ВС пояснил подсудность иска о понуждении к заключению соглашения о вступлении в договор аренды участка

Суд указал, что данное дело необходимо рассматривать по месту нахождения объекта недвижимости, поскольку удовлетворение заявленного требования повлечет необходимость внесения записи в ЕГРН

По мнению одного из адвокатов, анализ определения свидетельствует о том, что нижестоящие суды зачастую ограниченно понимают состав исков о правах на недвижимость, включая в него только традиционную виндикацию, негаторный иск и признание права собственности. Другой отметил, что аналогичная путаница встречается в рамках как АПК, так и ГПК, что показывает фундаментальный характер проблемы. Третий полагает, что данное определение представляет интерес прежде всего с процессуальной точки зрения. Четвертый обратил внимание, что обеспечение гарантий прав и свобод в сфере правосудия путем рассмотрения дела уполномоченным судом закреплено в ст. 47 Конституции РФ.

Верховный Суд опубликовал Определение от 17 декабря 2024 г. № 305-ЭС24-16233 по делу № А40-27600/2024, в котором напомнил, что для исков о любых правах на недвижимое имущество установлена исключительная подсудность по месту нахождения этого имущества, при этом перечень исков о таких правах не является исчерпывающим.

ООО «Западная» принадлежат на праве собственности нежилые помещения в здании, расположенном в границах земельного участка публичной собственности. В отношении данного участка 26 апреля 2004 г. был заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и зарегистрирован в ЕГРН.

С учетом нахождения здания на участке, расположенном на территории Москвы, столичный Департамент городского имущества обратился с иском в Арбитражный суд г. Москвы об обязании общества заключить соглашение о вступлении в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. АСГМ определением от 31 мая 2024 г. передал дело для рассмотрения по подсудности в АС Пензенской области. Апелляция оставила данное определение без изменения.

Проверяя соблюдение правил подсудности спора, суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на ст. 35, 38 и 39 АПК РФ, а также разъяснения, изложенные в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество», пришли к выводу, что заявленное департаментом требование не относится к спорам о правах на недвижимое имущество – данный спор подлежит рассмотрению по общему правилу о подсудности, т.е. в арбитражном суде по юридическому адресу ответчика (г. Пенза).

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ДГИ г. Москвы обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд, в которой просил об их отмене. Изучив жалобу, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС пришла к выводу, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно истолковали нормы процессуального законодательства, регламентирующие правила подсудности споров.

В частности, Суд указал, что согласно ст. 35 АПК иск предъявляется в арбитражный суд субъекта РФ по адресу или месту жительства ответчика. Однако ст. 38 АПК предусмотрена исключительная подсудность дел по искам о правах на недвижимость, которые предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества. Со ссылкой на п. 2 Постановления пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» Экономколлегия разъяснила, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Как отмечено в определении, в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума ВС от 30 ноября 2016 г. № 11-ПВ16 и № 14-ПВ16, для исков о любых правах на недвижимость установлена исключительная подсудность по месту нахождения этого имущества, при этом перечень исков о таких правах, указанный в Постановлении Пленума № 10/22, не является исчерпывающим. Суд также сослался на п. 1 Постановления Пленума ВАС от 12 октября 2006 г. № 54 и п. 9 Постановления Пленума ВС от 23 декабря 2021 г. № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции». По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлекут необходимость госрегистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимость или внесения записи в ЕГРН в отношении сделок, подлежащих госрегистрации.

Верховный Суд также обратил внимание, что согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, приведенной в Определении от 15 января 2009 г. № 144-О-П, разрешение дела с нарушением правил подсудности не отвечает требованию справедливого правосудия, поскольку суд, не уполномоченный на рассмотрение конкретного дела, не является законным судом, а принятые в результате такого рассмотрения судебные акты не обеспечивают гарантии прав и свобод в сфере правосудия.

Экономколлегия подчеркнула, что договор аренды от 26 апреля 2004 г., в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный в Москве, заключенный на срок более года (49 лет), в соответствии со ст. 26 ЗК РФ и ст. 609 ГК РФ зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН 11 июня 2004 г. Соглашение о вступлении общества в данный договор на стороне арендатора также подлежит госрегистрации в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК, согласно которому соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не следует иное, добавил Суд.

Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что данный иск относится к спорам о правах на недвижимость, которые в соответствии со ст. 38 АПК подлежат рассмотрению по месту нахождения имущества, поэтому вывод судов о подсудности спора по месту нахождения ответчика неверен. Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия отменила обжалуемые решения, а дело вернула в АСГМ для рассмотрения по существу.

Управляющий партнер АБ «ЮГ» Юрий Пустовит считает, что анализ рассматриваемого определения свидетельствует о том, что нижестоящие суды зачастую ограниченно понимают состав исков о правах на недвижимость, включая в него только традиционную виндикацию, негаторный иск и признание права собственности. Между тем, заметил адвокат, ВС ранее уже привел точные признаки, позволяющие правильно понять, является ли предъявленный в деле иск относящимся к правам на недвижимое имущество. Этот критерий состоит в ответе на вопрос, будут ли в результате удовлетворения иска изменены сведения в ЕГРН. Если да, то иск затрагивает права на недвижимость и рассматривается только судом по месту нахождения спорного имущества. «Поскольку в комментируемом деле результатом удовлетворения иска будет являться внесение в ЕГРН сведений об ответчике как об арендаторе земельного участка, то данный иск подсуден суду по месту нахождения участка. В связи с этим Верховный Суд правильно отменил определение о передаче дела в суд по месту нахождения ответчика», – пояснил Юрий Пустовит.

Адвокат АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров полагает, что рассмотренный в определении вопрос является актуальным, но не новым. При этом он добавил, что аналогичная путаница встречается в рамках как АПК, так и ГПК, что показывает фундаментальный характер проблемы. По мнению адвоката, причиной расхождения является то, что нормы ст. 38 АПК и 30 ГПК не конкретизированы и в понимании многих право на землю понимается как право собственности, в то время как ВС указал на гораздо больший перечень еще в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2003 г.

«При этом соглашусь с тем, что поскольку нормы об исключительной подсудности не содержат указания на какое-либо ограниченное толкование, иски о любых правах на недвижимое имущество на основании ч. 1 ст. 30 ГПК и ч. 1 ст. 38 АПК должны рассматриваться в суде по месту нахождения недвижимости. Рассматриваемое определение является актуальным и полезным для судебной практики», – отметил Константин Смолокуров.

Адвокат АП Кемеровской области Дмитрий Любич считает, что данное определение интересно прежде всего с процессуальной точки зрения – т.е. не по сути рассмотренного спора, а по правовому механизму, который им реализуется. Адвокат обратил внимание, что ВС в определении, вынесенном в порядке «второй кассации», проверил законность судебных актов первой и апелляционной инстанций – т.е. без кассации.

Дмитрий Любич подчеркнул, что в резолютивной части постановления апелляционного суда, которое являлось предметом правовой проверки ВС, указано, что «постановление вступает в законную силу со дня его принятия и обжалованию не подлежит». Он также отметил, что в п. 6 Постановления Пленума ВС от 30 июня 2020 г. № 12 «О применении АПК РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» содержится разъяснение о том, что «по смыслу положений, содержащихся в ч. 5 ст. 39, ч. 7 ст. 46, ч. 4 ст. 50, ч. 3.1 ст. 51, ч. 7 ст. 130 АПК РФ, во взаимосвязи с ч. 3, 5 ст. 188 АПК РФ обжалование в арбитражный суд кассационной инстанции постановлений арбитражного суда апелляционной инстанции, принятых по результатам рассмотрения жалоб на определения суда первой инстанции, поименованных в данных статьях АПК РФ, законом не предусмотрено».

«Как правило, на этом всё заканчивается, однако в рассматриваемом определении ВС фактически ввел правовую концепцию о том, что такие судебные акты могут быть обжалованы в Верховный Суд, при условии их обжалования в суд апелляционной инстанции. Что касается содержания определения, оно представляется тривиальным, что, однако, не умаляет значимость указанного акта как определяющего процессуальный механизм пересмотра судебных актов, не определенный АПК», – поделился мнением Дмитрий Любич.

Управляющий партнер АБ «Аргумент» Станислав Анохин обратил внимание, что обеспечение гарантий прав и свобод в сфере правосудия путем рассмотрения дела уполномоченный судом закреплено в ст. 47 Конституции РФ. Верховный Суд в данном определении занял последовательную позицию на основании положений Постановления Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 54 и п. 9 Постановления Пленума ВС от 23 декабря 2021 г. № 46, добавил адвокат.

Станислав Анохин поддержал позицию о том, что критерием исключительной подсудности спора по искам о правах на недвижимость является возникновение необходимости госрегистрации прав на недвижимое имущество или внесения записи в ЕГРН в отношении сделок, подлежащих регистрации. Адвокат подчеркнул, что аналогичная позиция ранее была изложена в определениях ВС № 305-ЭС24-9309 и № 305-ЭС24-20072.