Как рассчитывать первоначальную компенсацию при реализации предмета залога в банкротстве застройщика?

ВС указал, что ошибочно определять первоначальную компенсацию исходя из оценочной стоимости предмета залога, а не из гарантированной квоты, не установив каких-либо особых обстоятельств, относящихся к рассматриваемому проблемному объекту, переданному фонду защиты дольщиков для завершения строительства

Одна из экспертов «АГ» полагает, что позиция ВС не защищает интересы бизнеса при банкротстве застройщика, учитывая, что возможность возмещения понесенных расходов в размере не более 50% и так не может компенсировать потери предпринимателя, а теперь даже эта компенсация будет снижена. Другой считает, что выводы ВС направлены на поиск разумного баланса интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщиков. Третья обратила внимание, что за год Экономколлегия поменяла правила расчета первоначальной компенсации залоговым кредиторам в банкротстве застройщика в меньшую сторону, что существенно отразится на практике.

2 ноября Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС22-24570 (6, 7) по делу № А60-31963/2020, в котором разъяснил, как определять размер первоначальной компенсации, на которую вправе рассчитывать залоговый кредитор, финансировавший застройщика, признанного банкротом.

В 2016 г. ООО «ТранспортТрейд» заключило с застройщиком «ОФОРТ-К» договоры долевого участия в строительстве в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве. В сентябре 2020 г. застройщик был признан банкротом, в отношении него было открыто конкурсное производство. Основанное на договорах ДДУ требование «ТранспортТрейд» в сумме 211 млн руб. было включено в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь как обеспеченное залогом.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Свердловской области от 28 сентября 2021 г. было удовлетворено заявление Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Свердловской области о намерении стать приобретателем имущества общества «ОФОРТ-К» и исполнить обязательства последнего перед участниками строительства. Фонду были переданы право аренды застройщика на участок, расположенный на нем объект незавершенного строительства, права на проектную документацию, права на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения. В дальнейшем был зарегистрирован переход к фонду прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, прекращены залоговые обременения, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, договоров залога имущественных прав (ипотеки).

В рамках дела о банкротстве «ОФОРТ-К» его залоговый кредитор – «ТранспортТрейд» обратился в суд с заявлением, в котором просил разрешить разногласия по вопросу о причитающейся ему первоначальной компенсации, предусмотренной абз. 5 п. 4 резолютивной части Постановления КС РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П. Он просил обязать региональный фонд выплатить ему в качестве таковой компенсации 105 млн руб.

Первая инстанция разрешила разногласия в пользу залогового кредитора, возложив на фонд обязанность по выплате компенсации в истребуемой сумме. Суд апелляционной инстанции поддержал такое решение. Суды установили, что рыночная цена прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями равна 329,8 млн руб. Совокупная сумма требований граждан – участников долевого строительства составила 354,8 млн руб. (третья очередь реестра). Помимо этого в реестр включены требования кредиторов, которые ранее признавались залогодержателями в силу закона по обязательствам застройщика передать им объекты долевого строительства, но не являлись участниками строительства применительно к отношениям несостоятельности застройщика (по смыслу подп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). Их общая сумма – 223,3 млн руб.

Таким образом, сумма всех требований залоговых кредиторов составляет 578 млн руб. Доля общества «ТранспортТрейд» в общей сумме обеспеченных залогом требований – 36,5%, установили суды. Они сочли, что если бы полученные региональным фондом объекты были бы проданы по этой рыночной цене на торгах в процедуре банкротства и вырученные от продажи средства распределились бы в соответствии с законодательством о несостоятельности между всеми залогодержателями, то указанное общество получило бы удовлетворение в сумме 120,3 млн руб. (36,5% от рыночной цены реализации). При этом суды указали, что размер первоначальной компенсации ограничен 50% от денежного требования залогодержателя к застройщику, что в данном случае составляет 105 млн руб., и на этом основании взыскали с регионального фонда предельную 50%-ную сумму.

Впоследствии публично-правовая компания «Фонд развития территорий», Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Свердловской области и Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области обратились с кассационными жалобами в окружной суд, но тот прекратил по ним производство. В связи с этим были поданы кассационные жалобы в Верховный Суд РФ.

Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что Конституционный Суд в Постановлении № 34-П/2022 установил временный порядок защиты прав лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у регионального фонда не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрев механизм предоставления им со стороны фонда в том числе первоначальной компенсации в виде выплат, осуществляемых в порядке и на условиях, предусмотренных п. 6 ст. 201.10 Закона о банкротстве и абз. 5 п. 4 резолютивной части постановления.

Суд пояснил, что первоначальная компенсация выплачивается залогодержателю вследствие самого факта передачи предмета залога Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства. При определении суммы данной компенсации используется реконструкция распределения выручки на случай, если была бы осуществлена продажа заложенных земельного участка (права застройщика на него) и расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства на торгах в процедуре банкротства. При реконструкции цена реализации принимается равной оценочной стоимости находящихся в залоге объектов. Из этой стоимости вычитается сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога (п. 4 ст. 201.14 Закона о банкротстве). Тем самым рассчитывается чистая выручка, которая подлежала бы распределению между кредиторами при обычной продаже.

Затем, как пояснено в определении, вычисляется 60%-ная часть чистой выручки, в распределении которой на основе принципа пропорциональности гарантированно участвуют все кредиторы-залогодержатели, – гарантированная квота. После этого определяется совокупный размер требований всех залоговых кредиторов, включая участников строительства, обязательства перед которыми передаются фонду, и доля требования конкретного кредитора, претендующего на получение компенсации, в этом совокупном размере. И наконец, исходя из размера указанной доли, в целях соблюдения принципа пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями определяется та ее часть, которая пришлась бы на кредитора при отчуждении предмета залога на торгах, указал ВС.

Таким образом, предварительный размер первоначальной компенсации в рублях определяется по следующей формуле: К = (С – Р) × 0,6 × Д/100, где К – сумма компенсации, С – оценочная стоимость предмета залога, Р – сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога, Д – доля требования кредитора, претендующего на компенсацию, в совокупном размере всех требований залогодержателей передаваемого региональному фонду предмета залога, выраженная в процентах. Экономколлегия подчеркнула, что если полученная величина менее 50% от суммы требования кредитора к застройщику, кредитор получает первоначальную компенсацию, рассчитанную по приведенной формуле, если больше – 50% от его требования.

При этом ВС обратил внимание, что по смыслу абз. 5 п. 4 резолютивной части Постановления № 34-П суд, реализуя дискреционные полномочия, в целях установления разумного размера компенсации вправе отойти от приведенной методики расчета как в сторону уменьшения присуждаемой суммы, так и в сторону ее увеличения, при сохранении равного подхода ко всем получателям компенсации. Вместе с тем такое отступление не может быть произвольным, оно должно быть обусловлено спецификой отношений по поводу конкретного передаваемого объекта, наличием исключительных обстоятельств, существенно отличающих этот объект от других подобных.

Как указано в определении, в рассматриваемом случае суды ошибочно определяли первоначальную компенсацию исходя из оценочной стоимости предмета залога, а не из гарантированной квоты, не установив каких-либо особых обстоятельств, относящихся к рассматриваемому проблемному объекту, переданному региональному фонду, и позволяющих увеличить сумму компенсации.

ВС отклонил доводы общества «ТранспортТрейд», АО «Альфа-Банк» о необходимости проведения полной реконструкции процедуры распределения выручки при исчислении первоначальной компенсации. Он отметил, что в силу подп. 2 п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве 25% выручки от реализации предмета залога на торгах направляется на погашение денежных требований граждан, вложивших денежные средства в строительство жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, площадь которого не превышает 7 кв. м, а также на погашение требований федерального фонда, указанных в норме. При этом не имеет значения, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов.

Юрлица-залогодержатели при обычной продаже предмета залога на торгах в принципе не вправе были рассчитывать по погашение их требований за счет этой части выручки. Сама по себе передача предмета залога региональному фонду не является основанием для улучшения за счет фонда имущественного положения названных юридических лиц, указал Суд.

Он отметил, что оставшиеся 15% выручки от продажи на торгах по общему правилу направляются в соответствии с подп. 3 и 4 п. 1 ст. 201.14 Закона на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди и оплату отдельных видов текущих обязательств, а не в пользу залоговых кредиторов. При наличии обстоятельств, предусмотренных п. 2 ст. 201.14 Закона о банкротстве, они действительно могут перераспределиться в пользу залогодержателей полностью либо в части.

Вместе с тем ВС пояснил, что временный порядок, ограничив размер первоначальной компенсации только гарантированной квотой, в целях обеспечения баланса лиц, вовлеченных в процедуру несостоятельности застройщика, взамен предоставил залогодержателям дополнительные гарантии. Речь идет о праве на получение последующей компенсации из чистой прибыли регионального фонда, образовавшейся по итогам выполнения проекта по достройке проблемного объекта. Эти лица участвуют в распределении выручки от реализации региональным фондом свободных помещений в полученном им объекте строительства, уменьшенной на расходы фонда, понесенные в связи с участием в отношениях по поводу достройки данного объекта, включая расходы на оплату услуг и работ, направленных на ввод объекта в эксплуатацию, а также относящиеся к объекту операционные расходы самого фонда и расходы на уплату налогов.

Верховный Суд также не согласился и с доводами фондов относительно того, что при распределении гарантированной квоты сначала погашаются требования граждан – участников строительства, затем – иных залогодержателей. Он отметил, что согласно п. 3 ст. 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом земельного участка (права застройщика на него) и расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном ст. 201.14 Закона. Положения, закрепленные в этой статье, являются специальными как по отношению к правилам распределения выручки от реализации предмета залога при банкротстве обычных организаций, так и по отношению к правилам очередности удовлетворения требований кредиторов несостоятельного застройщика. В подп. 1 п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве закреплен принцип пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями, так же как и ч. 2 ст. 15 Закона об участии в долевом строительстве.

Таким образом, Верховный Суд посчитал, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм права являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита прав и законных интересов регионального фонда. В связи с этим он отменил обжалуемые судебные акты, направив обособленный спор на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Исполнительный директор УК «Помощь» Анна Ларина полагает, что актуальность поднятой в этом деле проблемы обусловлена новым подходом к определению размера первоначальной компенсации залоговому кредитору, который предложил ВС РФ. Она пояснила: ранее в Определении № 309-ЭС21-22265 от 29 августа 2022 г. Суд пришел к выводу, что при определении первоначальной компенсации залоговым кредиторам не учитываются расходы на сохранность предмета залога и его достройку, а спустя год – он занял противоположную позицию.

По мнению Анны Лариной, выводы ВС не кажутся обоснованными, поскольку они не защищают интересы бизнеса при банкротстве застройщика. Возможность возмещения понесенных расходов в размере не более 50% не может компенсировать потери предпринимателя, а теперь даже эта компенсация будет снижена, считает эксперт. «Покупка недостроенной коммерческой недвижимости в такой ситуации становится еще рискованней. Резкое изменение позиции ВС РФ – явление негативное. Оно не позволяет прогнозировать результат собственных действий. Из-за этого смену вектора в такой короткий промежуток нельзя оценить позитивно», – считает эксперт.

Адвокат АП г. Москвы, к.ю.н. Николай Кузнецов считает, что выводы ВС устраняют правовую неопределенность в вопросе размера компенсации, выплачиваемой в пользу бывших залоговых кредиторов, и направлены на поиск разумного баланса интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщиков. Он заметил, что доводы сторон о размере компенсации при рассмотрении спора в нижестоящих судах были предельно полярны – от нулевого значения до суммы, исчисленной заявителем, с которой согласились суды. ВС ограничил размер взыскивания в пользу залогового кредитора, исчислив его на основании гарантированной квоты.

«Такой подход справедлив, так как учитывает интересы регионального фонда, за счет которого производилась бы выплата компенсации залогодержателю в повышенном размере в случае ее исчисления исходя из оценочной стоимости предмета залога. Необычность рассматриваемого определения состоит в упрощенном пошаговом изложении механизма исчисления компенсации, завершенного математической формулой. Такой прием ВС применяет крайне редко», – указал Николай Кузнецов.

Председатель совета Союза АУ НЦРБ Валерия Герасименко также обратила внимание, что за год Экономколлегия поменяла правила расчета первоначальной компенсации залоговым кредиторам в банкротстве застройщика в меньшую сторону, что, как полагает эксперт, существенно отразится на практике. И по ее мнению, выводы ВС являются последовательными. «По общим правилам залоговый кредитор получает удовлетворение только после полного погашения расходов на обеспечение сохранности имущества и расходов на реализацию залога. Залоговых кредиторов застройщика это правило ранее обходило стороной, создавая им необоснованное преимущество. Верховный Суд устранил эту несправедливость. С такими выводами нельзя не согласиться», – заключила эксперт.