ВС пояснил нюансы выкупа арендуемых в рамках комплексного освоения территории участков

Он указал, что продление срока действия заключенного до 1 марта 2015 г. договора аренды участка для комплексного освоения влечет, в том числе, дальнейшую возможность реализации арендатором исключительного права на выкуп образованных в границах территории комплексного освоения земельных участков, после его завершения

По мнению одной из адвокатов, ВС пришел к логичному выводу относительно равнозначности срока действия договора аренды и срока комплексного освоения участка, принимая во внимание цель аренды земельного участка – комплексное освоение земельного участка. Другой обратил внимание: Верховный Суд последовательно выдерживает позицию о том, что является недопустимым умаление права арендатора в силу обстоятельств, за которые он не отвечал и не мог отвечать.

1 апреля Верховный Суд вынес Определение № 302-ЭС24-21116 по делу № А19-23367/2023, в котором рассмотрел спор о понуждении арендодателя заключить договор купли-продажи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, в редакции арендатора.

Заключение договора аренды федерального земельного участка

По результатам аукциона 30 декабря 2011 г. Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства и ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» заключили договор аренды федерального земельного участка общей площадью 985 247 кв. м для его комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 10 лет.

Согласно условиям аукционной документации и договору арендатор при подготовке документации должен был предусмотреть, в том числе, что минимальный объем общей площади жилья в застройке составит 80 тыс. кв. м; что доля жилья экономического класса должна составлять не менее 50% от общей площади; что площадь земельного участка для индивидуального жилого дома не должна превышать 1000 кв. м, а для части дома блокированной застройки – 400 кв. м на одну часть дома. Договором были регламентированы параметры и площади подлежащих строительству домов, площади жилых и нежилых помещений, выполнение отделки, оснащение квартир и домов необходимым инженерным оборудованием, приборами учета. При этом аукционная документация и договор аренды, предусматривая необходимость при подготовке документации по планировке определить размещение объектов общеобразовательного назначения, не возлагали на арендатора обязательство по их строительству.

Максимальный срок строительства по условиям договора составлял 10 лет с момента подписания акта приема-передачи. В п. 3.1.4 договора установлены этапы жилищного и иного строительства с нарастающим итогом. Согласно п. 5.1 договора после осуществления кадастровых работ на основании утвержденного проекта планировки территории в границах участка и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков арендатор должен принять решение о выкупе образованных участков или об использовании их на условиях аренды.

Изменение законодательства и обращение в суд

Администрация Ушаковского муниципального образования Иркутского района Иркутской области постановлением от 20 декабря 2012 г. утвердила подготовленную арендатором в рамках исполнения обязательств документацию по планировке территории земельного участка. Документацией было предусмотрено строительство 91,4 тыс. кв. м жилищного фонда. Осуществлен раздел исходного участка с образованием самостоятельных участков с видами разрешенного использования, предусмотренными проектом планировки. Уполномоченные органы передали образованные земельные участки, предусматривающие строительство социальных объектов, из федеральной собственности в муниципальную.

В связи с принятием Закона от 23 июня 2016 г. № 221-ФЗ о внесении изменений в Закон о содействии развитию жилищного строительства права и обязанности арендодателя перешли к АО «Дом.РФ». На основании соглашения от 8 февраля 2017 г. и в соответствии с п. 4 ст. 30.2 Земельного кодекса общество «СибирьЭнергоТрейд» уступило права и обязанности арендатора по договору аренды ООО «ВостСибСтрой Девелопмент».

19 марта 2019 г. администрация Ушаковского муниципального образования отменила ранее утвержденную документацию по проекту планировки и проекту межевания территории и утвердила новую документацию под жилую застройку, предусматривающую строительство 180 тыс. кв. м жилищного фонда. Вместе с тем арендатор осуществил строительство, предусмотренное изначальным договором аренды: в эксплуатацию были введены объекты жилищного строительства общей жилой площадью не менее 80 тыс. кв. м. В связи с завершением строительства и ввода объектов в эксплуатацию стороны заключили ряд дополнительных соглашений к договору.

На основании Закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» стороны дополнительным соглашением от 21 июля 2020 г. продлили срок договора аренды на три года, до 30 декабря 2024 г.

Соглашением от 24 марта 2023 г. ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» передало права и обязанности по договору аренды от 30 декабря 2011 г. новому арендатору – ООО «ОмегаСтрой».

Общество «ОмегаСтрой», полагая, что после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков оно вправе на основании п. 5.1 договора аренды и п. 5 ст. 30.2 ЗК приобрести в собственность земельные участки, образованные в пределах территории комплексного освоения, обратилось к «Дом.РФ» с предложением заключить договор купли-продажи 32 участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, однако в этом было отказано. Считая отказ незаконным, общество «ОмегаСтрой» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к АО «Дом.РФ» о понуждении заключить договор купли-продажи спорных земельных участков в редакции истца.

Суды разошлись во мнениях

Руководствуясь ст. 421, 445 ГК, ст. 30.2, 38.2 ЗК, Законом о содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Он указал, что в соответствии со ст. 30.2 ЗК, аукционной документацией и договором аренды от 30 декабря 2011 г. реализация истцом права на приобретение в собственность образованных в границах территории комплексного освоения земельных участков поставлена в зависимость от исполнения арендатором всех тех обязательств, которые должны быть выполнены к дате заключения договора купли-продажи участков. Поскольку арендатором не были исполнены все обязательства, предусмотренные договором аренды, в том числе по строительству всего объема жилищного и иного строительства, то отсутствуют правовые основания для обязания ответчика заключить ДКП испрашиваемых земельных участков.

Апелляционный суд отменил это решение и удовлетворил иск. Он отметил: из совокупного толкования условий договора аренды и ст. 30.2 ЗК следует, что договор купли-продажи подлежит заключению в отношении земельных участков, которые образованы и поставлены на государственный кадастровый учет в соответствии с утвержденным уполномоченным органом проектом планировки территории в границах исходного участка, предоставленного для комплексного освоения. Довод ответчика о том, что у арендатора земельных участков право на их выкуп появляется исключительно после освоения всей предоставленной для строительства территории и достижения всех целей предоставления территории, основан на неверном толковании условий договора аренды и положений ст. 30.2 ЗК, поскольку данной нормой и договором допускается продажа незастроенных земельных участков, в отношении которых уже разработана соответствующая документация для застройки.

Апелляция указала, что земельные участки с возведенными в период действия договора аренды объектами жилой застройки не могут быть выкуплены, так как они в силу закона переходят в собственность собственников помещений в многоквартирных домах. Объекты коммунальной инфраструктуры подлежат передаче соответствующим ресурсоснабжающим организациям или органам местного самоуправления. Арендатору в силу п. 3.1.3 договора аренды надлежало построить объекты жилого назначения общей площадью не менее 80 тыс. кв. м. Согласно разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию истцом были введены в эксплуатацию объекты общей жилой площадью 80 674, 28 кв. м, что подразумевает соответствие этого жилья требованиям проектной документации и жилищного законодательства.

Суд апелляционной инстанции признал несостоятельным довод ответчика о том, что у истца отсутствует право на выкуп образованных земельных участков, поскольку срок осуществления жилищного и иного строительства, составляющий 10 лет со дня подписания акта приема-передачи земельного участка, закончился 30 декабря 2021 г. и к моменту обращения с заявлением о выкупе земельных участков (10 апреля 2023 г.) истец не завершил исполнение договора аренды. Он указал, что дополнительным соглашением от 21 июля 2020 г. стороны, продлив срок действия договора до 30 декабря 2024 г., увеличили и срок комплексного освоения территории.

Кроме того, добавила апелляция, материалами дела подтверждается исполнение арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды, позволяющих ему реализовать законное право на выкуп образованных земельных участков в рамках договора аренды земельного участка в целях его комплексного освоения, поэтому у арендодателя возникла обязанность обеспечить арендатору реализацию указанного права.

Кассация не согласилась с выводами апелляционного суда и отменила его постановление, оставив в силе решение первой инстанции. Она признала неверным и вывод апелляции о том, что продление срока аренды земельного участка повлекло продление и срока его комплексного освоения, поскольку положения ч. 6 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, предусматривающие право арендатора требовать продления договора аренды публичного земельного участка на срок до трех лет, не означают возможность автоматического продления срока комплексного освоения участка в целях жилищного строительства.

Суд округа, посчитав, что до декабря 2024 г. был продлен только срок аренды участка, срок комплексного освоения истек в 2021 г., увеличение этого срока невозможно, а его истечение является основанием для прекращения прав на земельные участки, заявленные к выкупу, так как на них не завершено строительство, пришел к выводу об отсутствии у арендатора права на выкуп незастроенных участков.

ВС разъяснил, что учитывать при заключении договора купли-продажи земельных участков в рамках комплексного освоения территории

Общество «ОмегаСтрой» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС заметила, что отношения, связанные с реализацией договора аренды от 30 декабря 2011 г., регулируются Земельным кодексом в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., в том числе положениями ст. 30.2 Земельного кодекса, действовавшей на момент заключения договора.

ВС указал, что стороны дополнительным соглашением от 21 июля 2020 г. в порядке, предусмотренном ст. 19 Закона № 98-ФЗ, продлили срок договора аренды на три года, до 30 декабря 2024 г.; такое допсоглашение было зарегистрировано в установленном порядке. Согласно Закону № 98-ФЗ на уполномоченные органы, выступающие в качестве арендодателей по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, возложена обязанность продлить договор аренды при наличии у арендатора правовых оснований на такое продление при условии, что такой договор заключен до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ; на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора; на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого участка. Положения Закона № 98-ФЗ применяются также и к договорам аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенным по результатам аукциона до 1 марта 2015 г. (Определение ВС от 27 сентября 2022 г. № 306-ЭС22-3436).

Ссылаясь на Определение КС от 29 сентября 2022 г. № 2410-О/2022, Верховный Суд разъяснил, что ч. 6 и 7 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, предусматривающие право арендаторов земельных участков, относящихся к публичной собственности, на продление срочного договора аренды в случае принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта РФ решения о введении на своей территории режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, призваны обеспечить защиту и восстановление их имущественных прав, поскольку при заключении таких договоров они планировали использовать земельные участки в течение всего срока аренды, но были лишены такой возможности по обстоятельствам, связанным с мероприятиями по предупреждению распространения новой коронавирусной инфекции. Часть 6 ст. 19 Закона № 98-ФЗ преследует цель выравнивания баланса интересов сторон договора аренды, заключенного на определенный срок, и учитывает влияние чрезвычайных обстоятельств, при которых эффективное исполнение договора в течение его заранее установленного срока было объективно затруднено (Определение КС от 30 мая 2023 г. № 1219-О/2023).

Экономколлегия указала, что продление срока аренды участка, предоставленного для комплексного освоения территории, без возможности его использования в указанных целях противоречит сути правоотношений по комплексному освоению, которые до 1 марта 2015 г. регулировались положениями ст. 30.2 ЗК. Таким образом, продление по правилам ст. 19 Закона № 98-ФЗ срока действия договора аренды земельного участка, заключенного до 1 марта 2015 г. для комплексного освоения в целях жилищного строительства, влечет дальнейшую возможность осуществления арендатором предусмотренных положениями ст. 30.2 ЗК мероприятий в указанных целях, в том числе продление срока строительства и возможность реализации арендатором исключительного права на выкуп образованных в границах территории комплексного освоения земельных участков при соблюдении условий п. 5 и 6 ст. 30.2 ЗК. Иное толкование противоречит целям принятия Закона № 98-ФЗ и может привести к нарушению прав арендаторов (застройщиков) публичных земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на использование участка по назначению и поставит таких арендаторов в неравное положение с иными арендаторами публичных земельных участков, предоставленных для строительства объектов недвижимости.

В связи с этим Верховный Суд посчитал ошибочным вывод окружного суда о том, что продление на основании Закона № 98-ФЗ срока действия договора аренды не повлекло продление для общества «ОмегаСтрой» срока комплексного освоения.

Со ссылкой на п. 5.2 Постановления КС от 3 октября 2023 г. № 46-П/2023 Экономколлегия напомнила, что с учетом положений ст. 75.1 Конституции принцип добросовестности является одним из элементов публичного порядка РФ. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 1 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

ВС подчеркнул, что действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается противоречивое и недобросовестное поведение субъектов хозяйственного оборота, не соответствующее обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Он добавил, что положения Закона о содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий, в рамках которого общество «Дом.РФ» выступает агентом Российской Федерации и осуществляет функции в том числе по предоставлению федеральных земель для строительства, призваны обеспечить решение социальных задач государства в жилищной сфере наиболее оперативным способом и по своей сути направлены на реализацию гарантий, закрепленных в ст. 7 и 40 Конституции (определения КС от 23 апреля 2013 г. № 533-О/2013; от 23 апреля 2015 г. № 915-О/2015).

Верховный Суд разъяснил, что по смыслу как ранее действовавшего земельного законодательства, так и действующего в настоящее время градостроительного законодательства предоставление незастроенного публичного земельного участка для комплексного освоения направлено на обеспечение развития территории и ее благоустройства, создание благоприятных условий проживания граждан на данной территории путем возведения объектов жилищного и иного строительства, а также объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом планировки территории. Таким образом, в результате исполнения сторонами обязательств по комплексному освоению территории достигаются как цели, преследуемые публичным органом за счет средств исполнителя (застройщика): увеличение жилищного фонда, строительство объектов инфраструктуры, благоустройство в границах предоставленной застройщику территории; так и цели, преследуемые застройщиком: получение земельных участков в границах предоставленной территории для капитального строительства и получение прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

При этом, указала Экономколлегия, исполнение застройщиком обязательств за счет собственных средств по подготовке градостроительной документации территории, формированию, постановке на кадастровый учет образованных в границах территории участков, строительству объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры и передаче их в публичную собственность или в собственность эксплуатирующих организаций влечет исполнение арендодателем корреспондирующей обязанности по предоставлению земельных участков для строительства иных капитальных объектов, предусмотренных документацией по планировке территории.

Как отметил ВС, во исполнение условий договора арендатор осуществил раздел территории участка в соответствии с документацией по планировке территории, государственный кадастровый учет образуемых участков, строительство и ввод в эксплуатацию минимального объема общей площади жилья, предусмотренного условиями договора аренды и аукционной документации, и объектов инженерной инфраструктуры. При этом утверждение администрацией в 2019 г. новой документации по проекту планировки и проекту межевания территории, предусматривающей увеличение объема жилищного строительства в границах спорной территории, согласование обществом «Дом.РФ» данной документации, а также предоставление арендатору согласия на образование в соответствии с данной документацией земельных участков путем перераспределения ранее сформированных земельных участков подтверждают согласие общества «Дом.РФ» на возведение обществом «ОмегаСтрой» дополнительного объема жилищного строительства и объектов инженерной инфраструктуры.

Экономколлегия указала: вывод судов первой и кассационной инстанций о том, что истец не вправе приобрести в собственность земельные участки, предназначенные для жилищного и иного строительства, образованные в границах территории комплексного освоения, поскольку им не завершено строительство всех запланированных объектов инженерной инфраструктуры и жилых объектов, противоречит положениям п. 5 ст. 30.2 ЗК. В данной норме отсутствует такое условие для реализации исключительно права на приобретение в собственность указанных участков, как завершение строительства всех запланированных объектов. Кроме того, как правильно отметила апелляция, после завершения строительства многоквартирных домов земельные участки, занятые домами, не подлежат выкупу, поскольку в силу закона переходят в собственность собственников помещений в этих домах.

Как заметил ВС, арендатор указывал, что, принимая все зависящие от него меры по освоению предоставленной территории, он не успел возвести весь объем жилищного строительства в период аренды, в том числе и по причине приостановления строительных работ в период пандемии COVID-19, многократного изменения уполномоченными органами градостроительных регламентов в связи с допущенными ими нарушений порядка разработки, согласования этих документов и организации публичных слушаний, что, в свою очередь, повлекло внесение изменений в проектную документацию, отмену ранее выданных разрешений на строительство, приостановление строительных работ. На всей территории комплексной застройки, в том числе на выкупаемых в целях завершения строительства участках, арендатором возведены водопроводные сети, водозаборные узлы, канализационно-напорная станция, сети дождевой канализации, канализационный коллектор, воздушные линии элекропередачи, кабельные линии, трансформаторные подстанции и другие объекты инфраструктуры и благоустройства. Общество «Дом.РФ» не опровергло данные обстоятельства.

При таких обстоятельствах, исходя из положений ст. 34 Закона № 171-ФЗ, ст. 30.2 ЗК, с учетом исполнения арендатором обязательства по предусмотренному аукционной документацией и условиями договора аренды минимальному объему строительства, Верховный Суд посчитал обоснованным вывод апелляционного суда о наличии у общества «ОмегаСтрой» предусмотренного ст. 30.2 ЗК и условиями договора аренды исключительного права на выкуп спорных земельных участков в целях завершения строительства объектов в соответствии с установленными для данных участков видами разрешенного использования.

Вместе с тем, указал ВС, апелляция, обязывая общество «Дом.РФ» заключить с обществом «ОмегаСтрой» договор купли-продажи спорных земельных участков на предложенных истцом условиях, не учла, что разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Суд должен не только оценивать законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, но также учитывать и специфику правоотношений, в связи с которыми заключается договор.

Так, пояснил Верховный Суд, при заключении договора купли-продажи земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства, подлежат учету, в том числе, положения договора аренды и аукционной документации. Условиями аукционной документации и договора аренды от 30 декабря 2011 г. предусмотрено, что комплексное освоение земельного участка с целью жилищного и иного строительства на земельных участках, образованных из исходного участка, осуществляется поэтапно с установлением минимального объема ввода в эксплуатацию объектов жилого и иного назначения по годам. Приведенные правила не противоречат требованиям законодательства, регулировавшего данную деятельность, и по своему содержанию направлены на стимулирование соблюдения застройщиком этапов строительства объектов недвижимости.

Экономколлегия отметила, что согласно п. 5.3.6 договора аренды ДКП заключается с учетом тех условий договора аренды, которыми предусмотрены этапы строительства, ответственность в виде неустойки за нарушение сроков и требований по минимальному объему осуществления жилищного и иного строительства любого из этапов, за использование образованных участков не в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 договора аренды. По смыслу п. 5.4 договора аренды в случае, если по требованию арендатора будут заключены договоры купли-продажи образованных участков, стороны могут урегулировать изменение этапов и сроков осуществления строительства на указанных участках. Поскольку в договоре аренды стороны установили необходимость определения и в договоре купли-продажи участков этапов строительства и ответственность за нарушение сроков строительства, по данным условиям должно быть достигнуто соглашение сторонами, либо такие условия определяются судом при рассмотрении спора о заключении договора.

Между тем, установил ВС, договор купли-продажи в предложенной истцом редакции не содержит условия, определяющие этапы строительства на испрашиваемых к выкупу земельных участках, сроки строительства и меру ответственности застройщика за нарушение сроков строительства по каждому этапу. При этом указание в п. 8.3, 8.4 и 8.5 на право продавца требовать взыскания с покупателя неустойки за нарушения условий, приведенных в п. 4.1, 4.2 и 4.4, с учетом того, что эти условия предусматривают общее обязательство покупателя осуществить на выкупаемых участках строительство жилых объектов и инфраструктуры с соблюдением основных требований и характеристик планируемого развития территории и не содержат конкретные сроки, при несоблюдении которых наступает ответственность в виде неустойки, повлечет неоднозначное толкование и понимание содержания приведенных пунктов.

Ссылаясь на п. 39 Постановления Пленума ВС от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», Верховный Суд пояснил: если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон; по итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами. Однако апелляционный суд не учел п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, п. 4 ст. 445 ГК и разъяснения ВС, не проверил надлежащим образом условия договора купли-продажи земельных участков на предмет соответствия действующему законодательству и положениям договора аренды от 30 декабря 2011 г., которыми предусмотрены правила выкупа земельных участков в рамках комплексного освоения территории.

В связи с этим Верховный Суд отменил решения апелляции и кассации, направив дело на новое апелляционное рассмотрение.

Адвокаты прокомментировали выводы Верховного Суда

Адвокат Анастасия Иванова отметила, что определение ВС содержит достаточно подробный анализ правоотношений по комплексному освоению земельных участков для жилищного строительства, которые сохраняют свою актуальность и сегодня, несмотря на утрату законной силы норм права в данной отрасли. «Суд обосновано отклоняет доводы нижестоящих судов об отсутствии у истца права на приобретение перечня земельных участков в собственность в порядке ст. 30.2 ЗК по причине частичного исполнения обязательства, возложенного на арендатора договором аренды. Так, приобретение права собственности или права аренды на соответствующие земельные участки не снимает с их правообладателя обязанности выполнения ряда условий по комплексному освоению земельного участка, прежде всего это касается исполнения требования п. 6 ст. 30.2 ЗК, согласно которому собственник или арендатор земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан соблюсти максимальные сроки осуществления строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Как правило, такие сроки содержатся в договоре и аукционной документации. Именно сопоставление сроков действия договора аренды и сроков комплексного освоения стало камнем преткновения по рассмотренному ВС спору», – пояснила она.

По мнению Анастасии Ивановой, ВС, соблюдая баланс интересов каждой стороны договора аренды и целесообразность правоотношений, приходит к весьма логичному выводу относительно равнозначности срока действия договора аренды и срока комплексного освоения участка, принимая во внимание цель аренды земельного участка – комплексное освоение земельного участка. Она указала, что предоставление арендатору исключительного права на приобретение в собственность или в аренду земельных участков допускается при условии возможности достижения цели, для которой изначально был предоставлен исходный земельный участок, – строительство объектов жилого назначения в пределах установленных договором аренды максимальных сроков осуществления жилищного строительства.

«ВС встал на защиту не только частных, но и публичных интересов, учитывая, как мне кажется, в том числе поведение общества-истца, вступившего в отношения по комплексному освоению территории в рамках договора, приняв на себя обязательства, предусмотренные условиями договора и аукционной документацией, в том числе в части сроков строительства и строительства объектов социального, коммунально-бытового, жилого назначения, подлежащих возведению за счет средств арендатора, произведя раздел первоначальных участков и возведя большую часть жилья, что соответствует установленным стандартам добросовестности участника гражданских правоотношений. Иными словами, поскольку поведение истца явно свидетельствовало о реальной возможности завершения процесса комплексного освоения земельного участка, ВС фактически пришел к выводу о допустимости приобретения участков в собственность в порядке п. 5 ст. 30.2 ЗК», – резюмировала Анастасия Иванова.

Адвокат АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров отметил, что в определении ВС затрагиваются два существенных вопроса: выкуп земельного участка в собственность и условия договора. «Эти вопросы зачастую имеют вольную трактовку судами. Разрешая аналогичные споры, они зачастую выходят за рамки оснований для заключения договора и вместе с ответчиком по таким категориям дел занимаются поиском дополнительных оснований для отказа либо критериев к истцу/арендатору, не поименованных в законе. Вывод ВС о том, что п. 5 ст. 30.2 ЗК не содержал критериев, указанных судами первой и кассационной инстанций, столь же прост и прозаичен, сколь и является наболевшим, поскольку примеров “додумывания” со стороны фемиды предостаточно и данный конкретный кейс уникальным не является. В этой связи рассматриваемое определение является полезным, на мой взгляд, для аналогичных споров, в том числе и потому, что содержит обоснование данного подхода», – пояснил эксперт.

Константин Смолокуров обратил внимание: ВС последовательно выдерживает позицию о том, что является недопустимым умаление права арендатора в силу обстоятельств, за которые он не отвечал и не мог отвечать, будь то действия государственных органов или, как в данном случае, тотальные ограничительные меры COVID-19.

Адвокат добавил, что на практике существуют многочисленные случаи обращения собственников земельных участков – органов МСУ с требованием об обязании заключить договор аренды в редакции истца. «В данном случае суды имеют свойство переносить предложенную редакцию без какой-либо ее проверки и оценки. Равно как и по искам о понуждении заключить договор выкупа – экономическому субъекту, как правило, предлагается осуществить выкуп на условиях арендодателя. Таким образом, указание Верховного Суда на необходимость оценки законности и обоснованности предложенных сторонами редакций, пусть и сделано “вскользь”, однако видится существенным и полезным для разрешения споров об обязании заключить договор, когда второй стороной является орган местного самоуправления (особенно что касается судов общей юрисдикции)», – заключил Константин Смолокуров.

Марина Нагорная