Членов ЖСК, созданных при банкротстве застройщика, хотят наделить правом на получение компенсации

Предлагается, чтобы члены жилищно-строительных кооперативов, которым переданы права на недострой, были уравнены в правах с обманутыми дольщиками в случае прекращения госфинансирования завершения строительства

Эксперты «АГ» поддержали предложенные изменения. По мнению одного из них, законопроект своевременно исправляет имеющуюся недоработку, которая нарушает принципы гражданского права и основополагающие положения Конституции РФ о равенстве граждан. Другой эксперт отметил, что комментируемый проект закона предлагает решение, которое было бы выгодно всем участникам строительства.

1 октября в Госдуму внесен законопроект № 804015-7 о дополнительной защите участников ДДУ, пострадавших при банкротстве застройщиков, в лице членов отдельных ЖСК, которые смогут рассчитывать на выплату возмещения в случае принятия поправок.

Как указали авторы законопроекта, подписанный 27 июня 2019 г. закон № 151-ФЗ, которым внесены масштабные изменения в российское законодательство, регулирующее вопросы долевого строительства, позволил направить госфинансирование на достройку проблемных объектов, переданных в том числе жилищно-строительным кооперативам в ходе банкротства застройщиков.

«Вместе с тем законодательство не предоставляет гражданам – участникам таких ЖСК возможности получить выплату возмещения в случае принятия публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства переданных ЖСК проблемных объектов и ставит их в неравное положение по сравнению с участниками долевого строительства», – отмечено в тексте пояснительной записки к законопроекту.

Со ссылкой на данные экспертных оценок разработчики пояснили, что на текущем рынке действует 260 ЖСК с объемом незавершенного строительства около 1,5 млн кв. м. «Из них, согласно данным "дорожных карт", предоставленных субъектами РФ, 132 ЖСК создано решениями участников строительства для достройки проблемных объектов за застройщиков-банкротов. При этом большая часть таких ЖСК в настоящее время не имеет средств для завершения строительства недостроенных объектов. Общая площадь объектов, строительство которых остановлено, составляет около 350 тыс. кв. м, а количество участников таких ЖСК оценивается более чем в 6 тыс. человек», – указано в пояснительной записке к поправкам.

В связи с этим предложены поправки в Закон о публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков (№ 218-ФЗ от 29 июля 2017 г.), которые устанавливают правовые основания для выплаты Фондом возмещения гражданам – членам ЖСК, созданных в рамках процедуры банкротства застройщиков, для завершения строительства проблемных объектов.

Законопроектом предлагается определить требования к ЖСК, члены которых смогут претендовать на получение соответствующего возмещения. Планируется, что процедура выплаты возмещения будет распространяться только на ЖСК, созданные в ходе процедуры банкротства застройщиков до 1 июля 2019 г. (то есть до перехода на проектное финансирование деятельности застройщиков). Следовательно, рассчитывать на получение возмещения смогут граждане, требования которых ранее были включены в реестр требований участников строительства в деле о банкротстве застройщика, в ходе которого был создан соответствующий ЖСК. Таким образом, созданный до 1 июля ЖСК сможет обратиться в Фонд для выплаты возмещения гражданам в соответствии со ст. Закона № 151-ФЗ.

Комментируя поправки в закон, адвокат МКА «СЕД ЛЕКС» Валерия Аршинова отметила, что в настоящее время идет большая работа со стороны государства по обеспечению правовой и финансовой защиты граждан, потерявших свои денежные средства в связи с банкротствами застройщиков. «Важным этапом в данном случае стало вступление в силу Закона от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ, предусматривающего обязанность застройщиков по созданию компенсационных фондов, а также Постановления Правительства РФ от 12 сентября 2019 г. № 1192. В частности, им устанавливаются условия, при соблюдении которых фонд принимает решение о финансировании или решение о нецелесообразности финансирования. Так, фонд принимает решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства, если размер предельной суммы выплат меньше либо равен размеру денежных средств, необходимых для завершения строительства, и денежных средств, необходимых для погашения требований кредиторов, за вычетом рыночной стоимости жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, в отношении которых отсутствуют требования участников строительства», – пояснила она.

По словам эксперта, законодатель решил вовремя исправить имеющуюся недоработку, которая нарушает принципы гражданского права и основополагающие положения Конституции РФ о равенстве граждан, разработав комментируемый законопроект и предоставив возможность получения компенсаций членам ЖСК. «Такие нововведения носят, конечно же, положительный характер для граждан, при этом у государства не должен оставаться без внимания вопрос применения этих положений закона на практике и соблюдения баланса интересов застройщиков как участников рассматриваемых правоотношений», – заключила Валерия Аршинова.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что предложенная в законопроекте инициатива является своевременной и необходимой. «На момент создания ЖСК не всегда возможно оценить реальные перспективы продолжения строительства, начатого обанкротившимся застройщиком. В результате на практике граждане сталкиваются с ситуацией, когда достройка дома фактически не осуществляется, но им все равно приходится ожидать ее окончания, так как они не имеют эффективного способа защиты своих прав в таком случае. Соответственно, установление возможности для членов ЖСК получить возмещение поможет разрешить указанную проблему», – пояснил он.

По словам юриста, на практике возможны ситуации, когда стоимость достройки превышает размер компенсации, которая могла бы быть выплачена членам ЖСК, – таким образом, обсуждаемый законопроект предлагает решение, которое было бы выгодно всем участникам строительства. «В то же время право на выплату компенсации следует связать с принятием решения о нецелесообразности финансирования дальнейшего строительства ЖСК. С учетом того что законопроект лишь недавно был внесен в Госдуму, комментируемая редакция не является окончательной и в нее еще будут внесены правки, детализирующие основания и условия выплаты компенсации дольщикам ЖСК», – резюмировал Павел Лобачев.