Минэкономразвития предлагает защитить интересы лиц, утративших единственное жилье из-за недействительности сделки

Согласно законопроекту покупателю-гражданину будут возвращены денежные средства, уплаченные им ранее по договору купли-продажи жилого помещения, признанному недействительным, минуя конкурсную массу должника

Один из экспертов согласен с подходом, при котором права и законные интересы приобретателя недвижимости будут защищены, несмотря на нюансы формирования и распределения конкурсной массы. Другой считает, что следует разработать более гибкие инструменты реализации жилья, возвращенного в конкурсную массу должника, для защиты добросовестных граждан, купивших жилье у должника по рыночной цене. Третий полагает, что с учетом сложности и комплексного характера проблемы отдельные положения законопроекта требуют более детального рассмотрения и доработки.

Министерство экономического развития России вынесло на общественное обсуждение проект
поправок в ст. 61.6 Закона о банкротстве, направленный на защиту интересов лиц, ‎которые утрачивают жилое помещение вследствие признания сделки по его приобретению недействительной. Документ подготовлен во исполнение
Постановления Конституционного Суда РФ № 5-П/2021.

Как ранее писала «АГ», с жалобой в Конституционный Суд обратился Сергей Кузьмин, который в августе 2015 г. приобрел у банка квартиру за 10,9 млн руб., располагавшуюся в дореволюционном доме – объекте культурного наследия. Спустя год после заключения договора и капремонта квартиры (рыночная стоимость которой составила 35,6 млн руб.) банк обратился в арбитражный суд для оспаривания сделки. Он сослался на положения п. 1 ст. 61.2 и п. 11 ст. 189.40 Закона о банкротстве, указав, что сделка совершена со злоупотреблением правом по заниженной цене и в период за два месяца до принятия в отношении банка мер по предупреждению банкротства.

Суд признал договор купли-продажи недействительным и применил последствия недействительности сделки, обязав Сергея Кузьмина возвратить банку квартиру, а банк, в свою очередь, – вернуть покупателю денежные средства в размере цены квартиры по договору. В рамках дела о банкротстве Сергей Кузьмин обратился в суд с заявлением о включении в реестр кредиторов банка требования в размере 10,9 млн руб. и признании данного требования обеспеченным залогом квартиры. Ему отказали, пояснив, что требование не должно включаться в реестр как обеспеченное залогом. При этом суд сослался на ранее сделанный вывод о злоупотреблении сторонами правом при заключении договора.

В жалобе в КС заявитель указал, что п. 1 ст. 61.2 и п. 11 ст. 189.40 Закона о банкротстве противоречат Конституции РФ, поскольку предоставляют банку право оспаривать им же совершенные сделки, в результате чего гражданин, не являющийся заинтересованным лицом по отношению к данной кредитной организации, лишается единственного пригодного для проживания жилья.

В Постановлении № 5-П/2021 КС пришел к выводу, что в действующем правовом регулировании отсутствуют механизмы, гарантирующие в рамках процедур банкротства реальное и оперативное получение денежных средств гражданином, выступавшим в качестве покупателя по признанному недействительным ДКП жилого помещения, которое для него является единственным для постоянного проживания. Такой гражданин может оказаться в тяжелой жизненной ситуации ввиду невозможности либо затруднительности удовлетворения его конституционно признаваемой потребности в жилище.

Суд указал, что не вызывает сомнения с точки зрения соответствия Конституции сама по себе возможность признать ДКП жилого помещения, заключенный должником с покупателем-гражданином, для которого это жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания, недействительным. Является конституционным и признание такого договора в качестве подозрительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств в течение года до принятия заявления о признании должника банкротом (с учетом специального порядка исчисления этого периода для банков), отметил КС.

Однако Суд посчитал, что оспариваемые положения закона не согласуются с требованиями Конституции в той мере, в какой они не гарантируют реального получения гражданином ранее уплаченных по ДКП денежных средств, которые могли бы быть использованы для удовлетворения его потребности в жилище, и указал на необходимость внести в действующее правовое регулирование необходимые изменения.

Во исполнение постановления КС Минэкономразвития разработало проект поправок в ст. 61.6 Закона о банкротстве, предложив дополнить ее п. 6, который будет непосредственно регулировать ситуацию, когда сделка по приобретению жилого помещения (его части) признана арбитражным судом недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 указанного закона, но для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в данном жилом помещении, оно является единственным. Так, предусматривается, что денежные средства в размере цены, уплаченной покупателем-гражданином ранее по договору купли-продажи жилого помещения, признанному недействительным, должны быть возвращены (переданы) ему, минуя конкурсную массу должника.

Отмечается, что до перечисления гражданину уплаченной им суммы он и члены его семьи, проживающие с ним, будут сохранять право пользования этим жилым помещением. Также подчеркивается, что по ходатайству гражданина арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, вправе до начала торгов по продаже помещения установить дополнительный разумный срок сохранения права пользования им. Такой срок предлагается исчислять с даты перечисления гражданину уплаченной им суммы, и он не должен превышать полгода. При отказе гражданина и членов его семьи освободить помещение по истечении установленного срока принудительное выселение осуществляется на основании исполнительного листа, взыскателем по которому является покупатель помещения.

Указывается, что порядок продажи помещения должен предусматривать минимальную цену, которая должна существенно превышать размер суммы, уплаченной гражданином должнику за помещение, но не менее чем на 30%. Если помещение не было реализовано по минимальной цене продажи, арбитражный суд на основании ходатайства гражданина будет выносить определение об отмене определения о признании сделки недействительной по новым обстоятельствам и об отказе в признании сделки недействительной.

В соответствии с поправками на применение указанных правил арбитражный суд будет указывать в резолютивной части определения о признании сделки недействительной.

Подчеркивается, что правила данного пункта не подлежат применению, если уплаченная гражданином за помещение сумма настолько мала, что является заведомо недостаточной для приобретения им другого жилья на территории любого субъекта РФ, либо если данное помещение было приобретено безвозмездно. В таком случае арбитражный суд вправе указать на принудительное выселение гражданина и членов его семьи в определении о признании сделки недействительной, отмечается в законопроекте.

Предлагается, что поправки будут подлежать применению также и в случае принятия арбитражным судом определения о признании сделки недействительной до вступления в силу указанных изменений, если к этому моменту денежные средства от продажи жилого помещения не были перечислены в конкурсную массу. В таком случае гражданин, являющийся приобретателем жилого помещения, до перечисления указанных средств в конкурсную массу, но не позднее трех месяцев с даты вступления поправок в силу, вправе обратиться в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве с ходатайством о применении правил нового п. 6 ст. 61.6 Закона о банкротстве.

Комментируя проект, адвокат АП г. Москвы, к.ю.н. Константин Евтеев отметил, что предложенные изменения должны разрешать сложившееся противоречие, в соответствии с которым лица, чья сделка была признана недействительной, не останутся на улице в прямом смысле слова.

«Вызывают вопросы инфляции, которые в настоящее время являются наиболее заметными. Так, гражданин может приобрести жилье условно за 15 млн руб., сумма за продажу которого в процессе затяжных судебных процессов останется неизменной, однако рынок недвижимости может вырасти в цене, допустим на 20%, и гражданин не сможет приобрести равноценное жилое помещение. Указанный факт вызывает беспокойство, однако в целом подход, при котором права и законные интересы приобретателя недвижимости будут защищены, несмотря на нюансы формирования и распределения конкурсной массы, не может не радовать», – поделился эксперт.

По мнению директора Lexing law firm Андрея Тишковского, законопроект полезен тем, что частично снимает напряженность в вопросе последствий признания недействительными сделок банкротов по продаже жилой недвижимости гражданам-покупателям. В этом смысле поправки помогут решить недавно обозначенную КС проблему, заметил он.

Эксперт подчеркнул, что проект предусматривает ретроспективность действия закона на случаи, когда определение суда о признании сделки недействительной вынесено, но денежные средства от реализации такого жилья на торгах еще не поступили в конкурсную массу должника. По мнению Андрея Тишковского, поправки устанавливают ясные правила проживания покупателя и членов его семьи в помещении на время его продажи на торгах.

Он также отметил, что инициаторы законопроекта предлагают механизм определения начальной продажной цены такого жилья на 30% выше суммы, уплаченной гражданином должнику. При этом если помещение не будет реализовано по указанной цене, суд отменяет определение о признании сделки недействительной – следовательно, ни имущество, ни денежные средства не поступают в конкурсную массу должника, а жилье остается у гражданина-покупателя, пояснил эксперт.

В связи с этим, добавил Андрей Тишковский, исследования рынка недвижимости России свидетельствуют, что в среднем рост цен на жилье составляет примерно 3% в год. По мнению эксперта, это говорит о том, что в большинстве случаев гражданин, который купил у банкрота жилье по рыночной цене, через год-три, скорее всего, оставит квартиру у себя, несмотря на признание сделки недействительной, поскольку будет действовать правило об отмене определения суда о признании сделки недействительной. «В большинстве случаев будет происходить существенное нарушение прав кредиторов. Вдобавок профессиональные участники торгов всегда ищут варианты покупки на 15-30% ниже рыночной стоимости, что явно снизит привлекательность жилья по завышенным ценам», – считает он.

Эксперт полагает, что фактически кредиторы, жилье должников которых расположено в регионах с активно растущим рынком недвижимости, будут наполнять конкурсную массу и выселять граждан, а в регионах со слабым или отрицательным ростом цен на недвижимость жилье, напротив, будет оставаться у граждан, вследствие чего конкурсная масса пополняться не будет. Андрей Тишковский пояснил, что при этом гражданин-покупатель из «экономически активного» региона может потерять покупательскую способность возвращенных ему денег, ранее вложенных в приобретение жилья в преддверии банкротства продавца. То есть после выплаты гражданину стоимости от реализации квартиры он на эти деньги не сможет приобрести сопоставимое жилье. «Признаться, такое регулирование этого вопроса представляется недостаточно взвешенным. Определенно, инициаторам законопроекта следует разработать более гибкие инструменты реализации жилья, возвращенного в конкурсную массу должника, и защиты добросовестных граждан, купивших жилье у должника по рыночной цене», – прокомментировал эксперт.

Он также отметил, что в законопроекте не упомянуто, какие правовые последствия применения предлагаемой нормы ждут добросовестных залогодержателей такого жилья, что говорит о недостаточной продуманности предлагаемого правового механизма.

Партнер MAYS Partners Иван Николаев считает, что разработка данного законопроекта – важный и необходимый шаг на пути решения проблемы, обозначенной в постановлении КС. Эксперт указал, что отсутствие в законодательстве норм, обеспечивающих соблюдение баланса интересов между кредиторами и контрагентами должника, которые лишаются единственного жилья в результате признания сделки по его приобретению недействительной, свидетельствует о наличии правовой неопределенности. В результате контрагенты должника сталкиваются с непредсказуемостью de lege по причине законодательного пробела, добавил он.

Иван Николаев подчеркнул, что в целом законодательная инициатива является позитивной тенденцией совершенствования законодательства о банкротстве и не только способствует решению указанной проблемы, но и поможет обеспечить предсказуемость правовых последствий в случае признания продавца банкротом.

Тем не менее некоторые положения проекта вызвали у эксперта сомнения в практической реализации. Он также выразил несогласие с предложением об отмене определения о признании сделки недействительной и возвращении жилья покупателю, если помещение не будет продано на торгах по минимальной цене, превышающей 30% от размера суммы, уплаченной приобретателем. По мнению эксперта, это приведет к дисбалансу интересов в пользу приобретателя, поскольку конкурсные кредиторы лишатся возможности хотя бы частично удовлетворить свои требования за счет реализации помещения. При этом, считает Иван Николаев, предложенный вариант решения проблемы не является универсальным, так как не предусматривает иных способов возмещения стоимости приобретенного жилья – например, за счет средств конкурсной массы должника (если их достаточно и есть положительное решение кредиторов), по аналогии с институтом замещающего жилья. Кроме того, существует высокий риск злоупотреблений, направленных на умышленное понижение ликвидности такого актива, добавил он.

«Сомнения в практической реализации проекта также вызывает применение оценочных категорий: “настолько мала”, “существенно”, “любой регион”. Их использование создаст для судей широкие дискреционные полномочия, порождая ситуацию принятия по аналогичным делам противоречивых решений, что, очевидно, повлечет нарушение принципа правовой определенности. С учетом сложности проблемы и ее комплексного характера отдельные положения законопроекта, по моему мнению, требуют более детального рассмотрения и доработки», – резюмировал Иван Николаев.