ВС разъяснил правила раздела публичного земельного участка, находящегося в аренде

Суд указал, что при изъятии находящегося в аренде участка для государственных нужд уполномоченный орган не должен игнорировать положения земельного законодательства и права арендатора на образуемые или измененные участки

Одна из экспертов отметила, что из-за ошибочных действий уполномоченных органов и неправомерной постановки на учет нового участка у истца как арендатора возникают дополнительные расходы на переоформление договора аренды и изменение вида разрешенного использования земли. Другая, оценивая судебные акты судов нижестоящих инстанций, подчеркнула, что на протяжении разрешения спора суды действительно исходили из формального подхода к исследованию обстоятельств дела, ссылаясь на ненадлежащий способ защиты.

Верховный Суд опубликовал Определение от 15 апреля № 305-ЭС24-23370 по делу № А40-213347/2023, в котором указал на недопустимость нарушения прав арендатора уполномоченным органом при формировании в границах прежнего земельного участка нового участка с иным кадастровым номером.

В 1997 г. Московский земельный комитет, правопреемником которого является Департамент городского имущества г. Москвы (арендодатель), и товарищество «Спорттрикотаж» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка. Договор был заключен для эксплуатации зданий и сооружений фабрики по выпуску спортивного трикотажа, принадлежащих арендатору на праве собственности. Поскольку после истечения срока действия договора арендатор продолжил пользование участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, по правилам ст. 621 ГК РФ действие договора аренды возобновилось на неопределенный срок.

Постановлением правительства Москвы от 15 октября 2014 г. была утверждена Адресная инвестиционная программа г. Москвы на 2014–2017 гг., которой предусмотрено строительство транспортного объекта – автодороги. Часть участка, находящегося в аренде ООО «Спорттрикотаж» (правопреемник арендатора), попала в границы строительства указанного транспортного объекта.

11 июня 2015 г. Департамент строительства г. Москвы (государственный заказчик), технический заказчик и общество «Спорттрикотаж» (правообладатель) заключили соглашение «об осуществлении денежной компенсации» за изъятие у общества части земельного участка. Соглашением предусмотрено, что правообладатель обязуется освободить и передать участок площадью 244 кв. м техническому заказчику и прекратить свои права на данный участок в порядке и сроки, установленные соглашением, а госзаказчик обязуется выплатить правообладателю денежную компенсацию.

3 апреля 2017 г. ДГИ г. Москвы издал распоряжение о разделе указанного участка (№ 1), которым утвердил схему расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образованных путем раздела участка № 1 на два участка с сохранением исходного участка в измененных границах. Департамент установил новый вид разрешенного использования преобразованного исходного участка, а именно: деловое управление, производственная деятельность, склады; определил проектную площадь участка (6499 кв. м). На основании указанного распоряжения и межевого плана регистрирующий орган поставил на государственный кадастровый учет новый земельный участок (№ 2), занятый объектами общества, с присвоением участку нового кадастрового номера и указанием видов разрешенного использования, приведенных в распоряжении ДГИ.

При постановке участка на учет в ЕГРН не были внесены сведения о том, кто является правообладателем, не указано на наличие обременения в виде аренды в пользу общества. При этом в ЕГРН остались сведения о земельном участке № 1, в отношении которого зарегистрировано право аренды общества, в том числе прежние сведения о площади и границах участка.

Общество неоднократно обращалось в ДГИ г. Москвы, указывая на то, что постановка на государственный кадастровый учет земельного участка № 2 осуществлена неправомерно, вновь образованный участок расположен в границах исходного участка № 1, виды разрешенного использования не соответствуют фактическим, при изъятии для государственных нужд части исходного участка требовалось внести изменения в сведения Государственного кадастра недвижимости и ЕГРН только относительно уменьшения площади исходного участка и его границы.

Департамент уведомил арендатора о том, что поскольку участок № 2 по данным ЕГРН поставлен на государственный кадастровый учет 19 октября 2017 г. и имеет статус «учтенный», снятие его с учета не представляется возможным. Границы арендованного обществом участка № 1 имеют пересечение с линиями градостроительного регулирования улично-дорожной сети, в связи с этим целесообразно рассмотреть возможность оформления земельно-правовых отношений на иной земельный участок № 2. ДГИ также указал, что после того, как общество зарегистрирует право аренды на вновь образованный участок, у него появится право на изменение вида его разрешенного использования в соответствии перечнем видов, предусмотренных для участка Правилами землепользования и застройки г. Москвы.

Общество «Спорттрикотаж» обратилось в арбитражный суд к ДГИ г. Москвы, Управлению Росреестра по г. Москве. Истец указал, что при наличии действующего договора аренды земельного участка № 1, занятого его объектами недвижимости производственно-складского назначения, с установленным в 2014 г. надлежащим видом разрешенного использования, департамент осуществил незаконные действия по формированию в границах прежнего участка нового участка с иным кадастровым номером и ненадлежащим видом разрешенного использования. Как полагает истец, это повлекло нарушение его права арендовать тот участок, в отношении которого у него оформлен договор с установленным уполномоченным органом видом разрешенного использования, а также возложение на общество не предусмотренного законодательством бремени по переоформлению арендных отношений на другой участок с иным видом использования. Истец просил обязать ДГИ г. Москвы издать новое распоряжение о разделе участка № 1 на два участка с сохранением участка № 1 в измененных границах в соответствии с новыми кадастровыми координатами, а также обязать Управление Росреестра снять участок № 2 с кадастрового учета.

Отказывая
в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что изменение площади и границ земельного участка должно происходить одновременно с госрегистрацией прав на образованный земельный участок № 2. Как отметил суд, зарегистрировав право аренды на новый участок № 2, общество при наличии согласия департамента сможет изменить вид разрешенного использования, исключив те виды, которые оно не осуществляет. Суд указал, что требование заявителя об обязании ДГИ издать новое распоряжение о разделе участка № 1 не может быть признано надлежащим способом восстановления нарушенного права, поскольку уже имеется принятое распоряжение от 3 апреля 2017 г. Апелляционный и кассационный суды поддержали выводы первой инстанции.

Тогда общество «Спорттрикотаж» подало кассационную жалобу в Верховный Суд, в которой, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просило пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты. Рассмотрев дело, ВС указал, что отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования), при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Суд подчеркнул: требования истца мотивированы тем, что ДГИ г. Москвы в нарушение требований законодательства длительное время не осуществляет надлежащих действий по исправлению нарушений, допущенных при оформлении раздела исходного участка, предоставленного в аренду обществу и занятого принадлежащими ему объектами недвижимости производственно-складского назначения, а также при формировании и регистрации в ЕГРН сведений об образованных земельных участках.

Со ссылкой на разъяснения, приведенные в п. 3 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», а также п. 9 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Верховный Суд указал, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Как отметил Суд, при разделе земельного участка, находящегося в госсобственности, сохраняется кадастровый номер исходного участка, но изменяются его площадь и границы, при этом разрешенное использование образованных участков должно соответствовать разрешенному использованию исходного участка (Определение ВС от 19 октября 2023 г. № 306-ЭС23-4661). ВС пояснил, что по общему правилу трансформация публичного земельного участка, находящегося в аренде (путем его раздела или выдела из него одного или нескольких участков, в том числе в целях изъятия для государственных нужд), дает арендатору право на заключение с ним договоров аренды в отношении образуемых и измененных участков либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды участков.

Судебная коллегия обратила внимание, что при принятии решения об изъятии находящегося в аренде земельного участка для государственных или муниципальных нужд, предусматривающего образование участка путем раздела, объединения, перераспределения участков или выдела из исходного земельного участка, уполномоченный орган не должен игнорировать положения земельного законодательства, регулирующие требования к образованию участков и права арендатора на образуемые или измененные участки. Иное свидетельствовало бы о возможности изъятия части земельного участка, используемого обществом по договору аренды, для государственных нужд в обход установленной процедуры, уточнил ВС.

В определении указано, что в рассматриваемом случае раздел публичного земельного участка, принадлежащего обществу на праве аренды, подлежал осуществлению путем образования нового участка площадью 244 кв. м, подлежащего изъятию для публичных нужд, с сохранением исходного участка, обремененного правом аренды, в измененных границах, относительно площади и границ участка. При этом должны быть сохранены право аренды и установленный в надлежащем порядке вид разрешенного использования участка с учетом назначения объектов недвижимости общества и осуществляемого в них вида деятельности с последующим внесением изменений в договор относительно площади участка.

Между тем, отметил ВС, департамент распоряжением от 3 апреля 2017 г. в нарушение норм Земельного кодекса предусмотрел формирование нового земельного участка площадью 6499 кв. м (под объектами недвижимости общества), в то время как следовало принять решение о формировании нового участка площадью 244 кв. м (выделяемого из исходного участка для строительства автомобильной дороги) с сохранением исходного участка № 1 в измененных границах и площади.

Суд пояснил: на основании данного распоряжения сформирован новый участок № 2, занятый объектами недвижимости общества, но c иными видами разрешенного использования, которые не соответствуют виду разрешенного использования исходного участка и назначению расположенных на нем зданий. При этом в ЕГРН сохранились сведения и об участке № 1 в прежних границах и площади, обремененном правом аренды в пользу общества.

«Указанные действия, осуществленные с нарушением требований земельного законодательства, повлекли нарушение прав и законных интересов общества и создали препятствия в реализации заявителем, обладающим как собственник объектов недвижимости исключительным правом на использование публичного участка на условиях аренды, на приведение арендных отношений в соответствие с требованиями действующего законодательства, в целях, указанных в договоре аренды», – подчеркнуто в определении.

Кроме того, Верховный Суд обратил внимание: данные действия привели к тому, что процедура изъятия земельного участка не завершена, госрегистрация прекращения права аренды на фактически изъятый участок, занятый автодорогой общего пользования, не осуществлена, компенсация за изъятый участок обществу полностью не возмещена. При этом департамент, несмотря на неоднократные обращения общества, на протяжении нескольких лет не принимал решений по данным обращениям и как лицо, уполномоченное от имени собственника публичного участка осуществлять действия, связанные с формированием, постановкой на кадастровый учет публичных земельных участков, таких действий не предпринял, добавил Суд.

ВС посчитал, что довод департамента, с которым согласились суды, – о том, что общество должно зарегистрировать право аренды на новый земельный участок и впоследствии при наличии согласия департамента обратиться с заявлением об изменении вида разрешенного использования, – основан на ошибочном толковании положений земельного законодательства и Закона о госрегистрации недвижимости. Суд указал, что возложение на правообладателя исходного участка дополнительных обязанностей, в том числе по обращению в уполномоченные органы для изменения не осуществляемого и неправомерно установленного вида разрешенного использования земельного участка, а также внесению изменений в сведения ЕГРН, не соответствует смыслу правового регулирования института изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, направленного на минимизацию для правообладателя негативных последствий изъятия принадлежащего ему имущества.

Судебная коллегия пришла к выводу, что в данном деле у суда первой инстанции, с выводами которого согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, не было законных оснований для отказа в удовлетворении требований общества со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты.

Кроме того, ВС напомнил, что согласно п. 6 ст. 11.9 ЗК образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Кодексом и другими федеральными законами. Вновь образованный земельный участок № 2 полностью накладывается на границы существующего исходного участка № 1, что противоречит п. 6 ст. 11.9 ЗК и п. 20 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости, пояснил Суд.

Таким образом, Верховный Суд посчитал, что суды трех инстанций нарушили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, а потому отменил обжалуемые судебные акты, а дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Юрист Ольга Михалева считает важным, что ВС при отмене решений нижестоящих инстанций указал на недопустимость формального отказа в иске по мотивам неправильного выбора способа судебной защиты истцом – в связи с очевидностью в данном деле преследуемого им материально-правового интереса. По сути, из-за ошибочных действий уполномоченных органов и неправомерной постановки на учет нового участка у истца как арендатора возникают дополнительные расходы на переоформление договора аренды и изменению вида разрешенного использования, отметила эксперт в комментарии «АГ».

Ольга Михалева подчеркнула, что ВС выявил сразу несколько нарушений земельного законодательства в действиях ответчиков:

• участок фактически был разделен путем образования нового участка с другими видами разрешенного использования;
• в отношении образованного нового участка не было зарегистрировано существующее право аренды, что противоречит п. 4 ст. 11.8 ЗК;
• новый участок полностью наложился на исходный в нарушение требований п. 6 ст. 11.9 ЗК.

Эксперт обратила внимание, что ранее ВС в своих решениях приводил аналогичные позиции (определения от 21 марта 2023 г. № 310-ЭС22-23204; от 19 октября 2023 г. № 306-ЭС23-4661). В этих делах действия уполномоченного органа по разделу земельного участка, произведенного без согласия арендатора, были признаны незаконными; разъяснялось, что при разделе участка, находящегося в госсобственности, сохраняется кадастровый номер исходного участка, но изменяются его площадь и границы, при этом разрешенное использование образованных участков должно соответствовать разрешенному использованию исходного, отметила Ольга Михалева.

Адвокат Анастасия Иванова считает, что ВС исправил ошибки нижестоящих судов, поддержавших незаконные действия органов государственной власти субъекта РФ: действия ДГИ в части издания распоряжения, суть которого не соответствует его наименованию и допсоглашению к договору аренды земельного участка, и действия Росреестра в части постановки объекта недвижимости на кадастровый учет при явном его пересечении и наложении на иной объект недвижимости.

«В последнее время в своей работе все чаще сталкиваюсь с нарушениями п. 6 ст. 11.9 ЗК при образовании земельных участков с участием госорганов. До настоящего времени нет выработанного единого подхода в судебной практике, каждый случай такого нарушения индивидуален и, как правило, на уровне суда первой инстанции споры остаются неразрешенными. Тем не менее наличие в подобных спорах заключения специалиста (кадастрового инженера) или судебной землеустроительной экспертизы, подтверждающих факт конкретных нарушений при образовании земельного участка, усилит позицию стороны, намеренной признать незаконным образование участка, препятствующее реализации прав и обязанностей владельцами иных (например, смежных) участков, – как в деле, рассмотренном ВС (арендатор безосновательно лишился арендованного земельного участка)», – подчеркнула эксперт.

Как полагает Анастасия Иванова, неправильное образование земельного участка и неправомерные действия ДГИ привели к правовой коллизии в реализации прав истца в отношении арендованного им участка и в отношении возведенных на данном участке объектов недвижимости. «На первый взгляд, возникновение ситуации, рассмотренной в определении, представляется абсурдом, и очень досадно, что такие споры доходят до Верховного Суда», – прокомментировала эксперт.

Оценивая решения судов нижестоящих инстанций, Анастасия Иванова отметила, что на протяжении разрешения спора суды действительно исходили из формального подхода к исследованию обстоятельств дела, ссылаясь на ненадлежащий способ защиты. В этой части, по мнению эксперта, ВС сделал ценный вывод, который хотя и не является прорывом в правоприменительной практике, но тем не менее очень важен, поскольку некоторые суды зачастую этим пренебрегают. «Верховный Суд данным определением разъяснил “золотое правило”, согласно которому суды должны исключать формализм в разрешении споров, не должны исходить только из формулировки просительной части искового заявления, поскольку неважно, каким образом истец сформулировал свои требования, – важно определить цель предъявления такого требования, затем применимые нормы и только тогда решать, правильно ли выбран способ защиты нарушенного права», – подытожила Анастасия Иванова.

Анжела Арстанова