Как защитить нарушенные права сособственника квартиры

О пробелах в регулировании правоотношений при продаже общего совместного имущества

Чуднова Елена
Адвокат АП Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

09 Сентября 2020
Судебная практикаЖилищное право

Расторгнув брак, граждане сталкиваются с тем, что режим общего совместно нажитого имущества прекращается, и, учитывая упростившуюся систему регистрации перехода прав собственности, титульный собственник фактически может распорядиться таким имуществом по своему усмотрению, не получив согласия другого собственника и очевидным образом злоупотребляя своими правами.

Однако сделка, прошедшая госрегистрацию перехода права собственности, с юридической позиции чиста. При этом – в случае как с супругами, так и с сособственниками общего совместного имущества, – злоупотребление правом никто не отменял. Но закон, защищая супругов от недобросовестных действий друг друга, совершенно при этом не защищает собственников общего совместного имущества, правовой режим которого, по сути, аналогичный (как с выделом долей, так и без него).

Такие споры возникают в основном между бывшими супругами, приобретшими в браке имущество и оформившими его на одного из них. Несвоевременный раздел имущества после расторжения брака – пожалуй, основная причина проблем с имуществом, проданным одним из экс-супругов без ведома другого.

Расскажу о таком гражданском деле, в которое я вступила на стадии, когда доверительницу – бывшую жену титульного собственника квартиры, приобретенной в браке, – выселяли в судебном порядке новые (как оказалось, уже вторые!) собственники. На примере данного дела будет видно, что хорошо продуманная стратегия доказывания помогает защитить интересы лица, законные права и интересы которого в ходе таких сделок были нарушены.

Кратко о фабуле. В 2004 г. Алсу Мансурова с мужем приобрели по договору купли-продажи двухкомнатную квартиру и оформили ее на супруга. В 2010 г. брак был расторгнут, супруги проживали раздельно, но имущество не делили. В конце 2018 г. бывший муж сообщил Мансуровой, что намерен продать квартиру, а на возражения бывшей супруги ответил, что квартира принадлежит ему, поскольку раздел имущества не производился. В январе 2019 г. женщина узнала, что квартира, в которой она проживает, продана, а вскоре в суд поступил иск о ее выселении. Чуть позже оказалось, что квартира за это короткое время была продана дважды.

Мы с доверительницей заявили встречный иск о признании обеих сделок купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности, а также о принятии обеспечительных мер в виде запрета регистрационных действий по отчуждению спорного жилого помещения.

Также от имени доверительницы было подано заявление в ОМВД России по г. Когалыму о проведении проверки и привлечении бывшего супруга и первой покупательницы квартиры к уголовной ответственности по ч. 3 ст. 159 УК РФ.

Практикующим адвокатам известно, что признать недействительной в судебном порядке сделку купли-продажи недвижимого имущества, тем более цепочку таких сделок, практически невозможно, поскольку существует правило: «каждый последующий приобретатель – добросовестный». Доказать обратное обязано лицо, оспаривающее сделку. А сделать это практически нереально ввиду незащищенности прав и законных интересов пострадавшего сособственника.

В случае с моей доверительницей, по гражданскому спору с участием которой Седьмой кассационный суд общей юрисдикции 16 июля вынес определение, о чем ранее писала «АГ», я четко понимала, что обратиться в суд с иском о взыскании с бывшего супруга неосновательного обогащения и процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами – выиграть дело наверняка.

Было также понятно, что получить решение суда – еще не значит получить все денежные средства сразу и купить на них другое жилье. Кроме того, в случае законного раздела спорной квартиры Алсу Мансурова имела преимущественное право покупки доли бывшего супруга, и она хотела воспользоваться этим правом. Тем более что с иском о взыскании денежных средств можно было обратиться в течение ближайших трех лет, если мы потерпим неудачу в деле о признании сделок недействительными (безусловно, это было согласовано с доверительницей).

Наконец, реальные «стены и крыша над головой» не заменят предполагаемые в неопределенном будущем деньги.

Вопрос о том, почему я избрала именно такой способ защиты права (путем признания сделок недействительными и возвращения сторон в первоначальное положение, а не взыскания денежных средств), мне был также задан судьями кассационной инстанции и представителем прокуратуры Челябинской области. Как отметила председательствующий судья, «все-таки вторые покупатели – “ипотечники”», но, похоже, приведенные мной доводы их удовлетворили.

Поскольку Алсу Мансурова обратилась ко мне на стадии, когда в отношении нее вторыми покупателями спорной квартиры (которые стали собственниками) был заявлен иск о выселении, времени и возможностей для сбора доказательств было немного.

У нас в арсенале были переписка между доверительницей и ее бывшим мужем, распечатки телефонных переговоров и направления смс-сообщений вторым покупателям (от них доверительница и узнала о первом покупателе). Я обратилась в ОМВД России по г. Когалыму с заявлением, в котором подробно проанализировала ситуацию и просила провести проверку. До этого доверительница неоднократно обращалась с заявлениями в тот же орган, при этом проверка поручалась участковым уполномоченным, которые, в свою очередь, ограничивались телефонными разговорами с бывшим мужем заявительницы, а также первым и вторыми покупателями квартиры и выносили постановления об отказе в возбуждении уголовного дела.

Мое заявление было передано для проведения проверки в ОЭБиПК ОМВД России по г. Когалыму. Надо отдать должное оперуполномоченному Сизову Т.А., который, опросив меня, выехал в г. Сургут по месту работы титульного собственника квартиры и первой покупательницы и лично опросил их. Покупательница рассказала сотруднику полиции, что квартиру купила фиктивно – решила помочь коллеге, у которого не получалось продать квартиру ввиду несогласия бывшей жены. Деньги за квартиру она продавцу не передавала. Во время этого разговора ей поступил телефонный звонок, после чего она отказалась подписывать объяснения, оформленные оперуполномоченным, и ему пришлось констатировать отказ покупательницы от дачи объяснений на основании ст. 51 Конституции РФ. Сотрудник полиции усмотрел в действиях титульного собственника и первой покупательницы состав преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ, и по завершении проверки передал дело в следственный отдел для принятия решения о возбуждении уголовного дела. Однако в следственном отделе не согласились с доводами оперуполномоченного и вынесли постановление об отказе в возбуждении дела, которое я обжаловала. В настоящее время вопрос о возбуждении дела решается.

Поскольку материал проверки не отражал истинных обстоятельств дела ввиду отказа первой покупательницы от подписания ее объяснений, я пригласила оперуполномоченного в суд в качестве свидетеля, где он был подробно опрошен сторонами и рассказал все, что ему стало известно со слов первой покупательницы.

Вторым этапом подготовки доказательной базы был опрос сотрудников и начальника органа госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Там пояснили, что помнят, как Мансурова приходила к ним и плакала, они звонили вторым покупателям и предупреждали их о возможных проблемах с квартирой, советовали приостановить сделку и разобраться во всем. У вторых покупателей было 7 дней, чтобы принять решение о приостановлении сделки, но они решили рискнуть и не делать этого. Начальник и сотрудница регистрационной палаты были также приглашены мной в суд для дачи свидетельских показаний.

Третьим этапом сбора доказательств было посещение риелтора, сопровождавшего обе сделки купли-продажи. В телефонном разговоре он пояснил, что как первая, так и вторые покупатели были предупреждены о том, что продавец не может подтвердить свои полномочия на распоряжение совместной собственностью. Однако прийти в суд директор агентства недвижимости и риелтор отказались (они были полностью на стороне вторых покупателей).

Вместе с тем в материалах проверки по моему заявлению содержались протоколы опроса риелторов, на которые я и ссылалась. При этом суд указал, что объяснения директора агентства недвижимости не приняты во внимание, поскольку риелтор, непосредственно сопровождавший сделку, таких объяснений не давал (хотя его объяснения не опровергали объяснения директора, а договор на оказание риэлторских услуг был заключен именно с директором). В судебном процессе вторые покупатели утверждали, что риелторы об отсутствии полномочий и отказе продавца от предоставления нотариального подтверждения того, что квартира приобретена не в браке, не сообщали.

Ознакомившись с решением суда и протоколом заседания, я обратилась в полицию с заявлением в отношении риелторов, которых снова подробно опросили, и один из них подтвердил, что лично известил вторых покупателей о несогласии продавца предоставить заявление. Поскольку отказ в возбуждении уголовного дела по этому заявлению мы получили уже за рамками первой инстанции, я попыталась приобщить его в апелляционном суде, однако получила отказ с мотивировкой, что документ не имеет отношения к делу. На это я обратила внимание в кассационной жалобе, и кассация вновь поддержала мои доводы, сделав соответствующее указание нижестоящим судам в кассационном определении.

Безусловно, дела данной категории требуют тщательной подготовки, анализа и использования адвокатом всего арсенала не запрещенных законом возможностей для сбора необходимых доказательств и эффективной защиты доверителей.

Указанные проблемы в разрешении подобных дел могут быть, на мой взгляд, устранены внесением в ст. 253 ГК РФ положения о необходимости предъявления письменного согласия второго сособственника на отчуждение титульным собственником общего совместного имущества (по аналогии с Семейным кодексом РФ).