Шесть вопросов о праве преимущественного выкупа

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Предприятия малого бизнеса – продуктовые, салоны красоты, магазинчики, маленькие фирмы – иногда арендуют помещения у области или города. Не всегда это удобно: собственник может запретить или очень ограничить субаренду, приходится согласовывать ремонт, возможность использовать помещение по другому назначению и другое. У собственника таких проблем гораздо меньше. Чтобы им стать, можно воспользоваться правом преимущественного выкупа объектов. Юристы рассказали, что надо иметь в виду и по каким причинам чиновники чаще всего отказывают.

1Кто и как может воспользоваться правом преимущественного выкупа?

Субъекты малого и среднего предпринимательства, которые непрерывно арендуют помещения в федеральной, региональной или муниципальной собственности не менее двух лет и не имеют задолженности по арендной плате, штрафам и пеням. Некоторые объекты приватизировать нельзя: они включены в перечни на соответствующем уровне.

Выкуп может состояться по инициативе собственника, который посылает предложение заключить договор и проект договора. Арендатор, который отвечает требованиям закона, может выступить со своей инициативой и подать заявление.

Арендатор может в любой момент отказаться от заключения договора, подтвердил недавно Верховный суд (см. «ВС защитил арендатора в деле о преимущественном выкупе»). Но при этом он теряет право преимущественного выкупа.

2А как было раньше?

Мера выглядела как временная, но с течением времени законодатель расширял возможности для малого и среднего бизнеса.

• Ранее субъекты малого и среднего предпринимательства могли выкупить помещения, только если им направлялось уведомление о предстоящей приватизации.
• 5 августа 2008 года вступил в силу Закон от 22 июля 2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства <…>». В первой редакции такое право давали тем, кто пользовался объектами не меньше трёх лет по состоянию на 5 августа 2008 года и исправно за них платил, а площадь помещений не превышала предельных значений, установленных субъектом. Срок действия – до 1 июля 2010 года.
• 17 июля 2009 года срок аренды сократили до двух лет. Кроме того, предусмотрели, что не должно быть задолженности по аренде (пеням, штрафам).
• 1 июля 2013 года срок приватизации продлили до 1 июля 2015 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2013 года. Предусмотрели возможность оспорить предложенную цену, установлен минимальный срок рассрочки оплаты и т. п.
• 30 июня 2015 года срок приватизации продлили до 1 июня 2018 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2015 года.
• 3 июля 2018 года появилось бессрочное право преимущественного выкупа, отменили привязку к дате. Большинство субъектов малого и среднего предпринимательства получили возможность выкупить по рыночной стоимости ещё и федеральную недвижимость.

3
Закон действует уже больше 10 лет. Осталось, что выкупать?

Подобной статистики Росреестра найти не удалось, но юристы подтверждают, что осталось.

В Москве пик приватизации пришёлся на 2013–2014 годы, волна спала в 2015–2016 годах, делится «субъективными ощущениями» управляющий партнёр
Consul Group

Consul Group

Федеральный рейтинг

IV
группа
Налоговое право и налоговые споры

Профайл компании

×

Сергей Пивоварчик. По его словам, именно тогда выкупили всю самую привлекательную недвижимость. Но в столице всё ещё есть, что выкупать, говорит эксперт.

В Петербурге достаточно объектов, привлекательных для выкупа, считает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ
Качкин и партнеры

Качкин и Партнеры

Федеральный рейтинг

II
группа
Коммерческая недвижимость/Строительство

II
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

Профайл компании

×

Вероника Перфильева. «Если учесть, что ограничений срока в законе нет», – добавляет она.

В Краснодарском крае также хватает таких объектов, далеко не все арендаторы воспользовались своей возможностью, рассказывает управляющий партнёр АБ
Юг

ЮГ

Региональный рейтинг

I
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

II
группа
Арбитражное судопроизводство

11
место

По размеру выручки

49-51
место

По количеству юристов

×

Юрий Пустовит. Хотя иногда, особенно в регионах, арендовать выгоднее, чем приобретать в собственность, уточняет юрист.

4Государственные, региональные и муниципальные структуры охотно отдают недвижимость или мешают?

Бывает, что собственники чинят препятствия, но куда чаще встречаются бюрократические проволочки и разногласия по условиям выкупа, делится Перфильева. С этим соглашается Пустовит. По его наблюдениям, споры возникают в основном по таким условиям выкупа:

• цена (рыночная или нет?);
• условие оплаты (допустима ли рассрочка?);
• каковы санкции за просрочку платежа (насколько большую неустойку может предлагать публичный собственник?);
• возможно ли зачесть стоимость неотделимых улучшений;
• возможно ли расторгнуть договор в случае просрочки оплаты.

5
Какие споры чаще всего доходят до суда?

Главный спорный вопрос – это цена, которая нередко бывает завышенной, говорит Перфильева. Если у арендатора свой отчёт об оценке, а у арендодателя – свой, то вопрос обычно решается в суде с помощью судебной экспертизы. Если эксперт завысил рыночную стоимость и покупатель с этим не согласен, то можно попытаться признать экспертизу недостоверной и ходатайствовать о назначении повторной, делится Пивоварчик. В таких вопросах он советует привлекать внешних специалистов. «Крайне утопично спорить с судебным экспертом о рыночной стоимости, если у вас нет специальных познаний», – считает эксперт.

Договоры о выкупе может оспаривать прокуратура по причине нарушений, как правило, из-за занижения цены, предупреждает Пустовит.

Помимо завышенной цены арендаторы часто оспаривают отказы в приватизации – законные и незаконные. Например, в деле № А40-254713/2017 ООО «ИТУ – ВНИИТ» боролось за здание в самом центре Москвы, в Газетном переулке. Городские власти против этого возражали: они не были согласны с результатами экспертизы, а также указывали, что это памятник регионального значения. Две инстанции обязали их передать объект по цене, которая установлена судебной экспертизой, и включили в договор охранные обязательства. Но АС Московского округа обнаружил ошибку в определениях нижестоящих инстанций: они не учли положения ст. 20 и 29 закона о приватизации, а также позицию Верховного суда в деле № А11-10976/2016. Согласно им, объект культурного наследия регионального значения и вовсе не подлежал приватизации.  

Если отказ в заключении договора был незаконным, то арендаторы отправляются в суд взыскать убытки – вернуть арендные платежи начиная с того дня, когда владелец должен был продать объект. Суды их взыскивают. Но, как показывает пример дела № А12-15937/2011, могут вычесть из этой суммы расходы, которые арендатор потратил бы на содержание объекта, если бы стал собственником. В том деле 12-й ААС вычел расходы из присуждённого на содержание общего имущества, а также налог на имущество.

6Что должны помнить арендаторы?

• Прежде чем подать заявление, надо оценить, готовы ли вы выкупить объект, обращает внимание Перфильева. «Если вы откажетесь заключать договор купли-продажи, то потеряете преимущественное право выкупа», – напоминает она.
• Если арендодатель предложил завышенную цену, то Перфильева рекомендует провести предварительную оценку у независимого оценщика и потом решать, обращаться ли в суд. Если нет опыта подобных процессов, Пивоварчик советует привлекать внешних консультантов, потому что «экономия принесёт больше потерь».
• Оспорить выкупную цену можно с помощью иска об урегулировании договорных разногласий, а не оспаривания достоверности величины рыночной стоимости. Если суд займёт сторону арендатора, то договор будет считаться заключённым с момента, когда решение вступило в силу. «Тогда уже надо выполнять условия договора, в том числе об оплате, – говорит Перфильева. – Не надо дожидаться дня, когда договор будет подписан». По её словам, бизнесмены нередко допускают эту ошибку: не исполняют соглашение, пока не получат оформленную бумагу. Но это может обернуться иском уполномоченного органа, который потребует выплатить неустойку за нарушения или вовсе расторгнуть договор (в зависимости от его условий).