ВС разбирался с особенностью купли-продажи земли ограниченного оборота

Верховный Суд указал, что суды при рассмотрении таких споров должны давать оценку доводам стороны об изменении категории назначения спорных земель

Эксперты поддержали определение ВС РФ, отметив, что в такого рода спорах ключевыми являются вопрос о правовом режиме спорного земельного участка и момент его перевода из одной категории земель в другую.

В 2011 г. Министерство обороны РФ издало приказ о предоставлении земельного участка категории «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» и с видом разрешенного использования – для нужд обороны в постоянное пользование своему учреждению. Вскоре после этого вышел новый приказ ведомства о высвобождении этого участка из военного имущества и выставлении его на аукцион для продажи. По результатам торгов, между министерством и Обществом был заключен договор купли-продажи, переход права собственности был зарегистрирован Росреестром. При этом в регистрационной записи были указаны сведения об отнесении участка к иной категории – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

Через полтора года после этого Департамент лесного хозяйства составил протокол осмотра проданной земли, в котором указал, что это имущество представляет собой лесной участок. В этой связи военный прокурор обратился в арбитражный суд с иском к Минобороны и Обществу о признании недействительным договора купли-продажи высвобождаемого земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, аннулировании в ЕГРП записи о государственной регистрации прав собственности компании на указанный земельный участок. Прокурор ссылался на то, что спорный участок не мог быть выставлен на продажу, поскольку является ограниченным в обороте.

Первоначально суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований, но суд округа отменил эти судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При повторном рассмотрении арбитражный суд поддержал довод истца, указав, что в соответствии с положениями Лесного, Земельного и Гражданского кодексов РФ и Закона об обороне спорный участок ограничен в обороте и не мог быть передан в частную собственность. Суд принял во внимание то, к какой категории земель отнесен спорный участок, и то, что он имеет вид разрешенного использования «для нужд обороны», при этом возможность передачи в собственность граждан или юридических лиц земельного участка из категории земель обороны без перевода этого участка по решению Правительства РФ в другую категорию и без изменения вида его разрешенного использования не предусмотрена законом. Доказательств изменения в установленном порядке категории спорного земельного участка представлено не было.

Суд признал договор купли-продажи недействительным и обязал Общество возвратить участок Минобороны, а также взыскал с последнего сумму, уплаченную за участок, в пользу Общества. При этом суд отказал в удовлетворении требования об обязании аннулировать в ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности Общества на спорный земельный участок.

Апелляционный суд принял решение о рассмотрении дела по правилам рассмотрения в первой инстанции и привлек к участию в нем в качестве истца учреждение Министерства обороны. По итогу рассмотрения, суд отменил решение первой инстанции и, прекращая производство по делу, утвердил мировое соглашение, заключенное между учреждением Минобороны, Обществом и самим министерством. Согласно мировому соглашению, стороны исходят из недействительности спорного договора купли-продажи и одновременно признают право собственности Общества на земельный участок.

Однако суд округа пришел к выводу о необоснованном привлечении учреждения Минобороны к участию в деле, а также с учетом установленных судом первой инстанции обстоятельств, свидетельствующих о том, что спорный участок ограничен в обороте и его категория не изменена, не усмотрел оснований для утверждения мирового соглашения.

Общество направило жалобу в Верховный суд РФ, указав в ней на неправомерность вывода об отсутствии оснований для привлечения к участию в деле учреждения, а также на то, что свидетельством о государственной регистрации права участок отнесен к категории «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

Изучив материалы дела, ВС РФ вынес Определение (№ 305-КГ15-2118), которым отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Судебная коллегия по экономическим спорам указала на неправомерность утверждения суда округа об отсутствии нарушения прав и законных интересов учреждения Минобороны, так как на момент совершения оспариваемой сделки право на спорный земельный участок было зарегистрировано именно за ним. Кроме того, отменив постановление апелляционного суда и оставив в силе решение суда первой инстанции, суд округа фактически лишил учреждение статуса истца, а также исключил его участие в деле и в качестве третьего лица. Кроме того, Судебная коллегия отметила и то, что судами не была дана правовая оценка доводам Общества об изменении категории земель, к которой относится спорный участок.

Управляющего партнера «Содружества земельных юристов» Дениса Литвинова заинтересовало в данном деле большое количество противоречащих друг другу позиций разных инстанций. Кассационная инстанция трижды отменяла решения нижестоящих судов, что само по себе, по мнению адвоката, редчайшее явление. Все три раза главными причинами отмен являлись вопрос правового режима спорного земельного участка и его отнесение на момент оспариваемой сделки к той или иной категории земель.

«Возникает вопрос к доказательствам отнесения земельного участка к землям лесного фонда. Исходя из материалов дела, Департамент лесного хозяйства уже после выкупа земельного участка составил протокол его осмотра, в котором признал его лесным. В то же время на момент проведения аукциона по выкупу земельного участка он был отнесен не к категории земель лесного фонда, а к категории земель обороны с видом разрешенного использования “для нужд обороны”. По мнению судов, именно фактическое признание участка лесным является основанием его ограничения в обороте», – поясняет Денис Литвинов.

Также он отметил, что вопрос о правовом режиме земельного участка в рассматриваемом деле имеет определяющее значение, так как именно от этого зависит возможность или невозможность утверждения судом мирового соглашения между представителем публичного собственника и Обществом. «Если при новом рассмотрении дела будет доказано, что земельный участок на момент продажи был отнесен к землям лесного фонда, то он, как ограниченный в обороте, обоснованно не мог перейти в частную собственность. Исходя из этого мировое соглашение, признающее за Обществом право собственности на лесной участок, не может быть утверждено судом как противоречащее закону», – указывает адвокат.

Денис Литвинов отметил, что в практике подобных споров подписание мирового соглашения между представителем публичного собственника и частной организацией – ситуация крайне редкая. «Это обусловлено чаще всего нежеланием конкретных представителей органов государственной власти, выступающих сторонами, брать на себя ответственность. В рассматриваемом же споре, когда Минобороны как представитель государства, по сути соглашаясь с фактом недействительности договора, отказывается от своих требований по возврату спорного земельного участка в государственную собственность – это ситуация исключительная», – заключил эксперт.

Адвокат АК «Бородин и Партнеры» Лилия Щербакова считает, что судами допущено существенное нарушение норм процессуального права, являющееся основанием для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение. «Представляется, что в случае если право постоянного пользования на момент совершения сделки было зарегистрировано за учреждением, подведомственным Минобороны России, и именно им осуществлялась фактическая передача спорного объекта, права и законные интересы данного учреждения, безусловно, затрагиваются настоящим судебным актом, так как земельный участок выбыл из владения учреждения», – отметила эксперт.

Также она согласилась с выводом Верховного Суда о необходимости проведения надлежащей правовой оценки довода об отнесении спорного земельного участка к иной категории – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». «Указанное обстоятельство, в совокупности с другими обстоятельствами рассматриваемого спора, оказывает влияние на выводы суда в отношении оборотоспособности объекта», – пояснила эксперт.

Марина Нагорная