Неудачная покупка: как вернуть деньги за дом с привидениями

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Если в 2022 году вы купите американский дом с привидениями, то деньги за него не получится вернуть. Но так было не всегда. Новые правила появились в законодательстве США лишь в начале 1990-х. Это произошло из-за судебного спора между владелицей старинного поместья и супругами, которые хотели его приобрести. Они сделали первый взнос за дом, но потом узнали о мистических соседях. Тогда суд встал на сторону покупателя. После того случая многое поменялось, а само дело вошло в учебники студентов юридических факультетов в США.

Дом с привидениями 

Сразу после переезда в деревню Наяк (штат Нью-Йорк, США) в конце 1960-х годов семья Экли обнаружила, что в их новом доме живут привидения. «Полтергейсты», как их называла мать семейства Хелен Экли, вели себя дружелюбно: приносили монеты и ювелирные изделия в подарок детям. Дочь Синтия вспоминала, что в детстве потусторонние силы каждый день трясли кровать и будили ее в школу. А когда начались каникулы, школьница объявила об этом вслух и попросила призраков ее не беспокоить. Те послушались. 

Хелен Экли любила рассказывать о своем необычном доме родственникам и соседям. Она даже написала об этом несколько статей: для популярного американского журнала Reader’s Digest и небольших местных газет Nyack News and Views. По ее словам, в доме жили три призрака: женщина в красном плаще, моряк и пожилой мужчина, похожий на Санта-Клауса. В своих текстах американка отмечала, что духи всегда были любезны и внимательны: когда семья делала ремонт, призраки одобрили новый цвет стен в гостиной. 

Но иногда привидения пугали обитателей дома. Об одном из таких случаев рассказал Марк Каванах, муж Синтии. 

«Ночью, когда Синтия уже спала, я услышал скрип двери спальни и половиц. Потом почувствовал, как что-то прислонилось ко мне. Я потерял дар речи и едва мог пошевелиться. Но мне удалось повернуть шею так, что сквозь лунный свет я увидел женскую фигуру в платье. Мне показалось, что она смотрит прямо на меня. Примерно через минуту женщина встала и вышла из комнаты. Я разбудил жену и все ей рассказал», — вспоминал Каванах. 

Хотя дом с привидениями в американской деревне Наяк стал известным благодаря семье Экли, слухи о его мистических жителях ходили и раньше. Так, один из водопроводчиков, который работал в поместье, утверждал, что слышал шаги, хотя кроме него в помещении никого не было. А еще жители деревни пересказывали друг другу истории о том, как двери жилища открывались и закрывались сами по себе.

У этих деревенских легенд есть объяснение. Дело в том, что недалеко от дома находится Сонная Лощина — район, ставший известным благодаря мистическому рассказу Вашингтона Ирвинга «Легенда о Сонной Лощине» про всадника без головы. 

Недвижимость с сюрпризом 

Семья Экли прожила в доме с привидениями около двадцати лет и переезжать не собиралась. Но налог на недвижимость в районе постоянно рос. А потом умер глава семейства, и ставшая вдовой Хелен Экли стала жаловаться на тяжелый климат и мечтать о теплых зимах во Флориде. Поэтому дом выставили на продажу за $650 000.

Старинное поместье общей площадью 1500 м² на берегу реки Гудзон привлекло внимание молодой семьи из Нью-Йорка, которая ничего не знала о репутации дома. Потенциальным покупателям о привидениях не рассказала и хозяйка. Поэтому Джеффри и Патрис Стамбовские решили купить недвижимость и даже передали Экли $32 500 как первый взнос. 

Но потом один из местных жителей рассказал паре, что в их новом доме живут призраки. Тогда они отказались подписывать договор купли-продажи и потребовали выплаченные деньги обратно. Экли отказалась их возвращать, началось судебное разбирательство.

Судебное разбирательство

Во время судебного разбирательства Стамбовский заявил, что они с женой стали жертвами мошенников. Он уточнил, что не верит в слухи о привидениях и считает их сказками, но переживает за свою беременную жену, которая принимает близко к сердцу подобные истории.  

Несмотря на это, суд встал на сторону продавца. Он указал, что по американским законам семья Стамбовских должна была заранее осмотреть дом и проверить его состояние. При необходимости покупатели могли нанять экспертов, чтобы они составили заключения относительно недвижимости (доктрина caveat emptor — «осторожный покупатель»). Но заявители этого не сделали, поэтому не могут требовать возврата денег. 

Стамбовские обжаловали такое решение в Верховном суде Нью-Йорка. Там дело рассматривали пять судей, три из которых встали на сторону истцов. Хелен Экли обещала Стамбовским свободную от жителей недвижимость, но это оказалось неправдой, ведь там обитают привидения, отметил судья Израэль Рубин: «Чтобы избавиться от таких соседей, покупателям придется вызывать охотников за привидениями». 

Суд подчеркнул, что Хелен Экли активно поддерживала репутацию дома с привидениями и опубликовала несколько статей на эту тему. Но покупателям недвижимости она о таких особенностях имущества почему-то не рассказала.

«Хелен Экли писала о своем доме с привидениями в прессе, поэтому в суде она не может отрицать существование призраков. С точки зрения закона, в доме живут духи. А решение в пользу Стамбовских суд принял по просьбе духа справедливости», — отметил суд. 

Рубин подчеркнул, что распространение информации о призраках в доме привлечет всех любителей острых ощущений, которые будут вторгаться в частную жизнь Стамбовских, и снизит стоимость дома в целом. В итоге Экли пришлось вернуть истцам часть денег (точная сумма неизвестна, по разным источникам она составляла от $5000 до 15 000). 

Позже ответчица нашла других покупателей и переехала во Флориду, а ее дочь с мужем — в Орегон. Новые владельцы дома в Наяке не сообщали о привидениях. По данным издания Toronto Star, сейчас поместье принадлежит американскому музыканту Матисьяху и оценивается в $1,85 млн. 

Значение для юридической практики

Решение суда по этому делу стало значимым для американской юридической практики. А сам кейс вошел в учебники студентов юридических факультетов. Если поверхностно толковать выводы суда, то из них следует, что продавцы должны говорить возможным покупателям всю информацию о недвижимости, включая ее мистические особенности. 

Но законодатель решил пойти другим путем. Вскоре после решения суда по делу штат Нью-Йорк принял закон, получивший народное название «Дом с привидениями». Несмотря на название, в документе говорится не о приведениях, а уточняется, какую информацию продавец должен предоставлять покупателю. Так, необязательно сообщать, что происходило на территории недвижимости в прошлом (например, если в доме убили человека, случилось самоубийство или произошли мистические события). За нераскрытие такой информации покупатель не может подавать иск к продавцу. Этому примеру последовали и другие штаты США. 

Свободный сокращенный перевод статьи Helen Ackley’s Haunted House on the Hudson с дополнениями.