Когда спорное соглашение о зачете прикрывает другую сделку и признается ничтожным?

Несмотря на ничтожность спорного соглашения о зачете, Верховный Суд не восстановил задолженность застройщика перед обществом по аренде земельного участка, за которую тот рассчитывал расплатиться жильем по ДДУ

По мнению одного из экспертов «АГ», в определении ВС дается правовая оценка часто встречающейся в российской действительности ситуации, возникающей между собственником земельного участка, используемого под застройку, и застройщиком жилья. Другой отметил, что в рассматриваемом споре ключевой момент состоял в трактовке самих спорных сделок и установлении между ними взаимосвязи. Третий эксперт отметил, что рассматриваемый спор не привел к желаемой для истца реституции, которая обычно возникает при признании сделки недействительной. Четвертый полагает, что выводы Суда ориентируют нижестоящие инстанции на анализ сути взаимоотношений сторон, не ограничиваясь рамками избранных ими обязательственных конструкций.

12 марта Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС19-23560 по делу об оспаривании соглашения о зачете взаимных требований одной из заключивших его сторон как ничтожной сделки.

В 2016 г. ЗАО «Юнитекс» имело задолженность перед ООО «Проектная компания «Былово» по семи договорам долевого участия в строительстве, общая сумма которой превысила 318 млн руб. В то же время сама компания имела задолженность на аналогичную сумму перед обществом в рамках соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Наличие взаимных обязательств сторон подтверждалось актом сверки от 28 декабря 2016 г., в ту же дату организации подписали соглашение о зачете взаимных требований.

Впоследствии «Юнитекс» подал иск о признании недействительным соглашения о зачете взаимных требований и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления задолженности ответчика перед истцом в размере 318 млн руб. Свои требования истец обосновал тем, что зачет взаимных требований ничтожен в порядке ст. 168 ГК РФ в связи с отсутствием возникших из ДДУ обязательств.

Три судебные инстанции отказали в удовлетворении иска под предлогом того, что зачет не является отдельной самостоятельной сделкой, а служит частью взаимосвязанных сделок, направленных на получение компанией права аренды, а обществом – прав по ДДУ. Суды также сочли, что срок исковой давности по указанному спору составляет один год и его течение начинается с 28 декабря 2016 г., однако иск подали лишь 21 ноября 2018 г.

В своей жалобе в Верховный Суд РФ ЗАО «Юнитекс» сослалось на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права.

После изучения материалов дела № А41-94738/2018 высшая судебная инстанция со ссылкой на п. 87 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 напомнила, что недействительной может быть признана лишь та притворная сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

«Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. В соответствии с п. 88 постановления № 25, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ)», – отмечено в определении.

Верховный Суд пояснил, что для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной. Он также отметил, что в рамках дела № А41-52370/2019 по спору между теми же лицами ранее суды апелляции и кассации квалифицировали отношения сторон. Тогда обе судебные инстанции сочли, что соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды и договоры долевого участия в строительстве объективно взаимосвязаны, поскольку по их условиям исполнение обязанностей застройщика по ДДУ в строительстве со стороны ООО «ПК «Былово» является способом оплаты права аренды земельного участка.

Таким образом, в рамках вышеуказанного дела, подчеркнул Суд, было установлено наличие между сторонами единого смешанного договора, по которому одна из сторон предоставляла право аренды земельного участка, а другая – права требования в отношении строящихся квартир. «При этом в качестве прикрывающих сделок был заключен ряд договоров, включая спорное соглашение о зачете. Исходя из вышеизложенного, спорное соглашение о зачете должно быть квалифицировано как прикрывающее другую сделку и ничтожное на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ. В качестве последствий недействительности сделки установлен возврат сторонами полученного по такой сделке, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Однако в отношении притворных сделок законом установлено иное последствие – применение правил, относящихся к прикрываемой сделке (п. 2 ст. 170 ГК РФ)», – отметил ВС РФ.

Он добавил, что в рамках дела № А41-52370/2019 единый смешанный договор между обществом и компанией был расторгнут в связи с нарушением последней обязательств по передаче квартир. Следовательно, несмотря на ничтожность спорного соглашения о зачете, нет оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления задолженности компании перед обществом по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих судов, признав недействительным соглашение о зачете взаимных требований между обществами и отказав в остальной части иска.

Комментируя определение ВС, юрист Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Екатерина Хазова отметила, что в нем дается правовая оценка часто встречающейся в российской действительности ситуации, возникающей между собственником используемого под застройку земельного участка и застройщиком.

«В процессе строительства объекта застройщик, который хочет вложить свободные денежные средства в закупку материалов для строительства и оплату работ подрядчиков, а не в оплату арендной платы или стоимости земельного участка, договаривается с собственником земли о последующей оплате путем передачи прав долевого участия на квартиры в построенных на участке многоквартирных домах. Согласившись на схему оплаты арендной платы посредством получения будущей недвижимой вещи по ДДУ, собственник участка принимает на себя риски: если объект недвижимого имущества на земельном участке не будет достроен и квартиры по ДДУ не будут ему переданы в счет оплаты, собственник участка получит обременение в виде объекта незавершенного строительства на принадлежащем ему земельном участке, а также – в лучшем случае – не обеспеченное чем-либо обязательство застройщика по оплате задолженности по арендной плате за период фактического пользования земельным участком», – пояснила эксперт.

По ее мнению, заключение договора аренды земельного участка с условием об оплате посредством передачи прав долевого участия на квартиры в строящемся доме, ДДУ и соглашения о зачете взаимных требований было цепочкой сделок, объединенных единой целью «неденежной» оплаты стоимости аренды земельного участка со значительной отсрочкой. «Давать оценку данному судебному акту можно только в неразрывной связи с анализом судебных актов по делу № А41-52370/19, в котором те же стороны спорили по вопросу расторжения договора аренды, восстановление задолженности по которому в качестве последствия недействительности сделки было предметом рассмотрения ВС РФ в данном деле. В данном деле цепочка сделок была квалифицирована как единый договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартир в строящемся многоквартирном доме). Соответственно, с выводом ВС РФ о притворности сделки по зачету встречных требований между застройщиком и собственником земельного участка в качестве основания ее недействительности нельзя не согласиться», – полагает Екатерина Хазова.

Юрист добавила, что наиболее спорный вопрос в рассматриваемом деле касается неприменения судом последствия недействительности сделки о восстановлении обязательства по оплате задолженности в виде невыплаченной арендной платы. «Суд не применил последствия недействительности сделки, сославшись на то, что в рамках дела № А41-52370/19 договор аренды был расторгнут и земельный участок возвращен собственнику. При этом очевидно, что основной целью обращения собственника земельного участка с исковым заявлением о признании недействительной сделки в виде зачета встречного требования было получение денежных средств в виде арендной платы за тот период, в котором застройщик фактически пользовался земельным участком для строительства, и эта цель достигнута не была. Для восстановления нарушенного права в виде получения арендной платы в денежной форме собственнику следует использовать преюдиционно установленный судебными актами по делу № А41-52370/19 факт о непредставлении застройщиком равноценного встречного исполнения по договору аренды», – подытожила Екатерина Хазова.

Партнер MGP Lawyers Станислав Голотвин отметил, что спор интересен трактовкой ВС РФ договорных отношений сторон, связанных с предоставлением одной стороной права аренды земельного участка, а другой – предоставлением права требования строящихся квартир, как единого смешанного договора. «Правовая связь элементов в составе смешанного договора обусловлена наличием общей цели, с которой он заключается сторонами. Именно установление факта заключения сторонами смешанного договора позволило СКЭС Верховного суда РФ квалифицировать остальные сделки между сторонами, включая соглашение о взаимозачете, в качестве притворных сделок, прикрывающих действительные взаимоотношения сторон», – полагает Станислав Голотвин.

Управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов отметил, что рассматриваемый спор не привел к желаемым для истца последствиям, а именно к реституции, которая обычно возникает при признании сделки недействительной. «Однако Верховный Суд, хоть и признал сделку недействительной, тем не менее “убил сразу двух зайцев”, изменив правовую квалификацию и оценив ее как ничтожную. Отсюда можно сделать выводы о том, что срок исковой давности по признанию сделки ничтожной составляет три года, а последствия ничтожной притворной сделки предусматривают применение иных последствий в виде правил, относящихся к прикрываемой сделке (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Таким образом, этот случай дает понимание правовой квалификации подобного рода сделок с точки зрения позиции ВС РФ, все остальное, включая срок давности и примененные последствия, просто вытекают из норм, предусмотренных ГК РФ», – резюмировал эксперт.

Адвокат АБ «Инфралекс» Сергей Хухорев полагает, что определение ВС ориентирует суды «увидеть лес за деревьями» и обратиться к анализу сути взаимоотношений сторон, не ограничиваясь рамками обязательственных конструкций, избранных участниками оборота для оформления договорных отношений. «Есть основания полагать, что такую позицию ВС РФ могут взять на вооружение заявители по требованиям об оспаривании взаимосвязанных сделок, которым Суд предлагает использовать положения о смешанном договоре. Ее также могут использовать ответчики по аналогичным требованиям, для которых признание сделки притворной может стать “меньшим из зол”: оспаривание сделки на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ зачастую не влечет для ответчика каких-либо реальных имущественных потерь», – отметил эксперт.