции продление договора аренды в период его действия происходит по обращению арендатора и не позволяет собственнику муниципального имущества отказаться от продления договора аренды, кроме как в случае задолженности по договору или принятия иного решения в отношении объекта, и именно объекта, а не договора аренды. Таким образом, намерение арендатора, не нарушающего условия договора об арендной плате, путем подачи заявления о продлении договора порождает не право, а обязанность Департамента как лица, представляющего собственника, продлить договор аренды, пояснила Анна Чукина.

Адвокат подчеркнула, что ключевым доводом являлось также указание, что по смыслу п. 1 ч. 10 ст. 17.1 названого закона для надлежащего обоснования отказа в перезаключении договора на новый срок арендодателем должно быть в установленном порядке принято решение об ином порядке распоряжения имуществом.

Второй представитель арендатора – юрист Мария Ивануха подчеркнула, что Верховный Суд вынес по делу два определения, одинаково важных для защиты интересов некоммерческих организаций – арендаторов Департамента городского имущества г. Москвы при продлении ими договоров аренды. «Определением № 305-ЭС22-10237 от 18 августа 2022 г. о передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии ВС наконец-то определил Департамент городского имущества г. Москвы как субъект, занимающий доминирующее положение на товарном рынке, о чем мы до этого неоднократно говорили, и, следовательно, применение Закона о защите конкуренции является специальным к такому субъекту права и превалирует над ГК РФ и его положениями о договорах аренды», – пояснила она.

Юрист также отметила, что ВС, принимая к рассмотрению кассационную жалобу некоммерческой организации, пояснил, что в обязанности исполнительного органа входит оказание преференций некоммерческим организациям, а действия по расторжению договора осуществлены Департаментом исключительно с целью воспрепятствовать региональной организации в реализации права на продление соглашения. По итогам рассмотрения жалобы по существу ВС ее удовлетворил, признав действия Департамента незаконными, а право некоммерческой организации на продление договора аренды законным, заключила Мария Ивануха.

Эксперты «АГ» прокомментировали позицию ВС

Адвокат АП г. Москвы, МГКА «Горбачёв и партнеры» Анастасия Иванова подчеркнула, что в арендных правоотношениях с Департаментом городского имущества г. Москвы похожие «сюрпризы» – не редкость. «Очень часто на практике мы встречаемся с различного рода ситуациями, при которых Департамент действует недобросовестно, стремится получить выгоду, например от расторжения договора аренды: предпринимая попытки подловить арендатора на малейших нарушениях и, того хуже, сымитировать такие нарушения. Порой такие ситуации кажутся абсурдными, как, например, в деле, рассмотренном ВС РФ. Благо суды Москвы при явно грубых нарушениях со стороны Департамента зачастую встают на сторону арендатора, однако в рассмотренном случае они не могли прийти к единому мнению, хотя, казалось бы, ответ на поверхности», – поделилась эксперт.

Анастасия Иванова полагает, что суды первой и кассационной инстанций подошли к разрешению спора формально. Она отметила, что в основу отказных судебных актов лег факт получения истцом отказа в предоставлении госуслуги по переоформлению договора аренды на новой срок, без учета того что единственным основанием такого отказа как раз и стало то обстоятельство, что арендатор уже ранее был уведомлен Департаментом о прекращении договора за истечением срока и отказе арендодателя от его пролонгации. Досадно, что такую явную ошибку смог исправить только ВС РФ, считает эксперт.

По мнению Анастасии Ивановой, определение ВС РФ однозначно положительно отразится на правоприменительной практике по спорам, вытекающим из договора аренды государственного и муниципального имущества, в том числе и в той части, где ВС РФ делает акцент на применении норм о защите конкуренции, содержащих условия перезаключения договора аренды на новый срок. В этой части на практике также нередко происходит игнорирование специальных положений Закона о защите конкуренции, где приоритет отдается только положениям ст. 621 ГК РФ, например в спорах о взыскании задолженности по арендной плате.

Старший консультант общей практики Alliance Legal CG Юнона Сизых убеждена, что ВС справедливо обратил внимание на особый порядок заключения, изменения и прекращения договоров аренды в отношении нежилых помещений, которые являются государственной или муниципальной собственностью. Суд напомнил, что к таким правоотношениям подлежит применению Закон о защите конкуренции, отметила эксперт.

Юнона Сизых считает, что Верховный Суд обоснованно пришел к выводу о том, что арендодатель, с учетом преимущественного права арендатора и при соблюдении им всех установленных законом критериев, не вправе был отказать последнему в заключении договора аренды на новый срок. Она также обратила внимание, что данный вывод согласуется с позицией, ранее изложенной в п. 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.

Юрист практики банкротства АБ г. Москвы «Инфралекс» Дарья Соломатина указала, что вопрос реализации арендаторами преимущественного права во взаимоотношениях по аренде государственного/муниципального имущества с течением времени не теряет своей актуальности. «Несмотря на закрепленные законодателем гарантии, зачастую разрешить разногласия с арендодателем в лице органа исполнительной власти представляется возможным лишь посредством вовлечения в спор судебного органа. Однако статистика свидетельствует о том, что в большинстве случаев принимаются доводы стороны, обладающей властными полномочиями», – прокомментировала эксперт.

Дарья Соломатина отметила, что в настоящем деле, вопреки явному нежеланию пролонгации арендных отношений со стороны ответчика, Верховный Суд фактически обязал Департамент к продлению и установил право аренды добросовестной организации. «Указанные правомерные и обоснованные выводы высшей судебной инстанции, защитившей, по сути, слабую сторону, осуществившую заблаговременное уведомление и своевременную оплату, будут безусловно полезны для аналогичных рассматриваемых споров», – резюмировала эксперт.