ВС напомнил, что восстановление нарушенного материального права одного лица не должно повлечь за собой нарушение прав других лиц

Как указал Суд, в случае удовлетворения иска по спору о продаже доли в недвижимости с нарушением преимущественного права покупки истца и переводе на него прав и обязанностей покупателя истец должен возместить покупателю уплаченные им средства

Адвокаты поддержали решение Верховного Суда. При этом они заметили, что, в случае если покупатель спорного помещения уже оплатила сумму по договору, ей придется обращаться в суд с иском о неосновательном обогащении к продавцу.

Верховный Суд вынес Определение № 41-КГ20-7-К4, в котором напомнил судам порядок действия при продаже жилого помещения стороннему лицу в обход преимущественного права покупки участников долевой собственности.

Максим Тронь является собственником комнаты № 7 в коммунальной квартире. Собственником комнаты № 8 являлся Александр Брылев – по ДКП от 27 января 2018 г. он продал ее Ольге Соколовой.

16 февраля 2018 г. в Управление Росреестра по Ростовской области продавцом и покупателем были поданы заявления об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности. Однако 1 марта регистрация была приостановлена в связи с отсутствием документов, подтверждающих извещение собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продавца продать помещение постороннему лицу.

После этого Александр Брылев направил Максиму Троню уведомление о продаже своей комнаты, которое было получено последним 19 марта 2018 г. Месяц спустя мужчина направил ответ, в котором сообщил о желании воспользоваться своим преимущественным правом покупки и приобрести комнату. Тем не менее жилое помещение было продано Ольге Соколовой и 3 мая 2018 г. была произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Максим Тронь, посчитав, что продавец фактически уклонился от заключения с ним договора купли-продажи и что отчуждение комнаты произведено с нарушением преимущественного права покупки, обратился в Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском к Александру Брылеву, Ольге Соколовой и Управлению Росреестра. Мужчина просил прекратить право собственности Соколовой на жилое помещение и перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 27 января 2018 г.

Истец также просил признать за ним право собственности на спорное жилое помещение, считать заключенным между ним и продавцом договор купли-продажи жилого помещения с дополнительными условиями, взыскать с Александра Брылева судебные расходы в сумме около 13 тыс. руб., произвести зачет обязательства по выплате 750 тыс. руб. на приобретение спорного объекта недвижимости на сумму судебных расходов и признать прекращенным обязательство в этой части, возложить на Ольгу Соколову обязанность передать истцу ключи от спорного жилого помещения.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований. Он пришел к выводу, что факт направления Максимом Тронем ответа о желании воспользоваться своим правом преимущественной покупки без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации такого права, поскольку, по смыслу положений ст. 250 ГК РФ, установленный ей месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.

Далее Ростовский областной суд посчитал, что данные выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона. Установив, что в уведомлении, направленном в адрес Александра Брылева в месячный срок, Максим Тронь выразил готовность заключить договор купли-продажи, апелляция пришла к выводу о том, что истец в предоставленный законом месячный срок предпринял действия, направленные на реализацию своего права преимущественной покупки, однако продавец уклонился от заключения с ним договора купли-продажи.

При этом, удовлетворив иск о переводе прав и обязанностей по ДКП на Максима Троня, суд апелляционной инстанции взыскал с него денежные средства в сумме 750 тыс. руб., внесенные им на депозит Управления Судебного департамента Ростовской области, в пользу Александра Брылева в качестве оплаты цены договора. Четвертый кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Ольга Соколова обратилась в Верховный Суд с кассационной жалобой, изучив которую, Судебная коллегия по гражданским делам указала, что выводы судов апелляционной и кассационной инстанций в части взыскания с Максима Троня 750 тыс. руб. в пользу Александра Брылева сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя.

Высшая инстанция отметила, что ст. 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности. При этом положения п. 2 и 3 ст. 250 Гражданского кодекса не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Верховный Суд сослался на п. 1.2 Постановления Пленума ВС от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции от 6 февраля 2007 г. № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», согласно которому при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

«Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли», – подчеркнул ВС.

Верховный Суд заметил, что юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось выяснение вопроса о том, было ли исполнено Ольгой Соколовой обязательство по оплате приобретаемого жилого помещения. Однако указанное обстоятельство, имеющее существенное значение для правильного разрешения спора, суд апелляционной инстанции оставил без исследования и правовой оценки. «Вместе с тем при условии исполнения Соколовой О.А. своего обязательства по договору купли-продажи для соблюдения баланса прав и обязанностей всех сторон внесенные истцом на депозит денежные средства подлежали взысканию в пользу Соколовой О.А. как возврат цены указанного договора за переданное истцу имущество», – подчеркнул Суд.

Он указал, что согласно ст. 2 ГПК задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду, мирному урегулированию споров. При этом, исходя из п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса, судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные гражданские права. Удовлетворение иска должно быть направлено на восстановление нарушенного материального права. «Между тем такое восстановление нарушенного материального права одного лица не должно повлечь за собой нарушение прав других лиц», – заметил Верховный Суд и отменил определения апелляции и кассации в части взыскания с Максима Троня в пользу Брылева денег, направив дело в этой части на новое рассмотрение в апелляционный суд.

В комментарии «АГ» адвокат АП Калининградской области Владимир Сорокин назвал данное определение законным и обоснованным. «Если Соколова О.А. по решению суда заменена Тронем М.Н. в качестве покупателя по договору купли-продажи, то денежные средства за помещение, внесенные Тронем М.Н. на счет Судебного департамента, должны быть выплачены либо Соколовой, если она ранее оплатила за помещение Брылеву, либо Брылеву, если он не получил оплату за помещение от Соколовой. В противном случае Брылев по апелляционному определению суда дважды получит деньги за проданное помещение, что является неосновательным обогащением», – отметил Владимир Сорокин.

Адвокат КА «Вердиктъ» Сергей Смирнов обратил внимание на то, что судебный акт должен быть окончательным и не создавать новые споры. «Если судом будет установлено, что покупатель Соколова оплатила цену по договору, то она имеет право на 750 тыс. руб. В противном случае ей придется подавать иск о неосновательном обогащении и взыскании с Брылева денег», – заметил адвокат.

Марина Нагорная