Как кредитору превратить земельную долю должника в деньги, рассказал ВС

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

У должника не было денег, зато была доля в земельном участке пополам с другой собственницей. Та возражала против выдела доли и продажи на торгах. Зато была согласна купить долю по рыночной цене, воспользовавшись преимущественным правом выкупа. Кредитора такой вариант тоже устраивал. Но на их пути встал судебный акт, который так никогда и не вступил в силу. Исправить ошибки нижестоящих инстанций пришлось Верховному суду. Попутно он дал инструкции, как судам разрешать дела, где кредитор требует обязать другого собственника выкупить долю должника. Эти разъяснения будут полезны судам, считает эксперт.

Бывшие супруги Александра Чернова* и Валерий Ружанкин* делили имущество. В итоге всех расчетов Чернова оказалась должна 162 500 руб. Денег у нее не было, но была ½ в общей  долевой собственности на участок в Подмосковье. Ружанкин подал заявление в суд, где потребовал обязать Чернову продать свою половину Наталье Белых*, другой собственнице, за 413 000 руб. Белых привлекли к делу третьим лицом. Она была согласна купить долю по предложенной цене и возражала против выдела части участка в натуре.

Несмотря на это, Раменский городской суд отказал в удовлетворении иска. Дело в том, что в другом процессе Черновой против Ружанкина суд признал за ней право собственности на небольшую долю в доме, который стоял на спорном участке. Это было единственное для женщины жилье. То решение тогда не вступило в силу. Тем не менее Раменский горсуд сослался на него и на исполнительский иммунитет и отказался обязать Чернову продать свою долю. «Кроме того, земельный участок нельзя продать отдельно от находящегося на нем строения», – отметила первая инстанция.

Когда дело рассматривалось в апелляции, решение по другому делу уже было отменено. То есть Чернову не признали собственником части дома. Московский областной суд признал этот факт и согласился с первой инстанцией.

Их исправил Верховный суд, который указал на ошибки судов. Первая инстанция положила в основу решения судебный акт, который еще не обрел законную силу, не был обязательным и преюдициальным. Вскоре его отменили, а значит, он так и не начал действовать. Апелляция об этом знала, но оставила решение первой инстанции без изменений и не объяснила причины, которые побудили ее так сделать.

Как заставить другого собственника купить долю

Верховный суд отменил акты нижестоящих инстанций. Он напомнил, что собственник имеет преимущественное право купить долю должника-другого собственника. Если первый возражает против выдела доли, кредитор вправе подать на него в суд и требовать принудительного заключения договора купли-продажи. Поэтому Белых надо было привлечь к делу не третьим лицом, а ответчиком, говорится в определении № 4-КГ19-11. Кроме того, чтобы подтвердить реальность своих намерений, она должна внести плату за долю на счет Управления судебного департамента в Московской области, следует из п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом».

Если суд удовлетворит требования Ружанкина, то он должен в резолютивной части указать условия договора, который считается заключенным с того момента, как решение суда вступило в силу. Так указал поступить ВС со ссылкой на п. 42 Постановления от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора». При этом от сторон не требуется дополнительных действий. Например, подписывать двусторонний документ, обмениваться офертой и акцептом и так далее, проинструктировал Верховный суд. Он направил дело на пересмотр в первую инстанцию.

Редкая практика и ответы

Истцу могло помешать то, что ситуация редкая и практику по ней найти сложно, предположил старший партнер АБ
Яблоков и партнеры

Яблоков и партнеры

Региональный рейтинг

II
группа
Уголовное право и процесс

7-8
место

По количеству юристов

31
место

По размеру выручки

×

Ярослав Самородов. Это подтверждает управляющий партнер АБ
ЮГ

ЮГ

Региональный рейтинг

I
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

II
группа
Арбитражное судопроизводство

11
место

По размеру выручки

49-51
место

По количеству юристов

×

Юрий Пустовит. По его словам, дело ценно тем, что взыскатель требует не продать долю с торгов, как это обычно бывает, а требует понудить должника продать долю другому собственнику, который хочет ее купить. «Практика по таким делам не сформировалась, – говорит Пустовит. – Но после определения ВС суды не будут испытывать затруднений при рассмотрении аналогичных дел».

Почему Белых надо было привлечь ответчиком, рассказал Никита Семякин из
Содружества земельных юристов

Содружество Земельных Юристов

Федеральный рейтинг

II
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

II
группа
Коммерческая недвижимость/Строительство

IV
группа
Арбитражное судопроизводство

44-45
место

По количеству юристов

Профайл компании

×

: она была еще одним собственником, возражала против выделения доли в натуре и была не против приобрести долю по рыночной цене. В целом, продолжает Семякин, редко встречаются дела, где суды кладут в основу решения другой акт, еще не вступивший в законную силу. «Как правило, случается наоборот, что суды месяцами не выносят решение, – говорит юрист. – Они выжидают вступления в силу другого акта и опасаются отмены своего».

* – имена и фамилии участников дела изменены.