Поиск баланса и защита от рисков: актуальное в строительной сфере

Иллюстрация: Midjourney.com

Правовые риски в строительстве растут: усложняется регулирование комплексного развития территорий, появляются новые основания для изъятия земли, меняется устоявшаяся судебная практика. На собственников активов серьезно повлияет постановление Конституционного суда, которое отменило исковую давность в спорах об изъятии коррупционного имущества. Как будет развиваться строительство и на что важно обратить внимание бизнесу, рассказали эксперты на традиционной конференции Право.ru.

Бизнес и власть: кто главный 

Баланс интересов власти и бизнеса – одна из самых важных тем в праве. В сфере строительства проблема баланса наиболее актуальна при реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ). КРТ позволяет городу обновить застройку, социальную и коммунальную инфраструктуру и дает возможность бизнесу реализовать масштабные проекты и заработать, говорит Светлана Шлюнько, партнер практики оказания услуг в области недвижимости и строительства Kept

Kept

Федеральный рейтинг.

группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)

группа
Налоговое консультирование и споры (споры)

группа
Ритейл, FMCG, общественное питание

группа
Антимонопольное право

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)

группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)

группа
Природные ресурсы/Энергетика

группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

группа
Экологическое право

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование)

группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)

×

.

Несмотря на то, что КРТ в России уверенно набирает обороты, говорить о достижении баланса интересов еще рано, считает Шлюнько. Тем не менее, именно вопрос баланса помогает оценить успешность проекта в целом.

Баланс интересов в КРТ – достижение компромиссов и сбалансированное распределение выгод.

Светлана Шлюнько, партнер практики оказания услуг в области недвижимости и строительства Kept

Kept

Федеральный рейтинг.

группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)

группа
Налоговое консультирование и споры (споры)

группа
Ритейл, FMCG, общественное питание

группа
Антимонопольное право

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)

группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)

группа
Природные ресурсы/Энергетика

группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

группа
Экологическое право

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование)

группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)

×

Для достижения баланса важен диалог инвестора и власти, говорит Максим Галь, заместитель директора Департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства. В регулировании КРТ в будущем появятся больше возможностей для этого, например, механизм залога прав по договору КРТ. Это и другие изменения должны принять до конца года.

Сейчас баланс смещен в сторону публичной власти, уверен Максим Попов, советник практики недвижимости и строительства ALUMNI Partners

ALUMNI Partners

Федеральный рейтинг.

группа
Антимонопольное право

группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)

группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)

группа
Интеллектуальная собственность (регистрация)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)

группа
Ритейл, FMCG, общественное питание

группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

группа
Трудовое и миграционное право

группа
Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)

группа
Цифровая экономика

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование)

группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

группа
Защита персональных данных

группа
Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры)

группа
Комплаенс

группа
Международный арбитраж

группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)

группа
Природные ресурсы/Энергетика

группа
Санкционное право

группа
Финансовое/Банковское право

группа
Международные судебные разбирательства

Профайл компании

×

. Например, расходы по строительству инфраструктуры часто относят на счет инвестора, а власть сама определяет критерий «комплексности» проекта. В итоге мы получаем ситуацию, когда «комплексное» развитие реализуется в отношении крохотного участка с одним зданием, которое просто не понравилось администрации. Это особенно применимо к Москве.

В регионах ситуация с КРТ другая, рассказывает Олег Гришунин, директор по правовым и корпоративным вопросам «БЭЛ Девелопмент». Его компания реализует крупные проекты в Калининграде, Владивостоке, Адыгее, и власти этих регионов открыты к диалогу и оказывают помощь в реализации планов инвестора. Гришунин пожаловался на отсутствие «капитальной» бумаги, которая бы зафиксировала правила пользования земли и гарантировала возможность завершить проект. Частая смена правил – общероссийская негативная практика.

Другая важная проблема застройщиков – изъятие неиспользуемых земельных участков, убеждена Анна Жолобова, управляющий партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» Регионсервис

Регионсервис

Федеральный рейтинг.

группа
Семейное и наследственное право

группа
Уголовное право

группа
Экологическое право

группа
АПК и сельское хозяйство

группа
Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры)

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)

группа
Природные ресурсы/Энергетика

группа
Транспортное право

группа
Финансовое/Банковское право

группа
Частный капитал

группа
Санкционное право

×

. Установленный законодательством срок слишком мал, чтобы была возможность реализовать по-настоящему крупный проект.

Возникает риск того, что государство придет и изымет ваш «заброшенный» участок. И власть не заботится о том, что дом на нем должен появится только во второй, третьей или последующей очереди строительства.

Анна Жолобова, управляющий партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» Регионсервис

Регионсервис

Федеральный рейтинг.

группа
Семейное и наследственное право

группа
Уголовное право

группа
Экологическое право

группа
АПК и сельское хозяйство

группа
Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры)

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)

группа
Природные ресурсы/Энергетика

группа
Транспортное право

группа
Финансовое/Банковское право

группа
Частный капитал

группа
Санкционное право

×

Концентрируясь на развитии КРТ, законодатель забывает о проблемах рядовых застройщиков, констатирует Жолобова. Из-за этого большинство проблем вынуждено получать решение на уровне судебной практики, что не всегда хорошо.

Споры о недвижимости: судебная практика

Анастасия Шашкова, руководитель практики OrlovaErmolenko

OrlovaErmolenko

Федеральный рейтинг.

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)

группа
Трудовое и миграционное право

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)

группа
Защита персональных данных

группа
Санкционное право

группа
Антимонопольное право

группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)

группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)

×

, рассмотрела механизм КРТ с точки зрения защиты прав собственников зданий, включенных в проект. Владельцы попавших под снос зданий могут согласиться с изъятием, а могут попытаться оспорить это решение. Одно из таких дел дошло до Верховного суда (№ А40-40567/2023). Так как сопротивляться публичной власти в этом отношении трудно и малоперспективно, эксперт советует сосредоточиться на расчете справедливой компенсации и установлении рыночной цены актива. 

О тенденциях в спорах с дольщиками рассказал Никита Филиппов, заслуженный юрист России, заведующий Бюро адвокатов «Де-юре»

Бюро адвокатов «Де-юре»

Федеральный рейтинг.

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)

группа
Банкротство (споры mid market)

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)

группа
Семейное и наследственное право

группа
Уголовное право

группа
Природные ресурсы/Энергетика

группа
Трудовое и миграционное право

14место
По количеству юристов

20место
По выручке на юриста

24место
По выручке

Профайл компании

×

. Осознав, что застройщики – это драйвер экономики, государство решило выправить баланс интересов, нарушенный «отцовским» подходом к защите прав дольщиков-потребителей. Так, правительство зафиксировало ключевую ставку для расчета неустоек (7,5%) и ужесточило порядок приемки квартир – теперь дольщик вправе отказаться только при наличии существенных недостатков. Эти решения перевели фокус судов на интересы застройщиков.

Изменился подход суда и в отношении профессиональных дольщиков, говорит Антон Кравченко, старший юрист BFL | Арбитраж.ру

BFL | Арбитраж.ру

Федеральный рейтинг.

группа
Банкротство (споры high market)

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)

группа
Природные ресурсы/Энергетика

Профайл компании

×

Это те дольщики, которые заключают договоры долевого участия (ДДУ) в отношении нескольких квартир для их последующей перепродажи. Неоднородная практика включения таких дольщиков в реестр банкротов-застройщиков изменилась после решения Верховного суда по делу Паначева (№ А41-34210/2020). Теперь суды могут легко отказать во включении в реестр больше одной квартиры. Защитить права можно, но для этого нужно доказать, что квартира приобреталась для личных целей.

Теперь суды учитывают состав семьи, текущее жилье ваших родственников и возможность объединения купленных квартир. В целом для инвесторов складывается негативная практика.

Антон Кравченко, старший юрист BFL | Арбитраж.ру

BFL | Арбитраж.ру

Федеральный рейтинг.

группа
Банкротство (споры high market)

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)

группа
Природные ресурсы/Энергетика

Профайл компании

×

Тему банкротства продолжил Денис Быканов, доцент Финуниверситета, партнер Павлова и партнеры (Павлова, Голотвин, Быканов и партнеры с декабря 2023 года)

Павлова и партнеры (Павлова, Голотвин, Быканов и партнеры с декабря 2023 года)

Федеральный рейтинг.

группа
Семейное и наследственное право

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа
Банкротство (споры mid market)

×

. Он рассказал о двух делах, в которых арбитражный управляющий попытался оспорить сделки купли-продажи недвижимости, ссылаясь на их безденежность – это обособленные споры в банкротстве Ларисы Маркус (№ А40-90960/2016) и компании «Ландиа ТМ» (№ А40-68228/2019). Расчеты по этим сделкам совершались в наличной форме, на что и обратили внимание арбитражные управляющие. Другими факторами риска выступают сложная схема расчета и покупка по цене ниже рынка.

Инна Фирсова, советник практики недвижимости и строительства ALUMNI Partners

ALUMNI Partners

Федеральный рейтинг.

группа
Антимонопольное право

группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)

группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)

группа
Интеллектуальная собственность (регистрация)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)

группа
Ритейл, FMCG, общественное питание

группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

группа
Трудовое и миграционное право

группа
Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)

группа
Цифровая экономика

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование)

группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

группа
Защита персональных данных

группа
Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры)

группа
Комплаенс

группа
Международный арбитраж

группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)

группа
Природные ресурсы/Энергетика

группа
Санкционное право

группа
Финансовое/Банковское право

группа
Международные судебные разбирательства

Профайл компании

×

, рассказала о судебной практике по реконструкции, которая тоже претерпела смену направления. До 2023 года суды самостоятельно оценивали, возник ли при реконструкции новый объект. С принятием постановления Пленума ВС «О самовольной постройке» усмотрение уступило место закону и нормам ст. 222 ГК. В итоге суды стали относиться к реконструкции строже, чем к самовольным постройкам, заключает Фирсова. Но отстоять ее законность сложно. Для этого нужно доказать наличие условий для легализации самостроев.

О такой легализации рассказала Ксения Ульянова, советник Land Law Firm

Land Law Firm

Федеральный рейтинг.

группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа
Ритейл, FMCG, общественное питание

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)

Профайл компании

×

. Судебная практика подтверждает: легализация – это исключительный способ, который не может подменять собой установленную законом процедуру. Но как быть, если застройщик изначально действовал недобросовестно, проигнорировал процедуру, а затем пришел в суд? В одном из дошедших до ВС споре экономколлегия дала ответ на этот вопрос и поставила во главу угла принцип правовой определенности.

Про тенденции споров с прокуратурой рассказала Дарья Чуева, руководящий юрист BIRCH LEGAL

BIRCH LEGAL

Федеральный рейтинг.

группа
АПК и сельское хозяйство

группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)

группа
Трудовое и миграционное право

группа
Фармацевтика и здравоохранение (медицина и здравоохранение)

группа
Экологическое право

группа
Антимонопольное право

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)

группа
Защита персональных данных

группа
Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры)

группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)

группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)

группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)

группа
Природные ресурсы/Энергетика

группа
Ритейл, FMCG, общественное питание

группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

группа
Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)

группа
Санкционное право

группа
Финансовое/Банковское право

Профайл компании

×

. Самые частые претензии надзорного органа – нарушение порядка приватизации. Основным аргументом защиты по таким делам выступало истечение исковой давности. Но все это круто изменилось 31 октября 2024 года после постановления Конституционного суда, которое отменило исковую давность в спорах об изъятии коррупционного имущества. Это превратило риск деприватизации в один из основных угроз для сохранения актива.

Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm

Land Law Firm

Федеральный рейтинг.

группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа
Ритейл, FMCG, общественное питание

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)

Профайл компании

×

, обращает внимание на формулировку условия о применении этой практикообразующей позиции КС – она не применяется «автоматически» к иным, некоррупционным спорам.

Указанная «автоматичность» говорит лишь о том, что суду нужно объяснить основания для применении этого определения. Вероятно, будет достаточно сослаться на обстоятельства спора или усмотрение суда. Это сильно повышает риски собственников.

Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm

Land Law Firm

Федеральный рейтинг.

группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа
Ритейл, FMCG, общественное питание

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)

Профайл компании

×

Это постановление КС – самое значимое решение последних месяцев, говорит Владимир Бояринов, адвокат Аронов и партнеры

Аронов и партнеры

Федеральный рейтинг.

группа
Фармацевтика и здравоохранение (медицина и здравоохранение)

группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)

группа
Уголовное право

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)

19место
По выручке на юриста

25место
По количеству юристов

34место
По выручке

×

. Оно размывает границы уголовной ответственности и самого понятия «коррупции», превращаясь в вечный риск, который невозможно ни минимизировать, ни предсказать.

Предсказать и избежать: правила работы с рисками

Елизавета Кожевникова, юрист Enforce Law Company, открыла разговор о комплексной оценке рисков (дью-дилидженс). По ее мнению, любой рассматриваемый к покупке проект должен пройти эту процедуру. При этом важно оценить не только документацию и историю актива, но и фактическое состояние объекта.

В современном мире у специалиста дью-дилидженса нет права на ошибку, дополняет Марина Гниловакс, руководитель департамента правового сопровождения инвестиционной деятельности «Синара-Девелопмент». Она рассказала об основных этапах оценки риска и отметила, что в любом случае важно покупать актив по рыночной стоимости, проверять правоустанавливающие документы и обязательные согласия, включать в текст договора заверения о законности недвижимости.

При налоговом комплаенсе важно оценивать скрытые риски, считает Иван Цветков, руководитель направления налоговой практики Tax Compliance

Tax Compliance

Федеральный рейтинг.

группа
Налоговое консультирование и споры (споры)

группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)

группа
Ритейл, FMCG, общественное питание

Профайл компании

×

. Работа с налоговыми рисками должна быть системной и встраиваться в модель принятия решений. Это поможет создать документальное подтверждение каждой операции и, в конечном итоге, поможет защитить от требований налоговой. Цветков считает, что платежные агенты – это бич современности. И то, что сейчас ФНС закрывает на них глаза, не должно успокаивать налогоплательщиков, ведь все может измениться в один миг.

Об уголовно-правовых рисках управления активами рассказала Анна Голуб, партнер Criminal Defense Firm

Criminal Defense Firm

Федеральный рейтинг.

группа
Уголовное право

Профайл компании

×

. Это и риски работы с застройщиком, махинации после подписания актов приема-передачи, коррупционные схемы, факты нарушения правил безопасности при выполнении работ.

Уголовно-правовые риски возникают на любом этапе работы с
недвижимостью, и от них не застрахован никто. Поэтому важно детально проверять каждого контрагента, избегать «договорняков» и вовремя обращаться за консультацией адвокатов.

Анна Голуб, партнер Criminal Defense Firm

Criminal Defense Firm

Федеральный рейтинг.

группа
Уголовное право

Профайл компании

×

Коррупционные риски в сфере строительства – еще одна распространенная угроза, говорит Ольга Апалькова, старший менеджер Б1 – Консалт

Б1 – Консалт

Федеральный рейтинг.

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)

группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)

группа
Налоговое консультирование и споры (споры)

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)

группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

группа
Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)

группа
Финансовое/Банковское право

группа
Антимонопольное право

группа
Природные ресурсы/Энергетика

группа
Санкционное право

группа
Трудовое и миграционное право

группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)

группа
Частный капитал

8место
По выручке на юриста

11место
По количеству юристов

12место
По выручке

×

. Она рассказала, что с преступлениями в своей деятельности сталкиваются большинство компаний. Противоправные действия могут быть как на этапе переговоров, так и при исполнении контракта. Например, приемка фиктивных или некачественных ремонтных работ.

Минимизировать риски можно с помощью повышения качества внутреннего контроля в компании. Это особенно актуально для девелоперов.

Ольга Апалькова, старший менеджер Б1 – Консалт

Б1 – Консалт

Федеральный рейтинг.

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)

группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)

группа
Налоговое консультирование и споры (споры)

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)

группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

группа
Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)

группа
Финансовое/Банковское право

группа
Антимонопольное право

группа
Природные ресурсы/Энергетика

группа
Санкционное право

группа
Трудовое и миграционное право

группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)

группа
Частный капитал

8место
По выручке на юриста

11место
По количеству юристов

12место
По выручке

×

Один из самых актуальных рисков – угроза остановки развития компании из-за недоступности кредитов, подорожавших вслед за высокой ключевой ставкой, рассказывает Елена Чуканова, руководитель проектов «Сбербанк Инвестиции». В этой связи в компании разработали новый продукт предпроектного финансирования, который предполагает включение банка в качестве партнера. Затем новый участник вносит вклад в имущество организации, на который застройщик и приобретает необходимый ему участок или рассчитывается по другим кредитам. После окончания строительства застройщик выкупает у банка его долю. Это пилотный проект, в настоящее время заключено не более десяти таких контрактов, говорит Чуканова.