Депутаты предлагают ввести «ипотечные каникулы» для заемщиков, попавших в трудную жизненную ситуацию

Законопроект предоставляет заемщику право на отсрочку платежей по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, на срок до полугода либо уменьшение их размера

Эксперты «АГ» полагают, что поправки будут способствовать как защите интересов заемщиков, оказавшихся в трудном положении, так и снижению нагрузки на судебную систему со стороны банков и иных кредитных организаций. В то же время эксперты не исключают возможность доработки проекта, так как ряд неурегулированных положений может повлечь затягивание рассмотрения обращений заемщиков, а также большое количество безосновательных требований.

28 февраля в Госдуму внесен законопроект № 655479-7 об особенностях изменения условий кредитного договора, а также договора займа, заключенного с физлицом в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, и обязательства которого обеспечены ипотекой, по требованию заемщика.

Проект, как указано в пояснительной записке, подготовлен во исполнение п. 5в Перечня поручений по реализации Послания Президента РФ Федеральному Собранию от 20 февраля (Пр-294) и предусматривает установление дополнительных гарантий защиты имущественных интересов граждан, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, – «ипотечных каникул».

«Ипотечные каникулы»

Рассматриваемым законопроектом предлагается, в частности, дополнить Закон о потребительском кредите (займе) ст. 6.1.1, предоставляющей право заемщику, заключившему кредитный договор, обязательства по которому обеспечены ипотекой, «ипотечных каникул» – отсрочки погашения суммы основного долга и уплаты процентов по таким договорам, а также установления запрета для кредиторов на применение в указанный период предусмотренных законодательством последствий нарушения заемщиком сроков возврата основной суммы долга и (или) уплаты процентов, и на обращение взыскания на заложенное имущество.

Льготный период может быть предоставлен один раз при одновременном выполнении следующих условий:

• условия такого договора ранее не изменялись по требованию заемщика (вне зависимости от перехода прав (требований) по данному договору другому кредитору);

• предметом ипотеки является единственное жилое помещение заемщика, пригодное для постоянного проживания, или право требования участника долевого строительства, объектом которого является единственное жилое помещение заемщика согласно ДДУ;

• заемщик находится в трудной жизненной ситуации.

Под трудной жизненной ситуацией, в частности, понимаются: регистрация заемщика в качестве безработного, признание его инвалидом I или II группы, смерть трудоспособного близкого родственника, имеющего на иждивении нетрудоспособных членов семьи, временная нетрудоспособность (более двух месяцев подряд), снижение дохода заемщика или его супруга более чем на 30% за месяц, предшествующий обращению, по сравнению со среднемесячным доходом за предыдущий год.

В требовании о предоставлении льготного периода заемщик должен указать на приостановление исполнения обязательств по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, либо на размер платежей, уплачиваемых им в течение льготного периода, а также длительность льготного периода (не более 6 месяцев) и обстоятельства трудной жизненной ситуации.

Проект предусматривает, что кредитор, получивший такое требование, обязан рассмотреть его в срок не более 5 рабочих дней и письменно уведомить заемщика об изменении условий договора. Кредитор также вправе запросить у заемщика документы, подтверждающие, что тот находится в трудной жизненной ситуации.

Со дня направления кредитором уведомления условия договора считаются измененными на время льготного периода на условиях, предусмотренных требованием. По истечении льготного периода действие договора продолжается на первоначальных условиях. Кроме того, предусмотрена обязанность кредитора направить заемщику уточненный график платежей не позднее окончания льготного периода. Предусматривается также обязанность кредитора обеспечить внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке.

Проект предоставляет право заемщику в любой момент льготного периода прекратить его действие. Льготный период считается прекращенным со дня получения кредитором письменного уведомления заемщика, и в срок не позднее трех рабочих дней последнему должен быть направлен уточненный график платежей.

По истечении «льготного периода» платежи, предусмотренные договором, продолжают осуществляться заемщиком в размере и с периодичностью, установленными первоначальными условиями договора. При этом платежи, которые должны были быть уплачены согласно первоначальным условиям договора, но не уплачены заемщиком в связи с установлением «льготного периода», уплачиваются на первоначальных условиях в конце срока возврата кредита, который, соответственно, увеличивается на срок, необходимый для их уплаты.

Кроме того, из Закона о госрегистрации недвижимости предлагается исключить норму об обязательном нотариальном заверении договоров ипотечного кредитования жилья, находящегося в долевой собственности, что, по мнению разработчиков законопроекта, «будет способствовать сокращению сроков оформления кредита, снижению затрат гражданина на обслуживание ипотеки за счет исключения излишних операционных расходов».

Мнения экспертов об «ипотечных каникулах»

Комментируя «АГ» внесенный в Думу законопроект, адвокат Омской областной коллегии адвокатов Евгений Забуга положительно оценил его за социальную ориентированность. «Граждане активно используют кредитные продукты, при этом не всегда верно оценивая свои финансовые возможности в будущем, – пояснил он. – Кроме того, имеют место другие сложные жизненные ситуации, порождаемые высоким уровнем безработицы и низкой оплатой труда при постоянно растущей инфляции».

По мнению эксперта, новые нормы будут способствовать снижению нагрузки на судебную систему со стороны банков и иных кредитных организаций, а также уменьшат количество банкротств физических лиц.

Ведущий юрист Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С» Константин Селезнев считает, что в целом проект следует охарактеризовать положительно, поскольку до настоящего момента вопрос предоставления реструктуризации оставался на усмотрение банков. «Даже самые тяжелые жизненные ситуации заемщиков не обязывали банкиров хотя бы частично снизить размер выплат по ипотечному кредиту, – пояснил он. – Обсуждаемые поправки вводят четкий перечень ситуаций, когда реструктуризация будет обязательна, поэтому условно можно говорить о появлении “обязательной реструктуризации кредитов”».

Дополнительным бонусом для заемщиков, по мнению эксперта, является запрет на обращение в суд с иском на период действия «ипотечных каникул». Эта гарантия, полагает он, будет иметь скорее эмоциональный эффект, чем практический, поскольку банки и сейчас не спешат обращаться в суд, если кредит заемщика был реструктуризирован. «Тот факт, что норма коснется только вновь выданных кредитов, – это, скорее всего, уступка в пользу банкиров, поскольку в противном случае с первого дня действия закона банки начали бы одолевать заемщики прошлых лет», – добавил Константин Селезнев.

Он не исключает, что законопроект будет доработан, поскольку отсутствие обязанности заемщиков предоставлять документы, подтверждающие наличие сложных жизненных обстоятельств, вызывает вопросы. Такое упущение, по мнению юриста, может повлечь большое количество безосновательных обращений. «Также следует разъяснить гражданам, какие именно документы нужно предоставлять для подтверждения тех или иных обстоятельств», – резюмировал он.

По мнению юриста Eterna Law Сергея Степанова, введение «ипотечных каникул», безусловно, будет способствовать защите интересов заемщиков, оказавшихся в трудном положении. «Перечень предусмотренных проектом обстоятельств, при наличии которых требование заемщика о предоставлении “ипотечных каникул” подлежит обязательному удовлетворению банком, достаточно широк. Срок, а также условия “каникул” (полное приостановление платежей либо их уменьшение) определяются заемщиком. Это очевидные плюсы проекта», – пояснил он.

Между тем, по мнению эксперта, документ имеет недостатки. Так, в течение срока действия договора ипотеки, который в России в среднем составляет 15 лет, заемщик может неоднократно оказаться в трудной жизненной ситуации, однако, согласно проекту, получить отсрочку по договору можно единожды. Кроме того, добавил он, в проекте указано, что «ипотечные каникулы» могут быть предоставлены не ранее чем через два месяца с момента обращения заемщика. «Таким образом, гражданин, оказавшийся в трудной жизненной ситуации, сможет воспользоваться отсрочкой выплат по кредиту только через два месяца», – отметил эксперт.

К недостаткам проекта Сергей Степанов отнес также условие о том, что предметом ипотеки должно являться единственное пригодное для проживания заемщика жилое помещение. «С учетом того что проект предусматривает лишь отсрочку исполнения обязательств по договору, подобное ограничение представляется неоправданным», – считает он.

Эксперт также отметил, что предложенная законодателем процедура, позволяющая кредитору запрашивать документы, подтверждающие требование заемщика о предоставлении «ипотечных каникул», может повлечь затягивание рассмотрения обращений, так как в подавляющем большинстве случаев банки, по всей вероятности, воспользуются такой «опцией». Для ускорения процедуры, по мнению эксперта, целесообразно установить обязанность заемщика одновременно с обращением к кредитору представить документы, подтверждающие право на отсрочку.

Предыдущие попытки решить проблему «долговой ямы»

Напомним, что ранее предложение о «кредитных каникулах» было внесено в Госдуму еще в июле 2017 г. Тогда на рассмотрение депутатов были представлены одновременно два законопроекта, предлагающие изменения в ст. 5 Закона о потребительском кредите в части, касающейся очередности погашения задолженности в случае недостаточности платежа.

Первый проект (№ 21795807) предлагал изменить предусмотренный порядок погашения задолженности по потребительскому кредиту следующим образом: предоставить возможность заемщику в первоочередном порядке погасить суммы задолженностей по процентам и по основному долгу, а только затем неустойку. Также предлагается дополнить закон новой статьей, обеспечивающей право заемщика на «кредитные каникулы» – отсрочку по уплате основного долга при условии уплаты основных процентов на срок до трех месяцев в течение одного года.

Во втором законопроекте (№ 218178-7) предлагалось предложил изменить порядок очередности погашения задолженности по потребительскому кредиту в соответствии со ст. 319 ГК РФ. Кроме того, предлагалось исключить применение неустойки как меры ответственности по денежному обязательству в рамках исполнения кредитного договора, поскольку этот вопрос уже урегулирован в ст. 395 ГК.

Оба проекта так и не были рассмотрены депутатами.

Кроме того, в октябре 2017 г. Правительство РФ внесло в Госдуму разработанный Минюстом России проект поправок (№ 287844-7) в ст. 5 Закона о потребительском кредите, направленных на установление благоприятной для заемщика очередности погашения требований по кредитному договору.

Проектом предусматривалось изменить ч. 20 ст. 5 Закона, установив, что сумма произведенного заемщиком платежа по договору потребительского кредита, недостаточная для полного исполнения обязательств, погашает задолженность в очередности, установленной ст. 319 ГК, при этом она не может быть изменена в условиях договора.

Как отмечала «АГ», проект прошел первое чтение в феврале 2018 г., с тех пор работа по нему не ведется.