Что понимать под технической ошибкой при регистрации прав в Росреестре?

ВС указал, что такая ошибка характеризуется тем, что в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН, указаны одни данные, а в реестре – другие, то есть недостоверные данные

Одна из экспертов «АГ» заметила, что техническая ошибка, которая должна была своевременно быть устранена органом госрегистрации, фактически была неправомерно представлена как спор о праве в отсутствие каких-либо на то оснований. Другой счел, что ВС руководствовался не буквой, а духом закона и обязанностью суда обеспечить для лица возможность защитить нарушенное право, даже если им выбран неверный способ защиты. Третий заметил, что Управление Росреестра не решилось взять на себя ответственность по исправлению допущенной им самим явной технической ошибки.

17 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС24-9549 по делу № А40-191216/2023, в котором, в частности, разъяснено, что иск о признании отсутствующим права является вещно-правовым способом защиты прав, то есть спором о правах.

30 мая 2022 г. ООО «Строй Вест» продало машино-место на Рублевском шоссе в Москве Лидии Ибрагимовой за 1,7 млн руб. При заключении договора купли-продажи представителем покупателя по нотариально удостоверенной доверенности выступила Дарья Яновская. По условиям ДКП оплата совершалась посредством безотзывного покрытого безакцептного аккредитива. 31 мая такой аккредитив был открыт Дарьей Яновской в Сбербанке в пользу продавца в размере 100% цены договора сроком до 31 августа.

В тот же день «Строй Вест» и Дарья Яновская подали документы в Управление Росреестра по Москве для регистрации перехода права собственности на машино-место к Лидии Ибрагимовой. Однако ведомство приостановило госрегистрацию в связи с поступлением акта уполномоченного органа о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом. В период совершения регистрационных действий срок действия аккредитива в банке истек, при этом продавец так и не получил оплату по договору. В связи с этим «Строй Вест» обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении госрегистрации, однако в декабре 2022 г. ведомство все же зарегистрировало право собственности на недвижимость, причем на имя Дарьи Яновской, соответствующая запись была сделана в ЕГРН.

В мае 2023 г. общество обратилось в Управление с заявлением об исправлении технической ошибки в ЕГРН. Тем не менее ведомство отказало в удовлетворении заявления со ссылкой на то, что спорная ситуация не может быть рассмотрена в качестве технической ошибки, а зарегистрированное право собственности на недвижимость или сделки с ней может быть обжаловано заинтересованным лицом в судебном порядке. Тогда «Строй Вест» обратился в суд с иском об аннулировании записи в ЕГРН о том, что собственником машино-места является Дарья Яновская и о восстановлении записи о праве собственности общества, поскольку оно не получило оплату по ДКП.

Суд отказал в удовлетворении требований, посчитав, что внесение в ЕГРН записи о прекращении права собственности Дарьи Яновской в отношении машино-места не может рассматриваться как исправление технической ошибки, поскольку обществом фактически оспаривается право собственности этого лица, поэтому заявленные требования относятся к спору о правах на недвижимость. Суд заметил, что зарегистрированное право на недвижимость оспаривается только в судебном порядке, а также что истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку оспаривание зарегистрированного права или обременения происходит путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Апелляция и кассация согласились с этими выводами.

Изучив кассационную жалобу общества «Строй Вест», Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда отметила, что в рассматриваемом случае кассатор, обращаясь к ответчику по вопросу исправления технической ошибки в ЕГРН, указывал, что госрегистрация права собственности на машино-место произведена не в отношении покупателя, а в отношении ее представителя, то есть иного лица, к которому не переходило право собственности от продавца на спорный недвижимый объект. Порядок исправления технических и реестровых ошибок, содержащихся в ЕГРН, регулируется ст. 61 Закона о регистрации. Согласно ей, такая ошибка исправляется по решению госрегистратора прав в течение трех рабочих дней со дня ее обнаружения или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки уведомляет об этом соответствующих участников отношений, возникающих при госрегистрации прав. Исправление технической ошибки в записях возможно, если оно не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Если же исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в ЕГРН, оно производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться и регистрирующий орган. «Таким образом, техническая ошибка в ЕГРН – это описка, опечатка, грамматическая, арифметическая или другая подобная ошибка, которая допущена органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН. Такая ошибка характеризуется тем, что в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН, указаны одни данные, а в реестре – другие, то есть недостоверные данные. В этом случае сведения ЕГРН будут отличаться от сведений в документах, которые были представлены на государственную регистрацию прав», – заметил ВС. Он добавил, что исправление технических ошибок осуществляется по заявлению заинтересованного лица либо по решению регистрирующего органа, если несоответствия в записях ЕГРН будут выявлены непосредственно последним. Такие исправления не должны повлечь за собой прекращение, возникновение или переход прав.

В этом деле Управление Росреестра не сообщало об отсутствии законных оснований для отказа в госрегистрации прав по представленным на регистрацию документам о возникновении права собственности Лидии Ибрагимовой. При этом «Строй Вест» ссылался на то, что причиной регистрации права собственности за Дарьей Яновской послужили нарушения, допущенные работником ответчика, производившим регистрацию права и ошибочно указавшим вместо покупателя по ДКП ее представителя. В представленной в регистрирующий орган документации правообладателем указывалась Лидия Ибрагимова.

Нижестоящие суды, как отметил ВС, должны были установить наличие оснований для такого спора между его участниками, соответствие спорной записи о праве собственности Дарьи Яновской поданным для осуществления госрегистрации перехода прав на нее документам. Ни ответчик, ни суды при наличии поданных на регистрацию документов не обосновали регистрацию права собственности на Дарью Яновскую как надлежащего правообладателя имущества. Более того, считая, что в исследуемой ситуации возник спор о праве, они не обосновали, между кем возник спор о праве и по каким основаниям. При этом ни Дарья Яновская, ни Лидия Ибрагимова не сомневались в праве собственности продавца и не приводили каких-либо заявлений о правах иных лиц, в том числе, оснований для возникновения права собственности Дарьи Яновской. На вопрос суда об основаниях оформления права на Дарью Яновскую собственности на приобретаемое Лидией Ибрагимовой имущество ответ не был получен.

Таким образом ВС согласился с доводом кассатора, что регистрирующим органом допущена техническая ошибка в указании правообладателя – покупателя недвижимости, которая не только не была своевременно им устранена, но, по сути, была им безосновательно представлена как спор о праве. Нижестоящие суды, отказывая обществу в удовлетворении требования о признании решения регистрирующего органа незаконным со ссылкой на наличие спора о праве, не дали оценку законности действий Управления Росреестра и не проверили заявление общества по правилам главы 24 АПК РФ.

При обращении в суд «Строй Вест» также заявил требования о признании отсутствующим права собственности Дарьи Яновской на объект, о прекращении данной записи в ЕГРН, о восстановлении записи о праве собственности общества. При наличии таких требований, также направленных на изменение сведений в реестре, суды не рассмотрели их по существу, хотя иск о признании отсутствующим права является вещно-правовым способом защиты прав, то есть спором о правах. Он мог быть применен для разрешения возникшего спора с участием регистрирующего органа, привлеченных Дарьи Яновской и Лидии Ибрагимовой.

В кассационной жалобе в ВС РФ общество также ссылалось на то, что фактически спорный объект не передавался покупателю и ее представителю по акту приема-передачи. Кроме того, Лидия Ибрагимова отказалась оплатить цену ДКП, на протяжении длительного периода времени обе женщины не проявляли заинтересованность в фактической передаче им машино-места. При этом обществом реализовано право на отказ от исполнения договора, в том числе при обращении в Управление Росреестра с заявлением о прекращении госрегистрации. «Приведенные доводы свидетельствуют о наличии иных обстоятельств, связанных с переходом права собственности на спорное имущество, вызванных действиями (бездействием) покупателя и его представителя, ставшего собственником имущества в результате допущенной ошибки, но которые не получили должной правовой оценки судами при рассмотрении дела», – заключил ВС, который отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис, руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова назвала достаточно нетрадиционной правовую ситуацию, рассматриваемую в этом деле. «Несмотря на то что между сторонами отсутствовал спор о праве на объект недвижимости, возникает впечатление, как будто Управление Росреестра самостоятельно своими незаконными действиями создало ситуацию нарушения прав частных субъектов. Именно это ведомство произвело госрегистрацию права собственности на объект недвижимости ошибочно не в отношении покупателя, а в отношении представителя покупателя, то есть лица, к которому не могло перейти право собственности, и ссылаясь на то, что техническая ошибка, устранение которой влечет за собой прекращение либо возникновение права в ЕГРН, подлежит исправлению исключительно в судебном порядке и не может быть устранена по решению уполномоченного органа, искусственно передало спор в суд, сняв с себя какую-либо ответственность», – заметила она.

При этом, по словам эксперта, по Закону о регистрации государственный кадастровый учет и госрегистрация права включают в себя проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия либо отсутствия установленных законом оснований для приостановления или отказа в осуществлении действий по регистрации соответствующего права в ЕГРН. «В этом деле орган регистрации не сообщал заявителям об отсутствии оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации права. Ни продавец, ни покупатель, ни третье лицо не сомневались в праве собственности продавца, каких-либо заявлений о правах третьих лиц не высказывали. Таким образом, техническая ошибка, которая должна была своевременно быть устранена органом госрегистрации, фактически была неправомерно представлена как спор о праве в отсутствие каких-либо на то оснований. Сам орган своими действиями создал спор о праве, рекомендовав его разрешить в судебном порядке», – заключила Анна Жолобова.

Партнер юридической компании «Неделько и Партнеры», к.ю.н. Константин Сичинский пояснил, что согласно сложившейся практике Росреестра и судов, исправление технической ошибки в виде внесения в ЕГРН другого лица не может быть исправлено в административном порядке, так как затрагивает права лица, указанного в качестве правообладателя, пусть даже само ведомство признает, что такое лицо внесено в реестр ошибочно. «Именно по этому пути и пошли в этом споре как Росреестр, так и нижестоящие суды, указывая, что, хотя вместо покупателя в ЕГРН был ошибочно внесен его представитель, исправить данную ошибку в административном порядке Росреестр был не вправе. А поскольку заявитель не просто просил исправить техническую ошибку в судебном порядке, а обжаловал именно отказ Росреестра в ее исправлении в административном порядке, нижестоящие суды, сославшись на наличие спора о праве нового внесенного в ЕГРН правообладателя, сделали вывод, что Росреестр не вправе был сам исправить ошибку, его отказ является обоснованным. А поскольку исправить техническую ошибку в судебном порядке заявитель не просил, суды указали на неверный выбор способа защиты права и отказали в иске», – отметил он.

При этом с формально-юридической точки зрения, указал эксперт, нижестоящие суды отказали не в исправлении технической ошибки, а в признании незаконным отказа Росреестра в ее исправлении в административном порядке. «А значит, по букве закона, они в этой части, возможно, были правы. Однако ВС РФ данный узко формалистичный подход нижестоящих судов не поддержал, отметив, что Росреестр допущенную ошибку признал, представитель покупателя и покупатель, привлеченные в процесс в качестве третьих лиц, против исправления ошибки также не возражали. То есть в этой ситуации спор о праве вообще отсутствовал, хотя именно наличие спора и лежало в основе принятых нижестоящими судами решений об отказе в удовлетворении исковых требований. Более того, ВС подчеркнул, что в соответствии с ч. 4 ст. 61 Закона № 218-ФЗ Росреестр вправе сам обратиться в суд с заявлением об исправлении технической ошибки, если считает, что не вправе ее исправить самостоятельно, но в данном случае и этого сделано не было. Таким образом, Суд в этом деле руководствовался не буквой, а духом закона и обязанностью суда обеспечить для лица возможность защитить нарушенное право, даже если заявителем выбран неверный способ защиты (п. 23 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020))», – резюмировал Константин Сичинский.

Заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Никита Филиппов полагает, что в рассматриваемом случае Управление Росреестра не решилось взять на себя ответственность по исправлению допущенной им самим явной технической ошибки. «Как следует из судебных актов, ни один из документов, предоставленных в Росреестр, не содержал противоречивых сведений о личности покупателя и у ведомства не было никаких оснований считать, что право собственности возникает не у покупателя, а у его представителя. Суды также формально подошли к рассмотрению дела и отказали в признании действий Росреестра незаконными, усмотрев наличие спора о праве лица, право собственности которого было зарегистрировано в ЕГРН. Вместе с тем суды не учли наличие бесспорного характера заявленных требований, очевидную описку при внесении сведений в ЕГРН и их несоответствие сведениям в документах, на основании которых вносились записи в реестр. ВС РФ, в частности, отметил, что орган сам своими действиями и в отсутствие каких-либо оснований создал спор о праве, оценка законности этих действий нижестоящими судами не проведена», – счел он.