Границы решают не всё

ВС указал, что вхождение участка в пределы красных линий улиц не отменяет зарегистрированное право собственности на него

Андрюнин Дмитрий
Юрист Nasonov&Partners

19 мая 2025
Судебная практикаЗемельное право

Определение
Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 2 апреля 2025 г. № 309-ЭС24-7383 по делу
№ А76-3964/2023 стало важным решением для земельных споров – в частности, для тех, кто сталкивается с регистрацией прав на земельные участки. ВС обозначил границы применения публичных ограничений и запретов в регистрации перехода прав собственности, напомнив, что госорганы не вправе ссылаться на «земли общего пользования» и «границы красных линий улиц» для оспаривания права частной собственности, если ранее допустили ее формирование и признание в качестве таковой.

Общество с ограниченной ответственностью являлось собственником земельного участка, приобретенного по возмездной сделке, зарегистрированной в Росреестре в 2012 г. в порядке приватизации. Позднее, решив воспользоваться своим правом на распоряжение имуществом, общество по договору купли-продажи произвело отчуждение участка. Однако региональное управление Росреестра отказалось зарегистрировать переход права собственности со ссылкой на принадлежность участка к землям общего пользования, а также его расположение в границах красных линий улиц. В обоснование отказа регистрирующий орган ссылался на то, что участок частично расположен в границах красных линий улиц и относится к землям общего пользования, которые согласно п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ не могут быть предметом частной собственности, а значит, не подлежат купле-продаже и, соответственно, не могут участвовать в обороте.

Более того, регистрирующий орган рекомендовал заявителю преобразовать участок: исключить из его состава спорную часть, попавшую в красные линии, чтобы участок можно было использовать и отчуждать в дальнейшем. То есть регистрирующий орган, по сути, предложил изменить границы участка – вместо того, чтобы признать законность существующего права.

Позицию госоргана о невозможности перехода земель общего пользования в частную собственность поддержали суды первой и апелляционной инстанций, которые сослались на положения п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, а также положения п. 12 ст. 85 Земельного кодекса.

Верховный Суд с этой логикой не согласился. В определении СКЭС указала: «Право собственности всех приобретателей указанного земельного участка возникло с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр недвижимости…». ВС напомнил: участок находился в частной собственности более 10 лет, был приватизирован в установленном порядке. Таким образом, право собственности возникло законно. Госорганы, включая Росреестр, не предпринимали действий по изъятию этой земли, не обращались в суд, не использовали законных правовых средств для решения судьбы спорных участков.

Таким образом, в данной ситуации не шла речь о первичной приватизации, на которую распространяется запрет, установленный п. 12 ст. 85 ЗК. Обстоятельства указывали на «вторичный оборот» – передачу уже существующего права частной собственности от одного лица другому. Ввиду этого запрет на приватизацию земель общего пользования не может служить основанием для блокировки последующего оборота таких участков, если право на них зарегистрировано в Росреестре.

Суд указал, что отказ в регистрации перехода права собственности нарушает принципы проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (п. 1 и 2 ст. 8.1 ГК РФ), поскольку регистрирующий орган не вправе произвольно ставить под сомнение признанные и зарегистрированные права.

Спор, рассмотренный ВС, демонстрирует важную дилемму правоприменения: с одной стороны – интересы публичного регулирования, с другой – защита стабильности частной собственности.

Определение № 309-ЭС24-7383, как представляется, будет иметь практическое значение для многих регионов, особенно в городах, где:

• границы красных линий улиц были изменены и утверждены после приватизации участков;
• зарегистрированные права собственности на участок включают земли общего пользования;
• собственники земельных участков сталкиваются с отказами в регистрации перехода права собственности на них на основании градостроительных регламентов и генеральных планов субъектов РФ.

Примечательно, что в обоснование отказа Управление Росреестра не просто указало на невозможность регистрации перехода права собственности, но и предложило заявителю преобразовать участок, исключив из него территорию, относящуюся к землям общего пользования, «для последующей возможности распоряжаться им». Подобное предложение представляется противоречащим п. 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457, и свидетельствует о превышении полномочий, не подразумевающих у регистрирующего органа прав по распоряжению землями, находящимися в частной собственности. Вместо инициирования судебной процедуры, которая требует соблюдения гарантий для собственника, регистрирующий орган фактически предложил заявителю безвозмездный отказ от части участка. Такое предложение противоречит ст. 35 Конституции РФ, которая гарантирует охрану частной собственности и недопустимость ее отчуждения иначе как по решению суда и при условии предоставления предварительного и равноценного возмещения.

Изложенное дает основания для следующих выводов.

Если право собственности зарегистрировано в соответствии с законом, оно защищается законом и любые споры должны рассматриваться исключительно в суде. В случае отказа в регистрации перехода права собственности на том основании, что участок относится к землям общего пользования, представляется целесообразным проанализировать историю данного участка, наличие актов изъятия или судебных решений.

В заключение добавлю, что анализируемое определение ВС дает важный ориентир – если участок входит в пределы красных линий улиц и относится к землям общего пользования, это не отменяет зарегистрированное право на него и не препятствует переходу права собственности. Это особенно важно в условиях, когда право собственности на землю становится предметом публичных споров.