Минстрой планирует защитить залоговых кредиторов

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Залоговые кредиторы застройщика, которые не участвуют в строительстве объекта, находятся в уязвимом положении. На эту проблему обратил внимание Конституционный суд в одном из своих недавних постановлений. Минстрой предложил решить ее по-своему.

В пояснительной записке указывают: документ направлен на то, чтобы защитить интересы не участвующих в строительстве залоговых кредиторов, когда объект незавершенного строительства передают Фонду развития территорий. Это публично-правовая компания, которая действует, чтобы защищать права граждан-дольщиков в деле о банкротстве застройщика. Министерство разработало новеллу с целью исполнить Постановление КС от 21.07.2022 № 34-П. Там суд обозначил проблему нарушения прав залоговых кредиторов, которые не считаются дольщиками. Юристы полагают, что нововведение позволит сбалансировать интересы участников строительства и других кредиторов застройщика. 

Как сейчас передают объект участникам строительства

Ключевые изменения власти предлагают внести в ст. 201.10 ФЗ «О банкротстве». В п. 3 этой нормы есть условия, при которых объект незавершенного строительства передают его участникам. Сейчас среди них:

• стоимость прав застройщика на такой объект и участок не превышает более чем на 5% размер требований участников строительства, которых включили в реестр требований, или же кредиторы четвертой очереди тремя четвертями голосов, за исключением юрлиц — участников строительства, решили передать объект;
• имущества, которое осталось у должника после того, как объект передали, хватает, чтобы покрыть текущие платежи на судебные расходы по банкротству, вознаграждение и траты конкурсного управляющего и требования кредиторов первой и второй очереди;
• в реестре требований кредиторов нет требований тех, кто не участвует в строительстве, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на незавершенный объект и участок, либо такие кредиторы согласились передать объект;
• после того как достроят объект, в нем хватает помещений, чтобы удовлетворить требования всех участников строительства, включенных в реестр;
• объект незавершенного строительства в собственности у застройщика;
• участок, на котором расположен объект, тоже в собственности у застройщика или принадлежит ему на основании другого имущественного права;
• участники строительства решили создать жилищно-строительный или иной специализированный потребительский кооператив.

Какие условия хотят добавить

К этим условиям предлагают добавить еще два. Если участники строительства внесут на банковский счет должника деньги для оплаты:

• текущих эксплуатационных платежей и расходов на конкурсное производство, кроме случая, когда имущества должника не хватает, чтобы погасить их без передачи объекта;
• текущих платежей на оплату труда работников застройщика, которые устроены по трудовому договору на объекте незавершенного строительства.

Кроме того, инициатива содержит правило о кредиторах, которые не участвуют в строительстве, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект и земельный участок. Если их требования не удовлетворили в банкротном деле, они могут предъявить их тем, кому передали участок со всеми неотделимыми улучшениями и обязательствами застройщика.

Что даст принятие законопроекта

Александр Спиридонов, адвокат КА Delcredere

Delcredere

Федеральный рейтинг.

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа
Антимонопольное право (включая споры)

группа
Банкротство (включая споры) (high market)

группа
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)

Профайл компании

×

, объясняет, что по предлагаемым правилам при передаче участка и недостроенного объекта фонду, залоговые кредиторы вправе будут предъявить требования именно к этой организации.

Новелла сбалансирует права участников строительства и других кредиторов застройщика.

Александр Спиридонов

По мнению Екатерины Тульской, юриста АБ Качкин и Партнеры

Качкин и Партнеры

Федеральный рейтинг.

группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство

Профайл компании

×

, инициатива фактически вводит безвиновную субсидиарную ответственность фонда, если застройщик не исполнит свои обязательства перед залоговыми кредиторами, не участвующими в строительстве. Те должны выиграть от такого нововведения. Кроме того, это повлечет появление судебной практики по взысканию соответствующей компенсации с фонда. Ранее подобных дел не было, отмечает Тульская.

Проект Федерального закона о внесении изменений в ст. 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и ч. 14 ст. 16 ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»