частный юрист адвокат помощь юриста

ВС: суд общей юрисдикции не вправе рассматривать иск дольщика нежилого объекта к застройщику-банкроту

Высшая судебная инстанция подчеркнула, что порядок и процедура банкротства юрлица не имеют правового значения для определения подведомственности спора

ВС: суд общей юрисдикции не вправе рассматривать иск дольщика нежилого объекта к застройщику-банкроту

По мнению одного из экспертов «АГ», Верховный Суд пресек лазейку для обхода требований законодательства о банкротстве, которую создали нижестоящие инстанции, формально подойдя к делу. Другой эксперт заострил внимание на том, что дольщики, инвестирующие в нежилую недвижимость, должны взвешивать все риски.

19 февраля Верховный Суд РФ вынес Определение по делу № 4-КГ 18-92, которым прекратил производство по гражданскому иску физлица к строительной компании, признанной банкротом.

В июле 2012 г. Марина Ильичёва заключила с ООО «Дворянское поместье» договор участия в долевом строительстве многофункционального комплекса «Rastorguevo Village» в городе Видное Московской области. Согласно договору застройщик обязался не позднее четвертого квартала 2013 г. передать гражданке апартамент в гостиничном блоке комплекса, состоящий из двух комнат общей площадью около 73 кв. м и стоимостью свыше 6 млн руб.

В августе 2012 г. стороны заключили дополнительное соглашение об изменении объекта долевого строительства на два однокомнатных апартамента. Взнос гражданка оплатила полностью и в установленный срок.

Застройщик обязательство не исполнил. Кроме того, в феврале 2017 г. суд признал его банкротом, в отношении общества было открыто конкурсное производство.

Суды поддержали доводы истицы

В августе 2017 г. Марина Ильичёва обратилась в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на объекты незавершенного строительства. Удовлетворяя ее требования, суд исходил из того, что она надлежаще исполнила свои обязательства, апартаменты по результатам экспертизы имеют высокую степень готовности (55%), могут являться обособленными объектами строительства, а права собственности на них не зарегистрированы. Кроме того, ответчик в установленный срок не исполнил обязательства по передаче апартаментов.

При этом суд указал, что на возникшие между сторонами правоотношения не распространяются положения Закона о банкротстве, поскольку при начале процедуры банкротства не указывалось, что ответчик является застройщиком. Апелляционная инстанция поддержала эти доводы.

Не согласившись с решениями судов, конкурсный управляющий застройщика-банкрота обратился в ВС с кассационной жалобой.

Позиция ВС о подсудности спора

Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила ошибочность позиции нижестоящих инстанций.

Суд указал, что в соответствии с п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г., такой спор разрешается в суде общей юрисдикции, если требования о признании права собственности на объект долевого строительства в силу Закона о защите прав потребителей были предъявлены до вынесения определения суда о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения.

Таким образом, отмечается в определении, поскольку исковое требование было предъявлено после вынесения решения о признании застройщика банкротом, спор подлежал разрешению арбитражными судами. ВС добавил, что ссылка суда на то, что дело подлежало разрешению в судах общей юрисдикции в связи с отсутствием в решении о признании застройщика несостоятельным указания на процедуру банкротства (§ 7 главы IX Закона о банкротстве), является ошибочной, так как порядок и процедура банкротства юрлица не имеют правового значения для определения подведомственности спора.

В определении также отмечается, что, поскольку надлежащим способом защиты права физлица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по ДДУ является понуждение к исполнению обязательства в натуре, такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3, 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 ГК РФ с учетом особенностей, установленных законодательством о банкротстве. Если требование имеет реестровый характер, то по смыслу разъяснений п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35 в рамках дела о банкротстве юрлица подлежит трансформации в денежное (абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве).

В итоге ВС отменил решения нижестоящих инстанций как принятые с существенными нарушениями норм материального и процессуального права и прекратил производство по делу.

Эксперты «АГ» рекомендовали дольщикам апартаментов взвешивать все риски

Старший партнер КА «Делькредере» Денис Юров, комментируя «АГ» позицию высшей судебной инстанции, отметил, что она соответствует практике защиты прав участников долевого строительства. В первую очередь это касается жилья, так как только в этом случае при банкротстве застройщика закон позволяет дольщикам претендовать на получение квартир вместо ожидания в очереди со всеми кредиторами. «Покупатели нежилых помещений (как апартаментов, так и коммерческих площадей) практически ничем не отличаются от иных кредиторов, обладающих залоговым приоритетом, и могут претендовать лишь на часть денег от продажи этих помещений», – пояснил он.

Адвокат полагает, что с точки зрения баланса интересов кредиторов такой подход справедлив. Однако с позиции баланса интересов дольщиков и застройщика – первые в подобной ситуации несут большие риски, ведь деньги они платят застройщику, как правило, сразу, а помещения получают лишь по завершении строительства. «Таким образом, приобретение апартаментов всегда сопряжено с повышенными рисками, и рассмотренная ситуация – не исключение», – резюмировал Денис Юров, рекомендуя потенциальным участникам долевого строительства нежилой недвижимости взвешивать все риски.

По мнению юриста Содружества Земельных Юристов Павла Лобачева, позиция ВС демонстрирует отказ от формального подхода судов нижестоящих инстанций. При этом он отметил, что схема, которую попыталась реализовать истица, достаточно распространенная: для дольщика получение решения суда о признании права собственности на долю в недострое является очень эффективным инструментом, поскольку позволяет удовлетворить его требования раньше остальных кредиторов.

Однако такая «приоритетность», полагает эксперт, означает уменьшение конкурсной массы и нарушает базовые принципы банкротства – пропорциональное удовлетворение требований кредиторов, а также равенство и баланс их прав. «Подобного рода требования о признании права собственности, как указал ВС, подлежат трансформации в денежные с последующим включением в реестр в соответствующую очередь на основании ст. 126 Закона о банкротстве. Исключение составляют дольщики – приобретатели жилых помещений, что может быть обосновано в том числе закрепленным в ст. 40 Конституции РФ правом на жилище», – пояснил Павел Лобачев. При этом он добавил, что с недавних пор это исключение распространяется на нежилые помещения до 7 кв. м, а также машиноместа.

По мнению эксперта, признание права собственности вне рамок дела о несостоятельности (то есть в суде общей юрисдикции) представляется способом обхода требований законодательства о банкротстве. «В связи с этим подход нижестоящих судов, согласно которому если банкротство проводится не в соответствии с положениями о банкротстве застройщиков, то можно рассматривать требования кредиторов должника в судах обшей юрисдикции и выносить решения о признании права собственности на долю в недострое, вероятно, основан на формальном толковании положений Закона о банкротстве», – отметил юрист.

Таким образом, резюмировал Павел Лобачев, позиция ВС поможет пресечь практику необоснованного признания права собственности на нежилые помещения в судах общей юрисдикции. «Исходя из разъяснений ВС, при выборе способа защиты прав дольщику важно учитывать вид объекта недвижимости, который обязан ему передать должник, а также факт нахождения последнего в банкротстве. Необходимо также помнить, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, и при банкротстве застройщика признать право собственности на них с учетом позиции, выраженной в определении, с высокой долей вероятности не удастся», – подчеркнул он.

Алексей Барановский

Метки записи:   , , ,

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о