Прекращение договора аренды свидетельствует о наличии изменений в вещном правоотношении

ВС указал, что после расторжения договора собственник участка становится единственным лицом, заинтересованным в исполнении судебного акта, и счел допустимым в ходе исполнительного производства заменить взыскателя-арендатора собственником

Один из экспертов в целом поддержал выводы ВС, засомневавшись лишь в обоснованности исключения бывшего арендатора из числа заинтересованных лиц. Двое юристов не согласились с позицией Суда. По мнению одного из них, Экономколлегия фактически решила, что после расторжения договора аренды собственник стал арендатором «у самого себя».

21 августа Верховный Суд РФ вынес Определение № 309-ЭС19-6328, в котором указал, что выводы нижестоящих инстанций, посчитавших, что расторжение договора аренды не влечет за собой необходимость в ходе исполнительного производства заменять взыскателя-арендатора на собственника, противоречат нормам права.

Нового собственника обязали осуществить демонтаж

ООО «Снежинский Асфальтобетонный Завод» арендовало государственный земельный участок и использовало его для размещения асфальтосмесительной установки, которую приобрело по договору лизинга. Однако общество не оплатило стоимость оборудования в полном объеме, поэтому лизингодатель расторг договор в одностороннем порядке и продал установку другому лицу – ООО «Сатурн АБЗ». Завод потребовал демонтировать установку и освободить от нее арендуемый им участок. Однако «САБЗ» соответствующие действия не произвело, из-за чего завод обратился в Арбитражный суд Челябинской области.

«Снежинский Асфальтобетонный Завод» потребовал обязать собственника асфальтосмесительной установки демонтировать ее и освободить земельный участок от этой конструкции. При рассмотрении дела «Сатурн АБЗ» заявил, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку уже продал ее ООО «Респект». Суд привлек нового владельца установки в качестве соответчика.

Решением от 21 сентября 2016 г. по делу № А76-11131/2016 были удовлетворены требования к одному ответчику – обществу «Респект». АС Челябинской области обязал его осуществить демонтаж установки и освободить земельный участок от нее. Кроме того, истец получил право самостоятельно демонтировать объект в случае неисполнения решения суда.

Три инстанции отказали в замене взыскателя

Договор аренды участка, на котором располагалась спорная установка, был заключен заводом с МКУ «Комитет по управлению имуществом города Снежинска». В рамках исполнения решения от 21 сентября 2016 г. последний обратился в арбитражный суд с заявлением о замене стороны исполнительного производства: учреждение хотело стать взыскателем вместо общества.

Заявитель пояснил, что соответствующий договор аренды был расторгнут решением АС Челябинской области от 5 июня 2018 г. по делу № А76-32731/2017. По мнению арендодателя, в связи с этим завод выбыл из спорного правоотношения и не имеет интереса в исполнении судебного акта. Как указал заявитель, полномочия по распоряжению участком возвращены муниципальному образованию в лице комитета в силу возложенных на него земельным законодательством полномочий по распоряжению публичными землями, не разграниченными в государственной собственности.

Комитет ссылался на Постановление Конституционного Суда от 16 ноября 2018 г. № 43-П, согласно которому процессуальное правопреемство позволяет оптимизировать сроки рассмотрения дел и использовать доказательства, представленные на момент вступления в процесс нового лица, которое связано процессуальными действиями, совершенными его предшественником. Учреждение ссылалось на то, что в данном случае основанием для замены стороны истца и взыскателя является универсальное правопреемство, обусловленное расторжением в судебном порядке договора аренды земельного участка, в границах которого расположена спорная асфальтосмесительная установка.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований учреждения. Он указал, что замена выбывшей стороны ее правопреемником в арбитражном судебном процессе возможна в том случае, если правопреемство произошло в материальном правоотношении. Применительно к данному спору суд посчитал, что расторжение договора аренды земельного участка, на котором расположено имущество, подлежащее демонтажу, никак не затрагивает правоотношения, существовавшие между заводом и ООО «Респект». Оно также не свидетельствует о правопреемстве муниципалитета в лице учреждения по данному делу в соответствии с требованиями гражданского законодательства, поэтому нормы АПК о процессуальном правопреемстве к спорным отношениям не применимы.

Апелляционный суд и суд округа согласились с такими выводами. Отказывая в удовлетворении заявления комитета, они основывались на том, что расторжение договора аренды земельного участка не свидетельствует о прекращении у арендатора обязанностей по этому соглашению. По мнению всех трех инстанций, завершающей обязанностью арендатора является возврат земельного участка арендодателю в исходном состоянии.

Руководствуясь этим, суды указали, что правовой интерес завода, ранее являвшегося стороной договора аренды земельного участка, по освобождению земельного участка от имущества третьих лиц с прекращением договора аренды не утрачен, поэтому именно заводом реализуются права взыскателя по исполнительному производству.

ВС увидел основания для замены стороны в исполнительном производстве

Рассмотрев дело, Верховный Суд счел выводы нижестоящих инстанций необоснованными. Он напомнил, что основанием для правопреемства может служить выбытие стороны из спорного правоотношения.

По мнению Суда, при рассмотрении дела необходимо было учесть, что в соответствии с Постановлением КС № 43-П институт правопреемства направлен на установление дополнительных процессуальных гарантий. В данном акте Конституционный Суд указал, что процессуальное правопреемство возможно не только для случаев перемены лиц в обязательствах, но и для абсолютных, в частности, вещных правоотношений.

Верховный Суд подчеркнул, что процессуальное правопреемство должно обеспечивать не только рассмотрение дела с участием последующих правопреемников сторон по делу, но и исполнение судебного акта в случае удовлетворения иска в пользу правопреемника истца, заинтересованного в этом исполнении.

Как указано в определении ВС, комитет и завод ранее связывали договор аренды земельного участка. Соответственно, арендатор имел право осуществлять вещно-правовую защиту переданного ему имущества от незаконного посягательства иных лиц. Расторжение договора аренды, по мнению Суда, влечет обязанность арендатора вернуть комитету земельный участок с прекращением всех ранее имевшихся у завода прав, обусловленных договором аренды.

ВС заметил, что после прекращения договора аренды учреждение становится «по существу единственным лицом, заинтересованным в исполнении судебного акта». Исходя из этого, он решил, что факт прекращения договора аренды земельного участка свидетельствует о наличии изменений в вещном правоотношении. При этом интерес завода в освобождении земельного участка при его обращении в суд совпадает с интересом комитета, добивающегося правопреемства с целью исполнения принятого по делу положительного решения.

Суд первой инстанции обратил внимание учреждения на его возможность обратиться с самостоятельным иском. Однако Верховный Суд допустил процессуальную возможность комитета вступить в процесс, возбужденный по инициативе арендатора. ВС пояснил, что учреждение вправе самостоятельно выбирать форму и способы защиты своих прав, не запрещенные законом, в том числе вступить в уже начатый процесс, а не обращаться в суд заново.

Суд напомнил, что согласно позиции КС участнику спорных правоотношений не может быть отказано в использовании механизма процессуального правопреемства лишь в силу того, что ему доступны иные варианты защиты своего права.

С учетом всего вышесказанного ВС направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Эксперты по-разному оценили определение

Руководитель практик «Внешнеэкономическая деятельность и международное частное право» и «Сопровождение споров в сфере недвижимости и строительства», партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев, комментируя решение, указал, что Верховный Суд «бросается из одной крайности в другую».

Юрист рассказал, что сначала суды долгое время игнорировали процессуальное правопреемство во всех сферах, кроме наследования и перехода прав требования. «Как результат – новому собственнику пришлось в Конституционном Суде добиваться права занять место истца по выигранному прежним собственником негаторному иску в порядке процессуального правопреемства, а не обращаться с новым иском, как ему предлагали суды», – пояснил Александр Латыев относительно Постановления КС № 43-П.

По мнению юриста, высказанная в рассматриваемом определении позиция иллюстрирует другую красность. «После появления Постановления № 43-П Верховный Суд начал устанавливать процессуальное правопреемство там, где его вовсе нет, – прокомментировал он. – В данном деле суды нижестоящих инстанций совершенно верно указали, что они отказали в процессуальном правопреемстве вовсе не потому, что имеет место негаторный иск, а потому, что собственник-арендодатель не является правопреемником арендатора, выигравшего негаторный иск к третьему лицу».

Александр Латыев указал, что, отменив ранее вынесенные судебные акты, коллегия ВС фактически заявила, что после расторжения договора аренды собственник стал арендатором «у самого себя».

Партнер, руководитель практики «Недвижимость и инвестиции» АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов не согласился с позицией Верховного Суда РФ, сочтя ее недостаточно обоснованной с точки зрения правовых норм. «Как следует из определения, против правопреемства возражал сам истец (взыскатель). В таких условиях допустимо только правопреемство в силу закона, которого в данной ситуации не наблюдается», – сообщил эксперт.

Он также напомнил, что аренда не относится к вещным правам. Несмотря на свою схожесть с ними, она является обязательственным правом. «Арендатором было заявлено требование об устранении препятствий в пользовании земельным участком, т.е. негаторный иск. При этом результат такого иска не является ни улучшением, ни обременением участка, а следовательно, не переходит автоматически к собственнику участка при прекращении аренды», – подчеркнул адвокат.

Дмитрий Некрестьянов отметил, что у собственника участка есть самостоятельное право предъявления негаторного иска, которое «не подлежит замещению реализацией права арендатора». По его мнению, в данном случае невозможно правопреемство, так как у собственника и арендатора «разные источники права на негаторный иск».

Адвокат АПМО и партнер КЪЮ-Групп Кирилл Данилов, напротив, поддержал выводы экономической коллегии. Он сообщил, что она в очередной раз указала на недопустимость формального применения нижестоящими судами норм права.

Он отметил, что в данном деле наличием на земельном участке чужого имущества нарушены права собственника земли. Кирилл Данилов заметил, что первоначальный иск арендатора был направлен как на защиту его прав самого арендатора, так и прав собственника. При этом, сообщил адвокат, после исключения арендатора из правоотношений собственник вправе самостоятельно требовать устранения нарушений своих вещных прав, в том числе путем подачи заявления о процессуальном правопреемстве.

Кирилл Данилов также поддержал вывод ВС, что в том случае, если правопреемство позволяет эффективно защитить нарушенные права, в нем не может быть отказано только потому, собственник имеет возможность подачи самостоятельного негаторного или виндикационного иска. «В рассматриваемом деле единственным управомоченным лицом в отношении земельного участка остался комитет. При этом замена в исполнительном производстве бывшего арендатора собственником позволяет полноценно защитить права комитета. Поскольку учреждению не придется обращаться в суд с самостоятельным иском и впоследствии снова инициировать исполнительное производство, налицо экономия времени и полноценная защита прав пострадавшего собственника», – прокомментировал адвокат.

При этом Кирилл Данилов не согласен с тем, что завод полностью потерял интерес в исполнении судебного акта об освобождении земельного участка от чужого имущества. «Как бывший арендатор, он обязан возвратить земельный участок в том же состоянии, в котором он его получил в аренду. Если на момент передачи участка в аренду он был свободен от имущества третьих лиц, то и вернуть землю нужно без такого имущества», – пояснил адвокат. Он отметил, что в противном случае к бывшему арендатору могут быть применены штрафные санкции, предусмотренные договором аренды. «С него также могут быть взысканы убытки, – заметил эксперт. – Арбитражная практика знает примеры, когда с предыдущего арендатора, вовремя не вернувшего имущество в надлежащем виде, арендодатель взыскивал упущенную выгоду, поскольку он не смог сдать имущество в аренду другому лицу».

По словам адвоката, применение экономической коллегией подхода КС заслуживает одобрения. «Радует, что позиция Конституционного Суда столь подробно процитирована ВС. Полагаю, что она будет более полно учитываться арбитражными судами, даже несмотря на то, что Конституционный Суд давал оценку норм ГПК, а не АПК», – подвел итог Кирилл Данилов.