Вводятся дополнительные ограничения при электронной регистрации отчуждения недвижимости гражданами

Госдума приняла поправки в закон, согласно которым электронное заявление о переходе права собственности будет рассмотрено Росреестром только с согласия физлица на взаимодействие с госорганом в цифровом формате

По мнению одного из экспертов «АГ», поправки позволят уменьшить количество судебных споров, возникающих в связи с незаконным отчуждением недвижимости помимо воли собственников. Двое других полагают, что нововведения не защитят в полной мере тех граждан, которые захотят воспользоваться предоставленными возможностями.

24 июля Госдума приняла в третьем чтении поправки в Закон о госрегистрации недвижимости (законопроект № 728232-7), устанавливающие, что подача документов об отчуждении недвижимости в электронной форме возможна только в случае указания на это в ЕГРН.

Как ранее писала «АГ», изменения направлены на защиту граждан в случае недобросовестных действий по отчуждению их собственности с использованием полученного незаконно ключа электронной подписи.

В процессе доработки проекта ко второму чтению Госдума дополнила его правилом, в соответствии с которым заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных электронной подписью, может быть представлено гражданином в отношении как всех принадлежащих ему объектов недвижимости, так и любого из них.

В проект также были внесены основания для погашения записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных электронной подписью, – это заявление собственника об отзыве ранее представленного заявления о возможности такой регистрации и вступивший в законную силу судебный акт.

Теперь, для того чтобы иметь возможность в дальнейшем при отчуждении недвижимости представлять электронные документы, собственник предварительно должен подать заявление в бумажной форме, подтверждающее его согласие на взаимодействие с Росреестром в цифровом формате. В этом случае гражданин подтверждает как готовность участвовать в соответствующих отношениях, так и осознанность специфики подачи документов в электронном виде.

Запись о поступлении такого заявления вносится в ЕГРН. При этом в законе прямо указано, что ее отсутствие по общему правилу является основанием для возврата без рассмотрения подписанного электронной подписью заявления о регистрации перехода или прекращения права собственности на принадлежащую физлицу недвижимость. Установлены случаи, в которых заявление будет рассмотрено несмотря на отсутствие ранее выраженного согласия гражданина – в частности, при поступлении документа в электронном виде от государственных и муниципальных органов, а также от нотариусов.

Кроме того, установлена обязанность Росреестра в тот же день, когда к нему поступит электронное заявление о регистрации перехода или прекращения права собственности на недвижимость физлица, уведомить об этом владельца такой недвижимости.

Комментируя документ, юрист международной юридической фирмы Dentons Мария Оболенская отметила, что появление новых механизмов мошенничества с завладением чужой недвижимостью путем использования поддельной электронной цифровой подписи при регистрации прав побудило государство ввести новые механизмы защиты.

Руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Кирилл Данилов обратил внимание, что изменения касаются только физлиц и только перехода или прекращения права собственности. Он отметил, что вопрос защиты прав добросовестных собственников сегодня стоит особенно остро в связи с участившимися случаями мошенничества с использованием электронного документооборота. «Практикой выработан такой способ защиты недвижимого имущества, как обращение собственника в Росреестр с заявлением о запрете на совершение сделок без личного участия самого собственника. Принимая данные поправки, законодатель разумно пошел от обратного», – пояснил он.

Юрист положительно оценил принятые изменения, отметив, что граждане нуждаются в усиленной защите от неправомерных действий третьих лиц. По его мнению, это позволит уменьшить количество судебных споров, возникающих в связи с незаконным отчуждением недвижимости помимо воли собственников.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Марина Строкань указала, что попытку законодателя защитить граждан от мошеннических действий в сфере электронного оборота недвижимости следует оценивать с двух позиций. По ее мнению, нововведения, во-первых, гарантированно защитят граждан, которые не планируют электронную продажу недвижимости и, соответственно, не уведомят регистрирующий орган о такой возможности в отношении своего имущества. «Если при поступлении заявления Росреестр выявит отсутствие отметки о возможности регистрации через ЭЦП, он оставит его без рассмотрения и уведомит собственника. То есть собственник узнает о попытках совершения операций с недвижимостью третьими лицами, при этом его права на имущество не будут нарушены», – пояснила она.

Во-вторых, эксперт полагает, что собственник, который внес в ЕГРН отметку, позволяющую проводить регистрационные действия с имуществом посредством электронных документов, по-прежнему остается в зоне риска: «В данной ситуации не исключены мошеннические действия по изготовлению дублирующих ЭЦП или получение доступа к основной ЭЦП злоумышленниками».

С ней солидарна и Мария Оболенская: «Указанный механизм защитит только тех граждан, которые не подавали соответствующее заявление. Для обеспечения защиты интересов владельцев недвижимости, которые согласны на электронное взаимодействие с Росреестром, необходимо исключить возможность попадания информации о наличии соответствующей отметки в ЕГРН в открытый доступ».

Еще одна лазейка для злоупотребления, по мнению Марины Строкань, – допустимость подачи заявления о возможности электронной регистрации не только собственником, но и его представителем. «С учетом частоты злоупотреблений при изготовлении нотариальных доверенностей вполне вероятно, что данное обстоятельство будет использовано недобросовестными лицами», – полагает она.

Марина Строкань также отметила, что оценить потенциальную эффективность работы нового механизма довольно сложно. Во-первых, из-за пробелов правового регулирования в сфере изготовления электронных подписей (в частности, отсутствие ответственности за необеспечение конфиденциальности ключа электронной подписи). Во-вторых, из-за риска подачи заявления представителем по нотариальной доверенности, полученной обманным путем. В этой связи юрист рекомендовала максимально конкретизировать полномочия представителя по нотариальным доверенностям, не допуская общих и расплывчатых формулировок.

В заключение Мария Оболенская констатировала, что абсолютных способов защиты от неправомерных действий не существует. «Поэтому не стоит терять бдительность. Практике известны и случаи регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенных доверенностей. Поэтому собственникам недвижимого имущества можно рекомендовать периодически проверять содержащиеся в ЕГРН сведения, тем более сейчас это можно делать, не выходя из дома, – через официальный сайт Росреестра или портал государственных услуг», – подытожила она.