ВС обобщил практику по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных участков

В Обзоре, в частности, приведены положения о заключении, изменении, расторжении договоров аренды участков, находящихся в публичной собственности, для завершения строительства

Эксперты «АГ» отметили, что, несмотря на то, что отдельные приведенные в Обзоре правовые позиции уже публиковались ранее, системное изложение в едином тематическом Обзоре актуальных спорных ситуаций, возникающих в практике, является более удобным для использования.

Президиум Верховного Суда утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства.

Предоставление публичных участков для строительства и завершения строительства объектов недвижимости

В п. 1 Обзора отмечается, что размещение на публичном земельном участке сооружений связи, возведение которых не требует получения разрешения на строительство, может осуществляться на основании разрешения уполномоченного органа без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута.

Заключение, изменение, расторжение договоров аренды участков, находящихся в публичной собственности, для завершения строительства

Согласно п. 2 документа вид разрешенного использования публичного земельного участка, предоставленного по договору аренды для строительства конкретного объекта недвижимости, не подлежит изменению в целях строительства иного объекта.

Адвокат Евгений Ширстов отметил, что в данном пункте подтверждается приоритет того вида разрешенного использования, который изначально был установлен арендатору для застройки участка при его получении в аренду на торгах над нормами ст. 85 ЗК РФ, которыми по общему правилу допускается возможность свободного выбора землепользователями из любых ВРИ, установленных для соответствующего участка правилами землепользования и застройки. Иными словами, ВС РФ говорит о том, что арендатор не вправе приобрести участок в аренду для осуществления одного ВРИ, а затем немотивированно, то есть в отсутствие доказательств невозможности возведения изначально предполагавшегося объекта, требовать изменения на другой ВРИ и строительства другого объекта, пояснил эксперт.

Из п. 3 следует, что лицо, начавшее строительство объекта недвижимости в установленном законом порядке до изменения градостроительной документации, вправе завершить строительство и в дальнейшем использовать указанный объект и занятый им земельный участок в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования.

В п. 4 указано, что уполномоченный орган не вправе отказать в заключении договора аренды на новый срок лицу, правомерно осуществившему строительство объекта недвижимости на предоставленном в аренду земельном участке, но до истечения срока аренды не получившему разрешения другого уполномоченного органа на ввод объекта в эксплуатацию в связи с прекращением договора аренды.

Адвокат Алина Шакалова, комментируя данный пункт, отметила, что предприниматели часто сталкиваются с отказами органов муниципальной власти в заключении договоров аренды на новый срок из-за того, что не успевают ввести в эксплуатацию возведенный объект недвижимости. Связано это не всегда со злоупотреблением права, а, как правило, из-за постоянно меняющихся требований в части градостроительного зонирования и утверждения проектов планировок территорий, подчеркнула эксперт.

Как пояснила Алина Шакалова, единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования, который утверждается администрацией города, с одной стороны, призван обеспечить развитие города на долгие годы, с другой – возникают сложности у арендаторов с земельными участками, которые находятся в процессе застройки объектами. Например, земельный участок, который находился в общественно-деловой зоне, может быть полностью отнесен к зонам зеленых насаждений, что исключает возможность строительства на нем каких-либо объектов недвижимости в коммерческих целях. Адвокат заметила, что на внесение изменений в проекты планировок у предпринимателей уходят годы, к моменту подачи заявления на ввод в эксплуатацию объекта срок аренды земельного участка может истечь.

«Я согласна с позицией ВС РФ в том, что отказ заявителю в заключении договора аренды земельного участка со ссылкой на отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию из-за отсутствия действующего договора аренды земельного участка не могут быть признаны разумными и обеспечивающими баланс публичных и частных интересов», – поделилась мнением Алина Шакалова.

В соответствии с п. 5 Обзора существенное нарушение договора аренды публичного земельного участка, в том числе заключенного на срок более чем пять лет, не является основанием для досрочного расторжения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В следующем пункте ВС подчеркнул, что при невозможности использования земельного участка в соответствии с его правовым режимом и целями предоставления вследствие наличия ограничений, которые не оговорены арендодателем при заключении договора и не были заранее известны арендатору, у арендатора возникает право на возмещение убытков.

В п. 7 поясняется, что право арендатора на заключение дополнительного соглашения к договору аренды публичного земельного участка в соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14 марта 2022 г. № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» не обусловлено предоставлением доказательств негативного влияния санкционного режима на деятельность арендатора.

Как уточняется в п. 8, направление уполномоченным органом арендатору до истечения срока действия договора аренды уведомления о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений не является основанием для ограничения права арендатора на пролонгацию арендных отношений в соответствии с ч. 3 ст. 8 Закона № 58-ФЗ.

В п. 9 обращено внимание, что досрочное расторжение арендодателем в одностороннем порядке договора аренды публичного земельного участка, расположенного в границах субъекта РФ – города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, в соответствии с п. 22 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ не допускается, если нарушение арендатором условий договора вызвано действиями или бездействием арендодателя, уполномоченных органов публичной власти.

Распоряжение публичными участками и расположенными на них объектами незавершенного строительства, которые могут быть изъяты в порядке ст. 239.1 ГК

В п. 10 изложено, что требование уполномоченного органа об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов может быть удовлетворено, если соответствующий иск предъявлен с соблюдением правил, установленных ст. 239.1 ГК и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК, и собственником этого объекта не представлено доказательств нарушения срока строительства вследствие действий или бездействия органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.

Как отмечается в п. 11, ст. 622 «Возврат арендованного имущества арендодателю» ГК не может служить основанием для возложения на арендатора публичного земельного участка, предоставленного для строительства, обязанности по освобождению этого земельного участка от возведенного объекта недвижимости.

ВС подчеркнул: если уполномоченный орган не реализовал право на изъятие объекта незавершенного строительства в течение установленного законом срока, собственнику указанного объекта недвижимости не может быть отказано в заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства (п. 12).

Евгений Ширстов считает важными разъяснения, изложенные в п. 10-12 Обзора, касающиеся применения предусмотренного ст. 239.1 ГК механизма принудительного изъятия и продажи с торгов оставшегося недостроенным объекта по истечении срока аренды публичного участка. «Верховный Суд исходит из необходимости использования данного механизма в качестве специальных последствий при истечении срока аренды, за исключением случаев, если возведенный объект является самовольной постройкой. Также за собственником недостроенного объекта в определенных случаях закрепляется возможность требовать предоставления в аренду участка на новый срок для достройки объекта даже в случае, если ранее такое право достройки уже было реализовано собственником», – подчеркнул адвокат.

Вопросы, связанные с применением законодательства, регламентирующего осуществление комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства

Как следует из п. 13 Обзора, предоставление в аренду публичного земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой предусмотрено осуществление комплексного развития территории, в целях, не связанных с комплексным развитием, не допускается.

В п. 14 разъяснено, что отношения, связанные с реализацией договора аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании ст. 30.2 ЗК, действовавшей до 1 марта 2015 г., регулируются в соответствии с положениями данной статьи.

В п. 15 ВС указал, что продление по правилам ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» срока действия договора аренды земельного участка, заключенного до 1 марта 2015 г. в соответствии со ст. 30.2 ЗК РФ для комплексного освоения в целях жилищного строительства, влечет продление срока строительства по такому договору.

Исходя из п. 16 Обзора, в ситуации, когда исполнение договора о развитии застроенной территории невозможно по обстоятельствам, за которые отвечает публично-правовое образование, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора.

В п. 17 конкретизировано, что после возведения на публичном земельном участке, предоставленном в аренду в границах территории комплексного освоения в целях жилищного строительства, запланированного объекта недвижимости и регистрации права собственности застройщика на данный объект (перехода права собственности к иному лицу) прекращается обязанность по внесению арендной платы за земельный участок, занятый таким объектом, в размере, установленном аукционной документацией.

Иные вопросы, связанные с предоставлением публичных земельных участков

В п. 18 Обзора закреплено, что уполномоченный орган, определяя соответствие многодетной семьи условию регионального закона, регулирующего предоставление публичных земельных участков, должен учитывать факт проживания всех членов семьи на данной территории, который не может зависеть от наличия или отсутствия регистрации по месту жительства в регионе.

Юрист Роман Чернецкий отметил, что в Обзоре разрешена достаточно распространенная проблемная ситуация, связанная с предоставлением участков исключительно по месту регистрации. При этом Президиум ВС РФ вынужден в очередной раз подчеркнуть, что регистрация не входит в понятие места жительства, однако в правоприменительной практике зачастую данные термины до сих пор считают тождественными, пояснил эксперт.

В следующем пункте уточняется, что в целях предоставления многодетной семье бесплатно публичного земельного участка уполномоченный орган устанавливает соответствие этой семьи предусмотренным региональным законом условиям на основании тех обстоятельств, которые наступили после рождения третьего ребенка.

В п. 20 говорится о том, что положение регионального закона, предусматривающее снятие многодетной семьи с учета, а также отказ в предоставлении ей бесплатно в собственность земельного участка по причине достижения одним из детей ко дню предоставления данного участка возраста восемнадцати лет либо двадцати трех лет при его обучении в образовательном учреждении по очной форме, не соответствует федеральному законодательству.

В заключительном пункте ВС обратил внимание, что публичные земельные участки, предоставляемые многодетным семьям для индивидуального жилищного строительства, должны быть снабжены необходимой коммунальной, транспортной и иной инфраструктурой, от наличия которой зависит возможность осуществления строительства, а также последующего пользования возведенным жилым объектом.

Эксперты «АГ» оценили значимость документа

Алина Шакалова считает, что Обзор будет способствовать единообразию подходов судов в применении норм, связанных с земельными участками, находящимися в государственной собственности.

Роман Чернецкий полагает, что данный Обзор судебной практики не имеет неожиданных выводов и революционных правовых подходов, но в то же время в нем освещены актуальные спорные ситуации, возникающие в практике. По его мнению, особенно актуальными являются освещение практики по применению законодательства о комплексном освоении территорий под жилищное строительство, практики применения Закона № 58-ФЗ в части права на заключение дополнительного соглашения о продлении срока аренды, которая должна применяться ко всем категориям лиц, а не только к лицам, пострадавшим в связи с введением иностранными государствами санкций, а также освещение вопросов, связанных с изъятием объектов незавершенного строительства.

При этом, как заметил Роман Чернецкий, отдельный интерес представляет вывод о том, что, если публичный орган в установленный срок не реализовал право на изъятие объекта незавершенного строительства, собственнику объекта незавершенного строительства не может быть отказано в продлении аренды для завершения строительства. Эксперт добавил, что Обзор посвящен не только проблематике взаимоотношений публичных органов и хозяйствующих субъектов, ВС РФ уделил отдельное внимание обеспечению соблюдения прав многодетных семей в сфере обеспечения права на получение земельного участка.

Евгений Ширстов подчеркнул, что в 2025 г. был пройден десятилетний рубеж после вступления 1 марта 2015 г. в силу масштабных изменений ЗК, в рамках которых, помимо прочего, были добавлены новые механизмы и существенно реформированы ранее установленные правила и процедуры, связанные с использованием публичных земельных участков под застройку, включая те новые правовые нормы, практика применения которых нашла отражение в данном Обзоре. «Несмотря на то что отдельные приведенные в Обзоре правовые позиции уже публиковались ранее в составе ежеквартальных обзоров практики ВС РФ, их системное изложение в едином тематическом Обзоре является более удобным для практического использования как сторонами, так и судами, что оценивается мной исключительно положительно, так как снижает вероятность неправильного применения сформировавшихся подходов», – считает эксперт.

Анжела Арстанова