Эксперты «АГ» проанализировали проект постановления Пленума ВС о применении норм о самовольной постройке

Они обратили внимание на разъяснение о том, что отсутствие разрешения на строительство не может являться единственным основанием для сноса объекта, если не установлены иные признаки самовольной постройки

Эксперты также подчеркнули, что в целом проект постановления не только обобщает сформированные ВС РФ позиции по конкретным делам, но и перерабатывает и существенно дополняет в некоторой степени потерявшие актуальность прежние разъяснения о самовольных постройках.

Как ранее сообщалось, 14 ноября Пленум Верховного Суда рассмотрел и отправил на доработку проект постановления о некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке. Редакция «АГ» обратилась к экспертам в области гражданского права и процесса с просьбой оценить документ и прокомментировать самые значимые, по их мнению, разъяснения, вошедшие в проект.

Партнер юридической фирмы Law & Commerce Offer Антон Алексеев указал, что в п. 9 проекта ВС разъясняет подведомственность спора о сносе самовольной постройки в случае невозможности рассмотрения его без разрешения вопроса о выселении зарегистрированных и проживающих в такой постройке гражданах. Такой спор должен рассматриваться судом общей юрисдикции.

Эксперт подчеркнул, что данный подход был сформулирован еще в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 12/12 от 18 августа 1992 г., в п. 3 которого указано, что гражданские дела подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции, если хотя бы одной из сторон является гражданин, не имеющий статуса предпринимателя, либо имеет такой статус, но дело возникло не в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности. При этом согласно проекту, если будет установлено, что в самовольной постройке зарегистрированы и проживают граждане, то спор должен рассматриваться с разрешением вопроса об их выселении (п. 12), что, как пояснил Антон Алексеев, на практике означает необходимость заявления данного требования в иске.

По мнению эксперта, также в документе представляют интерес дополнительные, более детальные разъяснения о применении срока исковой давности по искам о сносе самовольной постройки. В частности, бывший владелец земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, может подать иск о ее сносе в пределах общего трехлетнего срока исковой давности. При этом отдельно указано, что при заявлении требований об устранении препятствий пользования земельным участком (об освобождении части земельного участка, занятого самовольной постройкой) исковая давность не применяется (п. 14 проекта). Не распространяется она и на самовольные постройки, создающие угрозу жизни и здоровью граждан.

«Данное разъяснение представляется важным, в том числе в свете различных более ранних позиций ВС о применении к искам о сносе самовольных построек трехлетнего срока исковой давности. Например, в п. 14 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г.), ВС дал общие указания, что к требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности», – пояснил Антон Алексеев.

Он обратил внимание на закрепление положения о том, что если при рассмотрении спора относительно самовольной постройки будет установлено наличие спора о границах земельных участков, суду необходимо разъяснить сторонам право на предъявление соответствующего иска, встречного иска для совместного рассмотрения с первоначальным иском (п. 15 проекта). Именно границы земельных участков, установленные с нарушением или ошибочно, достаточно часто бывают причиной возникновения у постройки статуса самовольной, подчеркнул эксперт.

Антон Алексеев также отметил положение проекта постановления о повышенных обязанностях арендатора при возведении строений на арендуемом участке. При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды (п. 22). По словам эксперта, на практике арендаторы нередко допускают нарушения условия о целевом использовании арендуемого участка.

Важнейшим в проекте, как считает Антон Алексеев, можно считать достаточно подробные разъяснения о том, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может являться единственным основанием для сноса объекта, если не установлены иные признаки самовольной постройки. Интересны эксперту и пояснения о том, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой, если такой объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает прав иных лиц (п. 23 проекта).

Как указал Антон Алексеев, фактически продолжением разъяснений названного пункта являются положения п. 41 проекта постановления, где ВС указывает, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, для получения которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При этом недопустимо злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ). Данное дополнительное разъяснение направлено на устранение случаев намеренного узаконивания возведенных без разрешений на строительство самовольных построек, убежден эксперт.

«Периодически меняющаяся правоприменительная практика рассмотрения споров о признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии разрешения на строительства нередко создавала двойственность и неопределенность судебных подходов. В данном проекте постановления усматривается попытка окончательно сформулировать такие подходы для применения их судами», – прокомментировал Антон Алексеев.

Адвокат МГКА «Горбачёв и партнеры» Анастасия Иванова полагает, что интересными являются пункты проекта, касающиеся вопроса сноса самовольной постройки в случаях, когда объект оказался в зоне с особыми условиями использования территории, поскольку в настоящее время идет «переходный» период установления зон с особыми условиями и внесения сведений о таких зонах в ЕГРН (п. 17).

Эксперт пояснила, что в правоприменительной практике вопрос о сносе объекта недвижимости, оказавшегося в той или иной зоне с особыми условиями использования территории ввиду того, что большая их часть не внесены в ЕГРН, стоит довольно остро. «В таких спорах суды всегда оценивают добросовестность застройщика, выясняют год возведения строения и год образования зоны с особыми условиями. Также они исследуют, допустимо ли размещение того или иного объекта недвижимости в конкретной зоне с особыми условиями использования территории (например, в охранной зоне линии электропередачи свыше 0,4 кВ, в санитарно-защитных зонах транспортной инфраструктуры размещение жилых домов недопустимо). Однако ВС РФ в проекте постановления для сохранения постройки, если она возведена в зоне с особыми условиями, взял за основу только критерий добросовестности застройщика (п. 19), что впоследствии может упростить процесс рассмотрения таких споров в будущем», – считает Анастасия Иванова.

Адвокат АП Московской области, партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский обратил внимание на указание в проекте на то, что снос объекта самовольного строительства является крайней степенью государственного вмешательства и должен применяться с учетом принципа пропорциональности, т.е. такое последствие, как снос, должно соответствовать тяжести совершенного нарушения при возведении самовольной постройки. «В проекте отмечено, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может являться единственным основанием для принятия решения о сносе, так как должны наличествовать также обстоятельства, препятствующие использованию самовольной постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности или нарушения прав третьих лиц. В документе верно указывается, что последствие в виде сноса самовольной постройки или ее приведение в соответствие применяются в случае, если судом не будет установлена возможность сохранения самовольной постройки», – указал эксперт.

По мнению Алексея Коневского, значимым является уточнение о том, что суд при оценке нарушений должен оценить их существенность, угрозу жизни и здоровью граждан или нарушение прав и интересов третьих лиц. Если такие обстоятельства отсутствуют, то суд может признать такие нарушения несущественными и не препятствующими сохранению самовольной постройки. Эксперт подчеркнул, что в соответствии с проектом независимо от того, заявлено ли лицом требование о сносе самовольной постройки либо о приведении ее в соответствие, суд выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных нарушений и возможности приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

«Важной новеллой является то, что проект предусматривает возможность принятия судом решения с возможностью альтернативного исполнения по выбору должника: приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в определенный срок или снос. Полагаю, что такая возможность является крайне важной мерой, направленной на соблюдение имущественных интересов лиц, возведших самовольную постройку, позволяет им минимизировать возможные убытки и способствует соблюдению принципа пропорциональности нарушения и его последствий для нарушителя», – считает Алексей Коневский.

Эксперт полагает, что систематизация судебной практики по делам о самовольных постройках (иски о сносе, приведении в соответствие, признании права собственности) крайне своевременна, так как число судебных споров, связанных с самовольными постройками, возросло. Алексей Коневский заметил, что проект постановления содержит ряд новелл и имеет в целом «гуманистическую» направленность с целью достичь баланса частных и публичных интересов.

Антон Алексеев считает, что появление новых разъяснений Пленума ВС обусловлено необходимостью обобщения сформировавшейся судебной практики по многочисленным вопросам в спорах о самовольных постройках. По его мнению, в целом проект постановления не только обобщает сформированные ВС позиции по конкретным делам, но и перерабатывает и существенно дополняет в некоторой степени потерявшие актуальность позиции о самовольных постройках Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, п. 22–31 которого упраздняются.

Анастасия Иванова обратила внимание, что в последнее время ВС РФ уделяет большое внимание спорам, касающимся самовольных построек, и рассматриваемый проект в общем и целом направлен на унификацию уже сложившихся правовых позиций. При этом она отметила, что проект в некоторых пунктах корреспондирует положениям, сформированным еще в Постановлении № 10/22, например положениям о том, кто является ответчиком по спорам о сносе самовольных построек; что государственная регистрация объекта недвижимости не всегда станет защитой от его сноса; о праве прокурора обратиться за сносом постройки и др.

Анжела Арстанова