ВС напомнил о праве собственника недостроенного здания на предоставление участка под ним без торгов

Суд подчеркнул, что в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и участка под ним возникают риски нарушения прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений

Как отметила одна из экспертов, ВС подтвердил позицию о том, что отказ в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует обществу завершить его и ввести объект в эксплуатацию, что нарушает его право собственности, а также баланс публичных и частных интересов. Другой считает, что позиция Верховного Суда, с одной стороны, поможет застройщикам отстоять свое право завершить строительство, а с другой – уточнит алгоритм действий органов, осуществляющих публичные полномочия в сфере земельных правоотношений. Третий назвал интересным подход Суда, который сводится к тому, что положения действующего законодательства, регламентирующего порядок пролонгации арендных отношений, толкуются в пользу бизнеса. 

5 июля Верховный Суд вынес
Определение № 308-ЭС22-3699 по
делу № А63-4067/2021 о предоставлении в аренду земельного участка под объектом незавершенного строительства его собственнику без проведения торгов.

С 2006 г. ООО «ЮгСтройЭлектроКомплект» является собственником недостроенного склада, расположенного в Ставрополе. В июне 2014 г. общество перезаключило с городским комитетом по управлению муниципальным имуществом договор аренды участка под объектом недвижимости для продолжения строительства. Через три года договор вновь был перезаключен на три года для завершения строительства склада.

В декабре 2020 г. «ЮгСтройЭлектроКомплект» в очередной раз обратился в ставропольскую администрацию с заявлением о предоставлении участка без проведения торгов, однако получил отказ под предлогом того, что ранее участок уже предоставлялся ему для завершения строительства склада. Тогда общество оспорило отказ в судебном порядке, потребовав предоставить ему землю под складом на 20 месяцев для завершения строительства объекта.

Суды отказали в удовлетворении иска, также указав, что спорный участок ранее уже предоставлялся обществу для завершения строительства склада. При этом они отвергли довод о том, что общество не могло завершить строительство в предусмотренный ранее заключенным договором аренды срок в связи с незаконными действиями налоговой службы, исключившей его из ЕГРЮЛ. Тем самым суды указали на отсутствие у заявителя препятствий для завершения строительства и на недоказанность причинно-следственной связи между действиями налогового органа и наступлением соответствующих негативных последствий.

«ЮгСтройЭлектроКомплект» обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС согласилась с его доводами и напомнила, что согласно ч. 1 ст. 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды муниципального или государственного земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на нем, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Эти же правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды такого участка, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что его строительство не было завершено. В свою очередь уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на нем расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юрлицам. Собственник такой недвижимости имеет право пользования предоставленным под нее земельным участком (п. 1 ст. 271 ГК РФ).

ВС добавил, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения в силу подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Требование органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком, о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта произошло из-за действий (бездействия) органов госвласти, местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 1–3 ст. 239.1 ГК РФ).

читайте также: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-zashchitil-sobstvennika-obekta-nezavershennogo-stroitelstva-raspolozhennogo-na-munitsipalnom-uchastke/?sphrase_id=304864

«Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК. Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в
Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19 января 2022 г. № 19-КАД21-17-К5», – указала Экономколлегия.

В рассматриваемом деле, отметил ВС, публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды участка, на котором расположен этот объект. Соответственно, у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в мае 2017 г. срока действия ранее заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, подчеркнул Верховный Суд. Кроме того, заметил он, общество при рассмотрении этого дела указывало на наличие уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта, и ссылалось на незаконные действия налоговой службы, исключившей его из ЕГРЮЛ, которые были подтверждены решением Управления ФНС по Ставропольскому краю.

Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих инстанций и удовлетворил требования кассатора в части признания незаконным отказа комитета в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства, в остальной части дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Адвокат МКА «Вердиктъ» Юнис Дигмар полагает, что основной вывод ВС РФ, на который необходимо обратить внимание, – это незаконность отказа органа, осуществляющего публичные полномочия на повторное предоставление земельного участка в аренду застройщику в том случае, если такой орган в установленный шестимесячный месячный срок с даты истечения первоначального договора аренды не реализовал свое право на изъятие объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

«Приведенное Судом разъяснение направлено, во-первых, на защиту интересов добросовестных застройщиков объектов незавершенного строительства, во-вторых, на сохранение единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта. В-третьих, выводы ВС затрагивают порядок определения предмета исследования по такой категории споров: при оценке правомерности отказа необходимо установить, было ли инициировано изъятие и имелись ли у застройщика объективные препятствия для завершения строительства в течение срока действия первоначально заключенного договора аренды. Полагаю, что указанная позиция, с одной стороны, поможет застройщикам отстоять свое право завершить строительство, а с другой стороны, уточнит алгоритм действий органов, осуществляющих публичные полномочия в сфере земельных правоотношений», – заключил Юнис Дигмар.

Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков назвал интересным подход Суда, который сводится к тому, что положения действующего законодательства, регламентирующего порядок пролонгации арендных отношений, толкуются в пользу бизнеса. «При этом ВС обращает внимание именно на недобросовестность государственного органа, который должен был предпринять ряд обязательных действий для реализации собственной воли по изъятию участка, но не сделал этого. Это именно тот классический подход по распределению бремени доказывания и возложения его на госорганы, который декларируется в АПК РФ, но на практике не очень-то работает. Подход нижестоящих судов – подтверждение данного тезиса. Безоговорочное доверие к доводам госоргана превалирует над нормами закона. ВС РФ в свою очередь пересмотрел разумность и законность действий государственного собственника с позиции норм права, без скидок на то, что это представитель власти», – заметил он.

Эксперт также обратил внимание на разногласия по вопросу уважительности причин, по которым заявитель не мог завершить строительство объекта недвижимости. «В этом вопросе позиция ВС РФ видится мне менее мотивированной, чем позиция первой инстанции. С другой стороны, именно так и должен работать принцип распределения бремени доказывания, при котором не заявитель, а госорган должен доказывать свою правоту», – полагает Виктор Глушаков.

Младший юрист Land Law Firm Карина Воронова отметила, что ВС РФ подтвердил ранее сформулированную правовую позицию о том, что отказ в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует обществу завершить его и ввести объект в эксплуатацию, что нарушает право собственности, а также баланс публичных и частных интересов.

Она напомнила, что в редакции п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., отсутствовало положение об однократном предоставлении земельного участка в аренду для собственника объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г. «Вероятно, что эта норма в редакции Закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ “О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ” была изменена для регулирования и пресечения сроков затягивания строительства объектов, экономической целесообразности такого строительства. В соответствии с п. 3. ст. 49 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в ЕГРЮЛ сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении», – предположила она.

Карина Воронова добавила, что в рассматриваемом случае в силу положений ст. 49 ГК РФ общество не могло осуществлять хозяйственную деятельность и завершить строительство объекта по объективным причинам, что препятствовало принудительному изъятию объекта строительства в соответствии со ст. 239.1 ГК РФ (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 марта 2022 г. № Ф01-752/2022 по делу № А82-12138/2019; постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 ноября 2020 г. № Ф04-4149/2020 по делу № А75-778/2019). По ее мнению, стоит учитывать и противоположную судебную практику, в соответствии с которой исключение общества из ЕГРЮЛ имело бы значение для рассмотрения судом в том случае, если бы объект незавершенного строительства был изъят и реализован с публичных торгов в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 мая 2021 г. № Ф04-2720/2021 по делу № А81-2404/2020; постановление Арбитражного суда Центрального округа от 1 апреля 2021 г. № Ф10-755/2021 по делу № А35-1626/2020).