Неустойка за квартиру: сколько выплатит застройщик

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

На какую компенсацию можно рассчитывать, если стройка затянулась. При этом не имеет значения – речь идет о полноценной квартире или о месте на подземной парковке жилого комплекса. Строительные компании не всегда соглашаются заплатить неустойку добровольно, тогда придется идти в суд. Порой злоупотребляют сами покупатели, которые с подачи юристов начинают заниматься «потребительским экстремизмом». В таком случае защищаться уже нужно бизнесу. Как лучше это сделать – рассказали эксперты.

Если застройщик сдает недвижимость с опозданием, то по закону он должен заплатить неустойку. Вместе с тем у строительной фирмы есть право добиться снижения размера таких выплат (ст. 333 ГК). По словам ведущего юриста
Содружество Земельных Юристов

Содружество Земельных Юристов

Федеральный рейтинг

группа

Коммерческая недвижимость/Строительство

группа

Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа

Управление частным капиталом

группа

Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market)

7
место
По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов)

39
место
По выручке

41-42
место
По количеству юристов

Профайл компании

×

Павла Лобачева, неустойка выполняет не только компенсационную функцию, но и превентивную. Если суды будут снижать ее в десятки раз, то это станет фактически означать, что перечисленные цели игнорируются, добавляет эксперт. Тем не менее на практике это продолжает происходить.

Компенсация за парковочные места 

Супруги Антон и Анна Поморские* приобрели по договору долевого участия два машино-места общей стоимостью 7,7 млн руб. в паркинге строящегося ЖК «Royal House на Яузе». Застройщик – ООО «Корунд ХХI» – обязался сдать объект в 2014 году, но стройка затянулась еще на три года. В итоге свою недвижимость пара получила лишь в 2017 году. Стройфирма отказалась платить за такую просрочку добровольно. 

Тогда Потомские обратились в суд с просьбой взыскать с продавца 4,8 млн руб. неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства. Две инстанции постановили уменьшить эту сумму в 24 раза – до 200 000 руб., посчитав изначальные требования заявителя несоразмерными. Суды дополнительно подчеркнули, что машино-места не предназначены для проживания и не считаются предметами первой необходимости. 

Верховный суд, куда пожаловались истцы, не согласился с таким подходом. ВС объяснил, что в спорной ситуации не имеет значения, являются ли объекты недвижимости предметами первой необходимости для заявителей. Судьи ВС подчеркнули, что никаких других мотивов для снижения неустойки нижестоящие инстанции не привели. В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства ответчика, на основании которых можно было уменьшить компенсацию, добавил ВС (дело № 5-КГ19-149). Тройка судей под председательством Александра Кликушина постановила отменить все акты нижестоящих судов и отправить дело на новое рассмотрение обратно в первую инстанцию (пока еще не рассмотрено). 

Сниженный штраф

А Сергей Мастеров* вступил в долевое строительство однокомнатной квартиры в новом жилом комплексе близ центра Сочи. Сдачу дома застройщик – АО «Универсал» – просрочил на три года. Покупатель потребовал выплатить ему за такую просрочку неустойку в размере 623 833 руб. Продавец отказался это делать добровольно, поэтому Мастеров обратился в суд. Там он дополнительно попросил взыскать с застройщика потребительский штраф – 311 916 руб., а также 50 000 руб. компенсации морального вреда. 

Первая инстанция постановила уменьшить неустойку до 50 000 руб., а компенсацию до 5000 руб., штраф составил 2500 (половина суммы, присужденной за моральный вред). Апелляция указала, что сумма штрафа рассчитана неверно, но оставила решение нижестоящего суда без изменений. Мастеров обжаловал подобные выводы в Верховном суде. ВС отметил, что Краснодарский краевой суд, указывая на ошибку первой инстанции, не привел при этом ни мотивов в подтверждение своего вывода, ни ссылок на нормы права. 

Между тем штраф нужно рассчитывать от всей присужденной суммы в пользу потребителя суммы, а не только от компенсации морального вреда, пояснили судьи ВС. В подобных случаях действительно можно уменьшить не только размер неустойки, но и штрафа, отметила судебная коллегия по гражданским делам ВС (дело № 18-КГ19-127). Но в таком случае суды должны привести мотивы, которые позволяют его уменьшить. Учитывая перечисленные обстоятельства, это дело в части уменьшения взысканного штрафа тройка судей во главе с Кликушиным тоже отправила на новое рассмотрение в первую инстанцию (пока еще не рассмотрено). 

Эксперты «Право.ru»: «Такие решения нижестоящих судов опасны»

При взыскании неустойки истцу следует обосновать суду ее размер, говорит Павел Лобачев из
Содружество Земельных Юристов

Содружество Земельных Юристов

Федеральный рейтинг

группа

Коммерческая недвижимость/Строительство

группа

Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа

Управление частным капиталом

группа

Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market)

7
место
По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов)

39
место
По выручке

41-42
место
По количеству юристов

Профайл компании

×

: «В том числе предоставить подробный расчет требований». 

Такого рода решения нижестоящих судов опасны для правопорядка. Насколько эффективно неустойка будет выполнять свои функции, если застройщик будет знать: если он существенно нарушит сроки передачи недвижимости по договору, его ответственность будет незначительна?

Павел Лобачев, ведущий юрист
Содружество Земельных Юристов

Содружество Земельных Юристов

Федеральный рейтинг

группа

Коммерческая недвижимость/Строительство

группа

Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа

Управление частным капиталом

группа

Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market)

7
место
По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов)

39
место
По выручке

41-42
место
По количеству юристов

Профайл компании

×

Критерии, при которых снижение неустойки по ст. 333 ГК в спорах с застройщиками действительно обоснованное, достаточно давно выработаны практикой, констатирует Лобачев. Такой подход применим, когда из-за просрочки в несколько месяцев с застройщика взыскивают компенсацию размером со стоимостью самой квартиры (дело № 41-КГ18-27). На практике застройщики в обоснование необходимости снижения неустойки используют разные аргументы, рассказывает партнер
Качкин и Партнеры

Качкин и Партнеры

Федеральный рейтинг

группа

ГЧП/Инфраструктурные проекты

группа

Коммерческая недвижимость/Строительство

35
место
По количеству юристов

Профайл компании

×

Дмитрий Некрестьянов. Наиболее выигрышные из них, добавляет эксперт: просрочка связана с действиями госорганов либо монополистов, размер неустойки превышает размер обязательств по договору, размер неустойки существенно превышает средние ставки процентов по кредитам в соответствующем регионе. 

Следует признать, что, объективно говоря, ни один из этих аргументов не имеет какого-то определяющего значения для суда, утверждает Некрестьянов: «Но в совокупности они приводят к снижению неустойки». Ситуация со штрафом, по сути, аналогичная, поясняет Михаил Осипов из
Адвокатское бюро «А2»

Адвокатское бюро «А2»

Федеральный рейтинг

группа

Коммерческая недвижимость/Строительство

группа

Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)

группа

Управление частным капиталом

группа

Корпоративное право/Слияния и поглощения

Профайл компании

×

: «Суды в нем видят разновидность законной неустойки». Но следует учитывать, что снижение штрафа по аналогии с неустойкой должно допускаться только в исключительных случаях, добавляет эксперт.

Злоупотребления дольщиков

Есть и обратная сторона проблемы. Наталья Никольская, председатель МКА
Московская коллегия адвокатов "Арбат"

Московская коллегия адвокатов "Арбат"

Федеральный рейтинг

группа

Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market)

группа

Разрешение споров в судах общей юрисдикции

×

, рассказывает, что существует целый рынок юркомпаний и юристов, которые агитируют дольщиков подавать иски к застройщику: «Они работают как за фиксированную сумму, так за процент от взысканного. Некоторые из них даже в свое название вносят фразу «взыскание неустойки по ДДУ». По ее словам, такое явление относится к «потребительскому экстремизму». «Юристы-экстремисты» создают чаты в Telegram, где под видом бесплатной юрконсультации навязывают дольщикам свои услуги, говорит адвокат: «Они вводят дольщиков в заблуждение, обещают взыскать от 75 до 150% от требований, чего не случается практически никогда».

Как застройщикам защититься от злоупотреблений

Юристы постоянно изобретают новые приемы, часто недобросовестные, замечает Никольская: «Больше всего вреда застройщикам наносит искусственное изменение территориальной подсудности спора. По закону «О защите прав потребителей» дольщик может обратиться в суд общей юрисдикции по месту своей регистрации, в том числе временной. Юристы изучают практику взыскания неустойки и штрафа в московских судах и временно регистрируют своих клиентов-дольщиков на тех территориях, где судьи взыскивают большие суммы. Явление это массовое. Юристы со своими дольщиками кочуют по всей Москве. Судьи закрывают глаза на недобросовестность дольщика, ссылаясь на то, что закон «О защите прав потребителей» не дает им право отказаться принять спор к рассмотрению». 

Юлия Макаренко из ЮП
Юридическое партнерство "Курсив"

Юридическое партнерство "Курсив"

Региональный рейтинг

группа

Налоговое консультирование и споры

группа

Коммерческая недвижимость/Строительство

×

обращает внимание на еще одну проблему, которая только начинает проявляться. Она поясняет, что сейчас застройщики не имеют доступа к деньгам  дольщиков, а ведут строительство с помощью проектного финансирования: «Банки при выдаче кредитов требуют от застройщиков принять на себя дополнительные обязательства, ограничивают их возможности на распоряжение как собственными, так и целевыми средствами». Деньги покупателей лежат на эскроу-счетах и защищены от любых посягательств до момента передачи квартиры. Если раньше застройщик строил объект на средства дольщиков и взыскание с него и неустойки, и потребительского штрафа можно было оправдать тем, что застройщик бесплатно пользовался чужими средствами, то сейчас строительная фирма платит за это процент банку, резюмирует Макаренко.

* – имена и фамилии изменены редакцией.