Ваш маяк


Всегда ли обращение представителя в Росреестр свидетельствует о том, что договор ипотеки заключен?

ВС подчеркнул, что лицо, подтвердившее своим поведением заключение и действительность договора, не вправе затем недобросовестно утверждать обратное

Всегда ли обращение представителя в Росреестр свидетельствует о том, что договор ипотеки заключен?

Одна из экспертов «АГ» указала, что Верховный Суд в очередной раз подтвердил действие принципа «эстоппель». Другая заметила, что не нужно придавать положениям п. 5 ст. 166 ГК слишком весомое значение и «санировать» с их помощью любые недействительные сделки.

Судебная коллегия по гражданским делам рассмотрела спор между банком и залогодателем, которая настаивала на том, что не подписывала договор залога (Определение ВС от 29 сентября 2020 г. № 49-КГ20-11-К6).

В результате нескольких пересмотров дела договор был признан незаключенным

В июле 2015 г. ООО «БашХимИнвест» взяло кредит в УралКапиталБанке. В обеспечение исполнения обязательств заемщика четверо граждан передали в залог банку доли в праве собственности на здание и земельный участок.

Поскольку «БашХимИнвест» не исполняло свои обязательства надлежащим образом, Агентство по страхованию вкладов, конкурсный управляющий банка, подало иск о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество. Елена Сулейманова, одна из залогодателей, заявила встречное требование о признании договора залога незаключенным из-за несоблюдения письменной формы. Женщина утверждала, что согласия на подписание никому не давала и сама это соглашение не подписывала, потому что в день его подписания находилась в Китае.

В ходе рассмотрения дела в первой инстанции по ходатайству Елены Сулеймановой была проведена судебная экспертиза, которая подтвердила, что женщина действительно не подписывала договор. В соответствующих графах, подражая подписи Сулеймановой, расписался кто-то другой. С учетом этого Советский районный суд г. Уфы, взыскав задолженность по кредиту, признал договор залога незаключенным и отказался обращать взыскание на имущество.

Однако Апелляция отменила решение в части удовлетворения встречного иска и обратила взыскание на имущество. Отказывая в признании договора незаключенным, ВС Республики Башкортостан исходил из того, что Елена Сулейманова знала о заключении этого соглашения: заранее получила нотариально удостоверенное согласие супруга на такого рода сделки, а после заключения спорного договора выдала доверенность на представление интересов в Росреестре.

Президиум ВС Республики Башкортостан вернул дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию. Он, в частности, отметил, что остался без надлежащей проверки довод Елены Сулеймановой о том, что согласие супруга было получено еще в 2014 г. и не касалось кредитных обязательств 2015 г. В этот раз, сославшись на заключение судебной почерковедческой экспертизы, апелляция поддержала ответчика. С этим согласился и Шестой кассационный суд общей юрисдикции.

ВС привел те же доводы, что и апелляция в отмененном решении

Изучив обстоятельства дела, ВС обратил внимание на то, что Елена Сулейманова за 8 месяцев до заключения договора, подписание которого она отрицает, получила нотариально удостоверенное согласие своего супруга на оформление, заключение и регистрацию ипотеки. А еще через два месяца после заключения спорного договора выдала доверенность, на основании которой в тот же день ее представитель подал в Росреестр заявление о регистрации ипотеки на основании спорного договора. При этом, подчеркнул ВС, Елена Сулейманова не оспаривала ни доверенность, ни полномочия представителя на совершение регистрационных действий. 

Сославшись на ряд норм ГК и Закона об ипотеке, а также на п. 3 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 и п. 6 Постановления Пленума ВС от 25 декабря 2018 г. № 49, Верховный Суд пришел к выводу, что лицо, подтвердившее своим поведением заключение и действительность договора, при возникновении спора о его исполнении не вправе недобросовестно ссылаться на незаключенность либо недействительность этого договора, в том числе на несоблюдение требований о государственной регистрации сделки или перехода права. «Данное положение, если иное не установлено законом, применимо и к возражениям относительно несоблюдения формы сделки или порядка ее совершения», – подчеркнула Судебная коллегия.

Доводы нижестоящих инстанций об отсутствии у представителя полномочий на заключение и подписание договора в этом деле, по мнению ВС, не имеют значения. Данный спор не о заключении договора неуполномоченным лицом, а о совершении ответчиком в лице своего представителя действий, которые, по мнению истца, давали основание добросовестно полагаться на заключенность и действительность спорного соглашения, пояснил Суд.

Примечательно, что, направляя дело на новое рассмотрение в апелляцию, ВС упомянул о запрете на злоупотребление правом и о возможности суда в таком случае отказать в защите (ст. 10 ГК).

Эксперты «АГ» о правомерности эстоппеля в этом деле

Юрист АБ «Линия права» Любовь Махлай отметила, что Судебная коллегия по гражданским делам в этом споре применила эстоппель: сторона утрачивает право на возражение при недобросовестном или противоречивом поведении. «Определение ВС имеет большое значение. Верховный Суд в очередной раз подтвердил действие принципа "эстоппель" и указал нижестоящим инстанциям на необходимость исследовать все обстоятельства, касающиеся заключения и исполнения договора, в том числе поведение стороны до и после заключения договора», – пояснила эксперт.

По ее словам, данное дело показывает, что, даже если подпись на договоре не принадлежит лицу, само по себе это не означает, что лицо этот договор не заключало: «Из его поведения может следовать, что оно, во-первых, было намерено заключить договор и, во-вторых, подтверждает его действие. Учитывая это, судам необходимо анализировать все нюансы взаимоотношений сторон до, во время и после заключения договора, а не ограничиваться формальными критериями – наличием подписи, государственной регистрации и тому подобными».

Адвокат, руководитель судебных проектов АБ «Павел Хлюстов и Партнеры» Яна Чернобель полагает, что занятая Верховным Судом РФ позиция полностью укладывается в современный правовой тренд соблюдения принципа эстоппеля и пресечения любых признаков злоупотребления правом. «Поведение лица, которое недвусмысленно совершало действия, подтверждающие наличие договорных отношений, однако потом отрицает их, не может быть признано добросовестным. Как следует из обстоятельств дела, рассмотренного судебной коллегией, представитель залогодателя принимал активное участие в осуществлении регистрационных действий, что создало у контрагента разумные ожидания того, что сделка состоялась», – указала эксперт.

Однако, добавила она, не нужно придавать положениям п. 5 ст. 166 ГК РФ слишком весомое значение и «санировать» с ее помощью любые недействительные сделки: «Ведь нельзя исключать, что сторона собиралась заключить договор залога, выдала доверенность представителю для совершения регистрационных действий, но в последний момент сделка не сложилась». Таким ли справедливым в этом случае кажется определение ВС РФ? «На мой взгляд, нет. Оно не содержит достаточной мотивировки относительно того, почему действия неуполномоченного на подписание договора залога представителя свидетельствуют о безусловном одобрении и (или) исполнении сделки со стороны самого залогодателя», – считает Яна Чернобель.

О таких обстоятельствах, по ее мнению, можно было бы говорить, если бы доверенность представителя содержала реквизиты договора залога. Если же она носила общий характер, то толкование против залогодателя является как минимум спорным. «Поэтому суды при разрешении подобных споров должны тщательно исследовать все обстоятельства дела и поведение сторон», – заключила адвокат.

Метки записи:   ,

Оставить комментарий

avatar
  
smilegrinwinkmrgreenneutraltwistedarrowshockunamusedcooleviloopsrazzrollcryeeklolmadsadexclamationquestionideahmmbegwhewchucklesillyenvyshutmouth
  Подписаться  
Уведомление о